五年前，农地入市改革实现了大面积废弃土地的集约利用。 （视觉中国/图）
（本文首发于2018年3月8日南方周末）
越是发达地区，土地流转需求越强烈。 由于经济基础好、消费升级，一些企业纷纷下乡“还田”，规模化经营，以提供市场紧缺的优质标准化农作物。
2018年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，要全面深化农村改革，落实第二轮土地承包合同到期再延长30年政策，探索宅基地三权分立等各项改革。 移动。
在这一系列改革项目中，最引人注目的当属宅基地。 自2013年10月党的十八届三中全会公布“农地出让”决议以来，这项改革在过去五年里进展迅速。
在发放全国首笔宅基地抵押贷款的义乌，已将使用权入市的区域扩大到全市集体成员。 以前，宅基地买卖只能在村集体内部进行。
相比之下，集体耕地承包经营权的流转范围没有限制。 在浙江省嘉兴市海盐县，改革者将“经营权”与“承包经营权”分开，将所有权、承包权、经营权三权分立，将土地附着物与经营权相结合，开创了独特的方法单独开发的权利。 农地经营权抵押贷款取得突破。
义乌和海盐都是农地市场化改革试点。 其他一些试点地区也开始推进农村土地征用和集体建设用地入市改革，试图打破国有土地对土地市场的垄断，改变集体土地和国有土地用地的历史。同一块土地的不同权利。
一般来说，农用地入市的要点包括宅基地使用权、耕地承包经营权和集体经营建设用地使用权。 长期以来，我国《土地管理法》、《担保法》等法律法规对集体土地的抵押和转让设置了多重限制，耕地被称为“沉睡的土地资本”。
2015年2月和12月，全国人大常委会授权国务院开展试点工作，暂停实施限制集体土地入市的相关法律法规，暂停实施农地入市改革。市场在法律层面开了绿灯。
“这是向前迈出的一小步，但却是至关重要的一步。” 义乌市国土资源局副局长张黎明告诉南方周末记者农村土地市场，“改革经验也可以在其他地方复制。”
“市场推动政策前行”
1978年以来，家庭联产承包责任制成为中国农村最基本的产权制度。 这一重大改革，使农村土地制度从单纯的集体所有制转变为集体所有制和家庭经营两权分离，解放了生产力。
30年后，这种曾经一举改变农村面貌的所有制形式，逐渐变得力不从心。
《资源科学》的一篇论文对全国20多个省份进行了抽样调查发现，截至2014-2015年，耕地荒废村数为184个，占调查村总数的78.3%。 大面积弃耕 2000年以后有172个村农村土地市场，占村总数的93.4%，2005年以后有141个村，占76.7%。
耕地荒废现象与农村劳动力转移趋势基本吻合。 论文还指出，1996年以来，全国城镇化率以年均1.4%左右的速度增长，农村人口也由原来的净增阶段进入净减阶段； 2002年至2013年，全国年均减少农业劳动力1133万人。
很大一部分农村剩余劳动力流向了长三角和珠三角。 然而，调查显示，在经济发达的广东省，遗弃率高达90%左右。
“没想到，不仅老家的地不种了，广东的农民也不种地了。” 帝禾网联合创始人张浩告诉南方周末记者。 他是最早一批做“互联网+农田”业务的人。 他长着一张国字脸，平头，戴着一副黑框眼镜。
十多年前，张浩毕业于武汉大学法学硕士学位，来到“改革开放前沿”广东发展。 他加入了当时处于创业阶段的广东省中山市农地交易平台地禾网。 “我觉得自己在做一件大事，也是个人发展的好机会。” 张浩说道。
事实上，越是发达的地区，土地流转的需求就越强烈。 由于经济基础好、消费升级，一些企业纷纷下乡“还田”，规模化经营，以提供市场紧缺的优质标准化农作物。
国家政策的推进也为土地流转创造了条件。 2003年颁布的《农村土地承包法》规定，土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让； 流转有序进行，依法形成的流转关系受法律保护。
帝禾网的商业模式是充当农企与农户之间的桥梁，撮合双方的销售。 大多数情况下，都是客户提出需求，帝禾网帮忙找地。 动辄100多亩的土地，涉及数十名农民的承包经营权。 如果一两户不同意流转，耕地就不连片了。 不愿交易的农民，一是舍不得自己的土地，多采用土地流转的方式； 另一方对周转资金不满意，可以尝试提供就业作为补偿。
适合规模经营的耕地一般对坡度、平整度、通行量等参数有一定要求。 同时满足多种因素的连片土地并不容易找到。 一块200亩的地块，只要平了，就毁了。 发狂。 张浩在广东清远的项目，致力于为想种稻养虾的大户整合土地。 客户排起了长队，向他预定了1000亩地。
目前，帝和网共有耕地、林地等各类土地有流转意向的案例30万件。
农业部网站数据显示，截至2015年底，家庭承包耕地流转面积达4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%。
“需求非常旺盛，市场正在推动政策向前推进。” 张浩说道。
“种田需要技术，更需要政策”
毕业于同济大学土木工程专业的吴运兴，没想到读书时就向往农村生活，毕业后当了农民。 他喜欢穿白衬衫。 他虽然下地干活，但裙子熨烫光滑，有棱有角。 朋友圈一片绿意盎然，各种水果蔬菜的照片都晒出来了。
四年前，吴云兴在省城一家设计院工作。 妻子毕业于浙江财经大学，在杭州从事金融工作。 两人一年可赚30万元。 得知妻子家乡“家庭农场”兴起后，他们辞去白领工作，回到海盐县元通街承包数百亩土地，开办香河农场，种植葡萄。 与城市生活相比，“务农”的预期收入不低于打工，有空闲时间，也有成就感，但周期有点长，需要一定的耐心。
为了补充农业知识，这位“高材生”多次到县城听课。 遇到疑难杂病，他就到农科院会诊。 海盐县令听说后，到葡萄园吊唁这对夫妻。 .
