近日，就在大家欢度佳节之际，一项超重磅调控措施出炉，这就是工信部联合印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》）土地和住房与城乡建设。 《试点方案》公布，北京、上海、沉阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点. 《试点方案》提出，乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过合资、参股等方式建设经营集体租赁住房。 探索建立租金形成、监测、引导和监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
试点意义：
第一：“利用集体建设用地建设租赁住房和共享度假屋”是中国土地制度的重大变革，这意味着未来“土地改革空间巨大”。 未来，土地是否必须经过政府征地程序才能进入市场可能会发生变化。 这样一来，1998年以来中国房地产市场的基本逻辑可能会发生重大变化。
第二：这意味着政府把土地红利大规模地转移给了社会，这是非常值得称赞的。
第三：这意味着大量低成本土地进入市场，导致大量廉价房，这对抑制高房价和高租金将产生巨大的作用。
第四：大城市郊区农村户籍价值将大幅提升，将产生一大批新的富裕阶层。 这些农民将成为大量出租房屋的股东，长期享受土地红利。
根据两部委公布的《办法》——乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过合资、参股等方式建设经营集体租赁住房、共享度假大院。 兼顾政府、农民集体、企业和个人的利益，理清权利义务关系，平衡好项目收益与征地成本的关系。
如果集体组织自行发展，不仅取消了政府的征地环节，也省去了开发商的环节，节约的成本将是巨大的。 以北京和上海为例，土地成本占房价的70%，这部分可以省略。 再加上开发商环节的省略，农村集体建造的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
「先导计划」要点：
1、项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。
2.尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为切入点，合理确定项目运作方式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施和独立运作。
3、全国13个试点城市中，广东有广州、佛山、肇庆三个。 处于改革开放前沿的广东省的先行先试意义的重要性不言而喻。
4.试点城市要梳理项目审批（含预审、立项、规划、占地、建设）、项目竣工验收、项目运营管理等规范程序，建立快速审批通道。
5.乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过联营、参股等方式建设经营集体租赁住房。
六、集体租赁住房的出租应当遵守有关法律法规和租赁合同，不得以租代售。 有条件的城市要进一步建立健全外来租户社会保障机制。
七、试点城市根据本方案制定实施方案，经省国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门汇总后，报国土资源部批准后方可执行。 2017 年 11 月末。
试点方案全文如下：
集体建设用地建设租赁住房试点
利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供给，缓解住房供需矛盾，有利于构建购租结合的住房制度，建立健全住房稳定和稳定的长效机制。房地产健康发展； 有利于扩大集体土地利用，拓宽集体经济组织和农民增收渠道； 有利于丰富农村土地经营实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。 根据中央有关精神，结合管理工作实际，制定本试点方案。
一、一般要求
（一）指导思想。
按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，着力构建购租并举的住房制度，着力建立城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善集体建设用地建设租赁住房制度，完善服务和监管体系，提高经济集约化水平存量土地利用，为全面建成小康社会提供用地保障集体土地市场，推动建立房地产业平稳健康发展长效机制。
（二）基本原则。
走正确的方向。 坚持市场经济改革方向，充分发挥市场配置资源的决定性作用，着力与不动产统一登记、培育发展住房租赁市场、准入准入等改革协同集体经营建设用地入市，加强部门协作，形成改革合力。
确保秩序和控制。 政府主导，稳妥推进试点。 项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。 以满足新市民合理住房需求为重点，强化监管责任，确保依法依规建设、平稳有序运行，实现供需匹配。
坚持自主经营。 尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为切入点，合理确定项目运作方式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施和独立运营。
提高服务效率。 落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提高服务水平，提高工作效率，方便群众办事。
（三）试点目标。 通过改革试点，一批集体租赁住房项目在试点城市成功落地，完善了集体建设用地建设租赁住房的制度，形成了一批可复制可推广的改革成果，提供了支持构建城乡统一的建设用地市场。
（四）试点范围。 按照地方自愿的原则，经国务院有关部委批准开展住房租赁市场发展的特大特大城市和试点城市，确定存在较大租赁住房需求的，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源、政府监管和服务能力强的城市（首批包括北京、上海、沉阳、辽宁、南京、江苏、杭州、浙江、合肥、安徽、福建厦门、河南郑州、湖北武汉、广州、佛山、广东肇庆、四川成都）开展集体建设用地建设租赁住房试点。
除北京、上海外，省国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区试点城市实施方案，报国土资源部批准后启动试点.
二、试点内容
（一）完善试点审批程序。 试点城市要梳理项目审批（包括预审、立项、规划、占地、建设）、项目竣工验收、项目运营管理等规范程序，建立快速审批通道。 完善集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。 试点项目区基础设施完备，医疗、教育等公共设施齐全，符合城市住宅规划设计的相关规范。
（二）完善集体租赁住房建设和运行机制。 乡镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过合资、参股等方式建设经营集体租赁住房。 兼顾政府、农民集体、企业和个人的利益，理清权利义务关系，平衡好项目收益与征地成本的关系。 完善合同履约监督机制，土地所有者和建设用地使用权人、出租人、承租人依法履行合同和登记文件规定的权利和义务。
（三）探索租赁住房监测监管机制。 集体租赁住房的租赁应当遵守有关法律法规和租赁合同，不得以租代售。 出租的集体租赁房屋不得转租。 探索建立租金形成、监测、引导和监督机制，防止租金异常波动集体土地市场，维护市场平稳运行。 国土资源部门要加强会同有关部门的配合，各司其职，在建设用地使用权登记、房屋权属登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
（四）探索和保障承租人获得基本公共服务的权利。 承租人可凭已登记的房屋租赁合同，按照国家有关规定申领居住证，享受规定的基本公共服务。 有条件的城市要进一步建立健全外来租户社会保障机制。
三、组织实施
（一）强化组织保障。 国土资源部联合部署试点。 省国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门负责对试点工作进行监督检查和指导。 市政府全面负责试点工作的组织领导，制定试点工作细则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。 各地各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点工作。
（二）推进试点工作。
1. 制定实施计划。 试点城市根据本方案编制实施方案，经省国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，于2017年11月底前报国土资源部批准。
2.试点实施、跟踪总结。 省国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门负责对试点工作进行监督检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。
2019年11月，省国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门组织对试点项目进行中期评估，形成评估报告报国土资源部、国土资源部和资源。
2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门对试点工作进行总结，向国土资源部、国土资源部报送总结报告。
（三）加强指导监督。 各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导和监督，依法运作。 要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励容错纠错机制，允许差异化探索，切实做到封闭经营、风险可控，发现问题及时纠正偏差。
（四）做好宣传引导工作。 试点地区要加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，发现重大问题及时报告。
