前言：一个很奇怪的现象，2020年之前，中国的房地产市场就像坐火箭一样，到处都在发展，无论是一二线城市还是三四线城市，都是大拆大建，大街小巷都是房产中介，甚至还有扫地的大妈在分析国内房价走势。2020年之后，随着调控的逐渐收紧，房屋交易量开始下滑，房价也慢慢下跌。2021年，中国房地产开始全面调控，坚持房住不炒。但是2022年，全面放开限制，买房没有任何束缚，这看起来非常矛盾。调控与放松同时进行，目前我们看到的现象就是。房地产全面放松，导致买房的人越来越少，今天我们来详细分析一下，在这种矛盾又合理的情况下，未来我们还能买得起房子吗？
首先分析一下为什么要坚持房子是用来住的、不是用来炒的，进行综合调控。
1998年开始房改，房子开始变成商品房，伴随而来的是金融贷款初步形成，也可以说是捆绑式的。买房不需要全款，首付加贷款就可以搞定。同时从1998年开始，大量农民工离开家乡，到大城市寻求发展机会。从此，中国的房价就开始慢慢上涨，涨了20多年。很多家庭有钱就买房，很多企业也是一样，有钱就开始囤房。结果房价从1998年的2000元涨到了2021年的10000元。“房住不炒”的调控，主要是控制三个方面。
第一，房地产开发商的无序扩张。过去20年，开发商的模式很简单，就是拿地然后抵押或者信用背书，然后通过民间借贷、银行贷款、老百姓首付加杠杆，同时继续在全国拿地、囤地。这样，开发商手里就有很多资本，然后进行大规模融资。这个模式一直用到了2020年，但是这个模式下，存在着资不抵债的情况，所以2020年给开发商划了三条红线，这三条红线要求开发商减少负债，如果负债一直过高，就会出现大量的烂尾楼，最后的风险还是要由老百姓来承担，这显然不利于房地产的长远发展。
第二，银行的金融风险。相比信用卡年化利率18.25%、民间借贷年化利率24%，房贷利率一直在6%左右徘徊。这是因为买房需求巨大，买房是薄利多销的政策。正常情况下，这种模式应该很受欢迎，但是对于普通百姓来说，风险越来越高。一方面有银行的违规操作，比如把经营性贷款违规转为房贷，甚至很多投机者借此获取炒房资金。第二，随着普通百姓的负债越来越高，很多人已经借不起贷款了，但是银行还在放贷。那么在整个金融市场，我们看到大量的弃房和拖欠还款，还有信用问题，司法拍卖的情况越来越多。银行的两条红线就是降低金融风险。 一是限制开发商的资金来源，二是提高贷款门槛，筛选优质客服，促进金融体系良性循环。
第三，严厉打击炒房团伙。房价的持续上涨，离不开炒房团伙的运作。炒房团伙从2003年开始敏锐地察觉到中国房价的上涨，于是便找亲朋好友、银行借款，共同炒卖一个城市或一个地区的房价。这是炒高房价的第一批人。随后许多人尝到了房价上涨带来的红利，于是经济条件好的家庭、房产中介纷纷加入炒房团伙大军。其中也不乏知名企业。几年前，某汽车公司面临资金周转困难，竟然在上海中心城区买了几百套房子，才度过难关。想想看，房地产泡沫不就是这样产生的吗？房子本身是为了满足人们的住房需求，却被强行加上了金融属性，一切都变了，贫富差距越来越大。调控有力打击了炒房团伙，压缩了房子的盈利空间。 现在，这是一个稳定房价、消灭白蚁的好办法。
为什么2021年全面调控，2022年又全面放开？之前的放开调控只是针对部分房价过热的城市，现在无论是一二线城市还是三四线城市，都在全面放开。主要有三个原因。
第一，民众对楼市失去信心，今年上半年出现烂尾楼暂停贷款的现象，同时2021年开发商恶意降价。不可否认，过去20年，民众买房是抱着一定的信心，房价不断上涨。但现在房子稳定在高位，烂尾楼、质量问题层出不穷，谁也不敢保证自己的房子没有问题。而且2017-2018年刚涨价去库存，很多人当时高价入手，现在才几年过去，房子就被套牢了，这给很多人敲响了警钟，所以更多的人选择观望，而不是继续买房。
第二：房地产是经济支撑行业，不能随意崩盘。房地产行业影响80%的其他行业，关系到民生问题。2018年之后，房价刚刚上涨，又发生了疫情，一方面过去20年老百姓买房受困，另一方面疫情又让大家的收入减少，所以在两种复杂形势的影响下，老百姓不再卖房，资金也就不会流入楼市。以前如果楼市不景气，一般的操作就是金融宽松，大量给楼市注水。但现在不一样了，虽然钱还在楼市里流转，但确实是专款专用，也可以说是对过去20年房地产无序扩张的一次拯救。 第一，不让开发商随意破产，第二，降低首付比例、贷款利率，因为房地产市场还有很大的需求，随着农民工、新市民、年轻人的大量进入城市，现在的目标是引导这种需求慢慢释放，所以楼市政策是比较宽松的。
第三，共同富裕是目标。前面提到过，“房子是用来住的、不是用来炒的”的最终目标就是房地产税。房地产税目前体现在商业地产上，住宅物业是免征的。我们要考虑一个问题，一旦房价全线下跌，贫富差距只会越来越大，不会出现人人都能以便宜的价格买得起房子的局面。而且20年前的房地产格局已经被打破，必须从源头上改变。地方政府过于依赖土地财政，但随着城镇化速度的放缓，住宅用地的减少，财政赤字只会越来越大。所以，有了房地产税，可以释放大量优质房屋，房价回归合理价位，地方政府也有持续的财政收入。
那么这种情况下我们还能买房吗？
其实答案很简单，我们已经过了炒房的阶段，我们的需求基本都得到了满足，这个行业下一步会是优化，而不是继续无序扩张。就像一个企业，刚占领市场的时候会无序扩张，同时会暴露出大量的问题，等到企业进入成熟期，就会开始整顿不良乱象。房地产行业也是一样，我们现在能看到的是，开发商已经开始减债，优胜劣汰开始了，银行金融的门槛开始提高，炒房者开始消失。所以我们买房的时候，记住一句话：如果有需求，看看现在的利率和首付，正视自己的债务和压力。如果需求得到了满足，那么就可以观望，毕竟比起高企稳定的房价和缓慢的下跌，还是以更低的成本买房更好。
