2016年以来，土地市场竞争激烈，各级城市土地溢价率不断上涨。 2016年6月，一线城市保费率高达152%。 “地王潮”不断上演，“面粉比面包还贵”的现象屡见不鲜。 即便如此，房企拿地热情依然不减，“抢地”大军不断壮大。
图1 2013.1-2016.9年各能级城市保费率走势
然而，土地价格的形成机制是怎样的呢？ 我们认为，热点城市与非热点城市的地价形成机制存在差异。 这里有一个详细的解释：
① 热点城市——开发商定价博弈
热点城市土地资源稀缺，土地供应刚性。 2016年1-8月，大部分热点城市商业用地较去年同期大幅下降； 与此同时，一线城市住宅用地成交量占商品住宅成交量比例极小，热点地区商品住宅耗竭周期持续下降。 2016年9月，南京、合肥的净化周期还不到两个月，不少城市已经严重超供。
热点城市的土地推出量由政府控制，对土地供应拥有绝对控制权。 而且，土地本身就是一种投资产品。 当流动性泛滥时，开发商拿地能力增强，拿地积极性更高。 此外，热门城市的土地供应量较小，土地交易价格由开发商之间的博弈决定。 土地一放出，就会被各个开发商抢购。 纵观目前地王的情况，每一个抢地王的房企都通过了考验。 经过几千年的努力和激烈的竞争，地价自然会被拉高，每次拍卖的土地都是最好的。
图2 2016年1-8月热点城市商业用地供应量（万平方米）
图3 地王项目竞争激烈
②非热点城市——“市场+预期”定价
在2015年以来的这一波市场行情中，非热点城市并未明显受益。 他们仍处于去库存阶段。 土地市场竞争并不激烈，开发商拿地热情不如热点城市。 曾经为上市而大举拿地、被称为“三四线王”的恒大也已转战热门城市，碧桂园也逐渐在热点城市及周边布局。
与热点城市相比，非热点城市的土地价格主要由市场供求和房价预期决定。 当土地供不应求，人们对房价的预期提高时，地价就会上涨，反之亦然。
图4 部分非热点城市住宅用地交易平均溢价率（%）
