毫无疑问，土地市场已经转冷，但今日主城区土地拍卖，望江新城住宅用地的“首秀”，依然让不少业内人士“惊讶”。
作为钱江新城之后的下一个豪宅区！ 这块“宝地”经过六轮竞价最终匆匆成交，滨江集团仅以2%的溢价拿下。 对此，浙江中原地产首席分析师景海燕评价：“这次下跌准确、稳定。”
交易明细
望江“宝地”自带豪宅基因
滨江仅支付2%溢价拿地，地价29976元/㎡
随着老豪宅区南星地段住宅用地基本售空，毗邻的望江新城即将成为堪比南星的新豪区。 因此，这块“宝地”的最终成交价格或将决定望江新城未来的地价水平。
望江新城
不过，由于杭州土地市场有降温趋势，参与这块土地拍卖的房企仅有6家左右。
上午9点30分，土地竞拍开始。 仅经过6轮报价，滨江集团就以2%的溢价拿下该地块。 成交总价约26.2亿元，成交底价29976元/㎡。
地块位置图
该地块东至凯旋路，南至映霞街，西至石板桥直街，北至东宝路。 可建筑面积87323.4平方米，容积率2.7，总起拍价约25.7亿元，起拍层价29403元/㎡，封顶层价44061元/㎡。
根据出让文件，对于土地有很多要求：
1、地块内有10%的配套服务设施建筑面积（包括社区服务楼、养老楼等），要求同步建设并无偿移交。
2、划拨SC0402-R22-16地块，建设18级幼儿园一所，地下室不低于2层，建筑面积不低于10000平方米。 建成后将免费移交。
3、所有土地出让金必须在土地合同签订之日起两个月内缴纳，并在土地移交之日起一年内开工建设。
因此，如果考虑公共租赁住房和幼儿园的建设成本，实际成交价格约为3.45万元/㎡。 但这一交易结果也让不少业内人士感到震惊：“本以为市场会冷，没想到这么冷。”
杭州共赢机构总经理张慧芳分析道：“由于市场好转的不确定性以及需求的下降，预计本地拍卖的竞争将会减弱。”
土地状况图
目前望江新城仍处于改造更新阶段，暂时没有新的开发项目。 不过，未来新房的价格基本可以参考老豪宅区的南兴地段。
今年南星板块主推的信达滨江·一品、滨江保利·翡翠海岸均已售罄。 其中，翡翠海岸仅用了半年时间就完成清算，参考均价在7.5万元/㎡左右。
二手房的价格也不低。 例如，蓝色钱江、望江公馆的挂牌价均在8万元/㎡左右，实际成交价为7.5万元/㎡，与新房价格相比偏小。
周边在售项目主要有保利滨江·尚品、滨江南兴置地、绿城·豫园等。
南星地块最近一次出让是在今年7月16日。 滨江拿下南星D-05地块。 虽然成交价为36086元/㎡，但据业内人士测算，由于该地块包含了10%的市民租房和幼儿园费用，因此实际地价约为45263元/㎡。
相比之下，望江新城与南星的地价差距并不小，差价超过20%。
上海绿城拿下祥福东宅基地
18363元/㎡，仅溢价3%
随后出售的相府东地块容积率为2.5，可建筑面积为18.5万平方米。 总起拍价约33亿元，起拍楼面价17821元/平方米。 此外，还要建设公共租赁住房18468.5平方米，实际起拍价约为20246元/平方米。
据记者了解，参与这块土地拍卖的房地产企业约有10家。 最终，经过11轮报价，上海绿城以3%溢价中标，成交底价18363元/平方米。 若考虑加建，实际起拍价约为20788元/平方米。
地块位置图
相府单元上一次推出是在2017年8月14日，万科购买了两块商住地块，总价40.2亿元。 其中，建筑面积较小的43号地块成交价为25788元/㎡，持股18%； 42号地块成交价为24704元/㎡。
相比之下，相府地价此次下跌了20%左右。
目前相府板块没有新房在售，只有万科项目在售。 周边二手房均价在4万元/㎡左右。
江湾城最低价20024元/㎡
起拍价高、开工量大，房企出手谨慎。
四堡七堡最后出售的单位属于钱江新城二期，出让面积36476平方米，容积率2，建筑面积72952平方米。 总起拍价约14.6亿元，起拍楼面价20024元/㎡。
最终，中辰城建以最低价中标。
值得注意的是，该土地须配备公共租赁住房1.88万平方米，占比约26%。 因此，实际楼面价约为28365元/㎡。
对于最低价成交，有业内人士认为：“一方面，开工比例大，实际起拍价不低。即使以最低价成交， “一方面，征地已经是‘预期’了。另一方面，限价压力很大，而且城东很多地方都有。” 该项目目前处境困难。”
地块位置图
该板块最新成交的是北辰地产今年4月12日拿下的九堡中心单元地块，成交价为25720元/㎡。
目前，由于限价压力，城东地区目前尚无新房上市。 周边可供参考的二手房均价在34000-37000元/㎡左右。