葡萄种植的很多工序无法被机械替代，属于劳动密集型产业。 吴云兴告诉南方周末记者，他开局不利，打算转种人工成本较低的大樱桃。 有了种植葡萄的经验积累，种植樱桃也很顺利，但要等上三四年才能有好收成。 “种植需要技术和政策，缺钱。”
为筹措资金，吴运兴在闲置的耕地上种植周期短的蔬菜，补贴流动资金。
资金问题一直是困扰海燕家庭农场式农业规模化生产的桎梏。 早在2009年前后，嘉兴市海盐县率先对农村集体土地进行确权，将承包权与经营权分离，并尝试将农地经营权抵押。 直到2015年，国家以试点形式肯定了海盐实验，这种模式还是民间探索。
香河农场开业之初，就拿到了海盐县第78户家庭农场的营业执照。 截至2017年6月，海盐县土地流转面积20.21万亩，流转率62.9%。 累计培育各类新型农业经营主体909个，各类农业规模经营主体流转土地18.01万亩，占全县的比重。 占总流通面积的89.1%。
海盐一些金融机构成立了专门为家庭农场贷款的业务部门。 农村信用联社了解香河农场的需求后，对果园进行了评估，给予了25万元的授信额度。 吴云兴用来抵押贷款的“抵押物”，是农田的“经营权”。
抵押物的价值由承包经营权的剩余年限和实际支付的租金、转让价格、支付价格和土地附着物的预期收益来确定，是“实现预期收益”的有益尝试。 截至2017年6月，海盐出让的20万余亩土地中，已办理抵押登记的土地有5.02万亩。 “这很好，没想到能拿到这样的贷款。” 吴云星说道。
抵押贷款行为发生后，意味着“经营权”已经从“承包经营权”中分离出来，进入市场，因为一旦抵押行为违约，银行就会收回抵押物放在抵押品上。交易市场。
市场准入改革，八仙过海
2015年，在国务院关于开展农村承包地经营权抵押贷款试点工作的指导意见出台前，海盐县先后出台了《农村土地流转经营权证登记管理办法》和《农村土地流转经营权证登记管理办法》。流转土地经营权抵押专项贷款管理办法》。 规范了农地经营权抵押贷款的诸多细节。
经营主体流转农民耕地时，除向农民缴纳转让费外，还应当按照每亩300元的标准缴纳风险保障金。 它们共同构成了风险保证基金。 一旦因经营不善出现无法履约的情况，这部分资金将暂时承担周转费的损失。 截至2017年6月，累计风险保障基金已达3000万元。
不同地区农地承包经营权价值不稳定，发生违约后，土地接管盘活的难易程度不一。 建立“风险保障基金”已成为防控农地承包经营权入市风险的普遍做法。 相比之下，集体经营的建设用地价值高，易转手。 风险防控措施主要体现在增值收入分配上。
浙江省德清县是首批15块集体经营性建设用地入市试点。 制定了《德清县农村集体经营性建设用地市场收益分配管理办法（试行）》，入市收益统一纳入村集体公益金管理，农民以分红形式享受增加的股权。
耕地承包经营权、集体经营建设用地入市不受宅基地入市流转范围限制，制度设计相对灵活。
2016年9月至10月，义乌市先后出台了《义乌市农村宅基地使用权流转细则（试行）》和《义乌市农民住房产权抵押试点管理办法（试行）》。 指定了许多细节。
南方周末记者从义乌市国土资源局获悉，2017年，义乌市人民法院共审理农村宅基地流转纠纷案件33件，结案25件，其中5件已审结案件17件，撤诉17件，调解3件。
义乌市国土资源局副局长张黎明告诉南方周末记者，该案的判决认定了宅基地流转的合法性和合法性，生动的先例起到了示范作用。
细则规定，义乌可以将宅基地流转区域扩大到市内，这意味着全市集体经济成员之间的宅基地交易全部受到保护。 2018年，义乌市人民法院共受理农村宅基地流转纠纷案件23件，均在审理中。 其中，曾出现跨村集体流转纠纷案件，近期将宣判。
