“房住不炒”到“三稳三新”，这体现了中国房地产的范式发生了革命，也展现了城市分化的真实情况。
导语：政策工具箱的第三次迭代
2025 年政府工作报告提出“构建房地产发展新模式”。全国二手房挂牌量激增的城市业主们突然有所察觉，这场楼市调控始于 2016 年，已从“限购限贷”的 1.0 时代，进入到“因城施策”的 2.0 时代，如今正式迈入“供需重构”的 3.0 时代。在城镇化率达到 70%这个历史节点上，中国的房地产正在发生从“依赖土地财政”到“人地钱协同”的深刻变革。未来五年，房价不再仅仅是涨或跌的选择题，而是一道需要考验城市竞争力的综合论述题。
一、政策框架：从“三稳”到“三新”的战略升维
1. 政策底牌全解析
存量房贷利率进行动态调整。其中，LPR 的挂钩比例从 65%提升到了 80%。500 万套存量房的月供平均减少了 1200 元。
土地出让金改革方面，试点城市将土地收益划转用于保障房的比例从 10%提升到了 30%。其中，南京和杭州已经建成了 19 万套“共有产权保障房”。
租赁权益被赋予权力：租购同权的范围扩大到了教育、医疗等 9 大领域，并且北京西城区开始试点“租房积分落户”。
2. 数据印证转型阵痛
2024 年全国房地产开发投资呈现同比下降的态势，下降幅度为 7.3%。然而，保障性住房投资却与整体趋势相反，呈现出增长的态势，增长幅度为 23%。
土地市场方面，22 城集中供地的流拍率在 2021 年从 6%上升到了 19%。同时，产业勾地在其中的占比从 12%急剧飙升至 41%。
个人住房贷款余额的占比在 2020 年是 34%，之后下降到了 25%。绿色建筑贷款的增速达到了 38%。
二、供需重构：从“大水漫灌”到“精准滴灌”
1. 供给侧的三大革命
人地匹配机制方面，超大城市按照常住人口的 1.2 倍来配置宅地。而郑州由于人口流失，对供地指标进行了调减，调减幅度达到 27%。
上海前滩项目的“垂直社区”户型在产品迭代浪潮中占比达到 65%。深圳光明区进行了全屋智能精装交付的试点。
存量改造有红利。广州的黄埔古村进行改造，其容积率突破了 6.0，从而释放出了相当于 3 个珠江新城那么多的开发空间。
2. 需求端的结构性迁移
00 后购房意愿比 90 后低 43%，而长租公寓签约量增长了 218%
长三角核心区新增的常住人口在全国所占比例为 58%，东北的地级市房价平均下降了 12%。
高净值人群的资产配置发生了转向。其中，他们在不动产方面的配置比例从 75%下降到了 52%。并且，REITs 的认购规模成功突破了 1.2 万亿。
三、城市分化：房价K型走势的五大撕裂带
1. 能级鸿沟：
一线城市改善型住房的价格每年上涨 8.3%。三四线城市的刚需盘价格下跌 4.7%。
深圳南山区单价 15 万+的豪宅，其去化周期仅有 3.2 个月。鹤岗总价 5 万的房源，其挂牌量增加了 3 倍。
2. 产业断层：
合肥滨湖科学城周边的房价相较于 2019 年上涨了 127%。传统资源型城市的房价普遍出现了回调的情况。
苏州工业园区的住宅空置率为 3.1%，而全市的平均水平是 9.7%，苏州工业园区的住宅空置率远低于全市的平均水平。
3. 轨道交通溢价：
广州 28 号线沿线站点 1 公里范围内的房价上涨了 23%。非轨道覆盖的区域房价下跌了 5%。
成都五环路开通以后，温江的房价和新都的房价之间的差值从 45%变窄到了 18%。
4. 政策温差效应：
- 杭州“职住平衡区”限价放松后，未科板块地价跳涨37%
长沙严格落实“房价地价联动”政策，商品住宅的价格指数在连续 8 年的时间里，其波动率低于 3%。
5. 国际要素扰动：
上海自贸区外籍人士购房的占比由 3%提升到了 9%。陆家嘴的豪宅，其每套的平均总价突破了 1.2 亿。
中欧班列节点城市西安的物流地产租金年涨 19%，并且反超了住宅的涨幅；中欧班列节点城市重庆的物流地产租金年涨 19%，也反超了住宅的涨幅。
四、未来图谱：2025-2030年房价驱动因子重构
1. 新价格锚点
碳成本显性化后，绿色建筑的溢价率有了提升，从 8%提升到了 25%。同时，北京 CBD 写字楼中通过 LEED 认证的项目，其租金比未认证的项目高 31%。
杭州未来社区试点了 AI 评估系统，用于数字孪生定价。通过该系统，房价的预测误差率从 12%降低到了 3%。
2. 新风险变量
2024 年全国出生人口降至 800 万以下。三四线城市的教育配套房价值需要重新进行评估。
首批保障性租赁住房的 REITs 年化收益达到了 6.8%，这种情况起到了分流商品房投资需求的作用。
3. 新价值坐标
上海内环步行指数 90+的区域，在 15 分钟生活圈内。这里的房价溢价率高达 42%。
珠海横琴岛海绵社区项目的抗台风住宅价格比周边的住宅价格高 28%，这体现了气候韧性溢价。
结语：居住价值的回归之路
房地产税试点城市从 10 个扩大到 30 个。“保交楼”专项借款突破了万亿规模。中国楼市正在经历一场价值革命，且是静悄悄的。未来的房价密码，不再隐藏于土地拍卖场的举牌器之中。而是写在了产城融合的科创走廊上。也刻在了绿色低碳的建筑标准里。并且融在了人民对美好生活的向往之中。两会报告或许给市场留下了这样最大的启示：房价最终会褪去金融投机所带来的狂热，回归到“住有所居”的本质属性。房价不应该是财富游戏的筹码，而应该是城市竞争力的量尺，同时也是民生幸福的温度计。
国家统计局 2025 年 1 月发布了公报，克而瑞地产研究中心以及中指研究院也有专题报告，这些为本文提供了数据支持。
