房地产市场繁荣似乎已经结束。邮政银行的分析显示，德国近三分之二的房屋和公寓价格正在下跌，而且跌幅较大。当然，也有极少数地区房价上涨了30%。
如果剔除通胀影响，过去一年房价变化将是一幅完全不同的景象。汉堡国际经济研究所（HWWI）研究员Dörte Nitt-Driesselmann表示，“例如，吕贝克的房地产价格去年下跌了6.25%。但地表价格仍上涨了约0.7%。”因为2022年的通胀率高达6.9%。
HWWI 定期代表邮政银行评估德国 400 个地区和城区的房地产价格发展情况。在约 63% 的地区，现有公寓的实际购买价格可能低于 2021 年的价格。这主要意味着价格上涨低于 6.9% 的通货膨胀率。
德国降幅最大的是巴伐利亚州安贝格-苏尔茨巴赫，实际购买价格下跌了23.2%。表观售价仅下跌了16%左右。图林根州萨尔费尔德-鲁多尔施塔特的房价实际下跌了20.5%，萨克森-安哈尔特州萨勒则下跌了18.4%。
实际房价涨幅最大的地区是同样位于巴伐利亚州的拜罗伊特，该市房价上涨了22.8%，表观售价上涨了30%。2022年每单位面积的价格为2,945欧元。
在图林根州，实际价格也上涨了 20% 以上。不过，那里的单价相对温和，为 1,898.26 欧元/平方米。该地区约有 37% 的房屋实际价格上涨。
与 2021 年相比，所有地区的平均降幅在调整通货膨胀率后为 -0.7%。2021 年的实际增长率为 14.2%，而前一年为 9.6%。“公寓价格攀升至难以想象的高度的时期暂时结束了。鉴于利率上升和生活成本上升导致需求略有下降，价格目前处于停滞或下跌状态，”HWWI 研究员总结道。
目前，德国房地产正处于价格下跌阶段，邮政银行预计未来价格将再次上涨。如果目前的情况持续下去，且通胀率在可预见的未来继续高于客户因房地产贷款而获得的名义利率，则实际利率将为负。
大都市圈过热效应仍在调整中
HWWI 制作的 2023 年房地产地图显示，七大城市的平均房价实际上下跌了 4.3%。“在过去十年中，大都市区一直是价格大幅上涨的主要地区之一。那里的房地产价格最迟从 2019 年开始过热。因此，它也是目前调整幅度最大的地区，”邮政银行房地产部门经理 Achim Kuhn 表示。
慕尼黑的房价依然昂贵。那里的房价每平方米为 9,734 欧元。现有公寓的实际价格下降 6.9%，对购房者来说只是一丝安慰。
德国第二昂贵的大都市是汉堡：2022 年每平方米的价格为 6,685 欧元。经过价格调整后，这比 2021 年下降了 3.9%。法兰克福每平方米的价格为 6,654 欧元。
柏林以5904欧元排名第四。不过，柏林房价实际跌幅很低，只有0.1%。库恩解释道，“由于居民数量不断增加，柏林的居住空间需求仍然很高。另外，作为首都，柏林在价格水平上长期落后于其他大都市，因此仍有一些追赶效应。”
在杜塞尔多夫和斯图加特，实际价格下跌超过5%。
德国房价排名
德国所有地区的房价均上涨了 -0.1%。不过，农村地区的差异也很大，房产供应量较少的地区房价波动往往特别大。
北海房地产市场并未放松：包括叙尔特岛在内的北弗里斯兰地区的公寓仍然特别昂贵，平均价格为每平方米 9,185 欧元。与上一年相比，这实际上增长了 8.2%——低于 2021 年的增幅（14.3%），但高于 2020 年（4.8%）。
除北海地区外，十个最昂贵的地区全部来自慕尼黑郊区和阿尔卑斯山脚下的度假区。但除了加米施-帕滕基兴和米斯巴赫的实际购买价格分别上涨了 3.4% 和 0.4% 外，其他大部分地区的实际价格与 2021 年相比均有所下降。慕尼黑地区从上年的第三位跌至第四位。
另一方面，德国中部大部分地区以及西部和东部边境地区的房价普遍较低。据邮政银行称，萨克森-安哈尔特州、图林根州和萨克森州许多农村地区的收入特别低。在萨克森-安哈尔特州的曼斯费尔德-苏达茨区、萨克森州的福格特兰区和图林根州的格赖茨区，每套住房的价格不到 1,000 欧元。
今年房价可能进一步下跌
房地产市场接下来会如何发展？尼特-德里塞尔曼表示：“这取决于利率走势、通胀以及乌克兰战事。”不过，据德国最重要的金融机构德国普凡德布里夫银行估计，房地产价格还将继续下跌。
“我们目前正处于期待已久的价格调整阶段。我们预计今年所有房地产类别的价格都将继续下跌，”德国普凡德布里夫银行协会（vdp）主席格奥尔格·罗伊特（Georg Reutter）一周前表示。“甚至可能下跌20%。但即便如此，房地产市场也只会恢复到2019年底或2020年初的水平。”
