如果从土拍市场来看，一季度的中国楼市，如同初夏。
上海等地的城市地王频繁出现，土地市场表现得极为疯狂。成都的土地底价突破了 4 万元的关口，杭州出现了 88209.06 元/平方米的新地王。在 3 月初，上海也拍出了一块全国性的地王，其楼面价高达 16.23 万每平。因此，有业界的同行用“失控”这个词来描述当下的土地拍卖行情。
隔壁济南月末的土拍市场十分热闹。中海成功力克多家央企。中海通过竞拍 249 轮。中海以 148621 万元的总价拿下盛福片区 DSF-09-04 地块（大地块）。该地块的溢价率为 50.7%。楼面价为 9750 元/平米。
青岛的土地市场情况与两负一平的海牛相比，更让人感到叹息。从另一方面来看，青岛的土地市场确实是一种让人叹息的存在。
楼市进入双轨制周期之后，青岛具有独特的禀赋。那么，青岛为何会沦落到如今这般境地呢？
口碑与信心，被形式化救市消磨殆尽
青岛前不久再次发布公积金新政。在贷款金额大幅度提升的同时，二孩家庭贷款的压力进一步降低。
你说青岛不想救市，实在是冤枉“有关部门”了。
然而，老王对于这些政策的评价只有四个字：杯水车薪。
现在青岛的楼市呈现不振的状态，民众在买房方面的积极性不够充足，其主要原因仅有一个。那就是二手房依然处于降价的轨道当中，并且完全没有出现扭转的趋势。
稳住二手房的价格，进一步增加二手房的流通性，才是关键。
遗憾的是，最近三年，青岛在存量市场的调控方面，没有做出任何能让人眼前一亮的举动，相反，各种混杂的招生方式频繁出现。
上个月，杭州有一个小区要交付了，这个小区是第一个进行原拆原建的。签约只用了 84 天就完成了，腾房也仅用了 66 天，项目建设在一年多的时间里就完成了。“浙工新村速度”，为杭州以及全国的老小区有机更新树立了全新的样板。
这个老小区位于市中心。它变成了人车分流、有精致水系且是电梯洋房的“新盘”。之后，很多老业主打算以 5 万元/平方米的价格出售。而周边的老房子行情是 2 万元/平方米到 3 万元/平方米。
青岛是一个滨海城市，它拥有绝对的地段逻辑。相比杭州，青岛在推进此事时更具备“地利”条件。
我们来看沿海的这一线。从唐岛湾开始，接着是团岛湾区，然后到浮山前，还有四姜一湾。这一线当中有很多地段是一流的，但品质却属于末流的老房子。
大几千万的别墅区，其公区状况不佳，呈现破旧不堪的样子。并且没有足够的车位供使用。从建筑的角度来看，有进行翻盖重建的必要。
业主们并不缺钱。相关部门可以充当组织协调者的角色，对整拆整改进行一些政策上的放宽和倾斜。当这些小区焕然一新之后，它们的价值必然会大幅提升。
做出一两个样板，周边小区居民的参与热情随之高涨起来。
有些老业主或许经济状况不佳，然而在改造的这一背景之下，老房子是否能够卖出好价钱呢？
海边的工作逐渐成熟了，接着就沿着地铁线去寻找一些低密度的老房子，然后对这些老房子进行整拆整改。
这项工作如果做好了，那么青岛的二手房就能够彻底摆脱无差别下跌的状况，同时还可以释放出一大批有卖旧买新需求的购买力。
然而，目前青岛在这方面的工作情况是，仅仅局限于相关领导在做客网谈节目时给予口头上的支持。
青岛第二项需做的工作为以旧换新。整拆整改是一项复杂的工作，依据日本的先进经验可知，需引入成熟的房建企业以实现具体落地。
但是，对于那些有利润且有追求的企业来说，并非所有的老房子都能够在整拆整改的账面上算得过来。
那么，像台东、老四方这些容积率很高的散盘，业主自身的经济能力是有限的。如果实在无法拆除，也无法进行改造，那该怎么办呢？
平台公司先选定几个通勤便利的区域，接着按照市场价进行估价，之后用现金加房票的形式收购那些老房子，再将其整体装修成青年公寓，最后出租给青年人或者保障人群。
青岛目前的以旧换新仍依赖中介。品牌中介进行以旧换新会获取三块利润。资本主导的换新往往是基于打压老房子房价并快速卖出的套路。
所以，青岛的“以旧换新”，也停留在口号层面。
那么在总量过剩的市场之下，房价怎么可能止住颓势？
市场处于如此糟糕的状态。“有关部门”采取了一个重大的举措，即建造了两个配售型保障房项目。
青岛的二手房市场上，缺这种淘汰户型的“新”房吗？
这些项目的建筑开发成本，我们直接将其用于补贴符合条件的受众。接着，把装修补贴和家电补贴也都与这些房子关联起来。这样做是否能形成一个多赢的局面呢？
我们耗费有限财力建起这样的房子，其一，让以前本就难卖的二手房更难出售了；其二，对保障房周边的新房造成了冲击。正是由于这些房子的存在，保利和颂等商品房在压力之下不断降价，若不是之前销售情况良好，这些商品房项目恐怕难以维持相关的经济指标。
时不时给别人放置一个雷，那为什么央企还要在青岛去努力争取、坚持拿下这种必需的地块呢？为什么央企还要在青岛去费力获取这种刚性需求的地块呢？为什么央企还要在青岛去艰难地占有这种基本需求的地块呢？
各地都在积极创新且拼命努力，然而青岛却仅仅停留在通过“喊口号”来实施救市的阶段，只是制定了一些作用不大、不能切实解决问题的救市政策。
你有的政策别的城市也有，利好抵消，救市等于没救。
没有新的好房子推出，二手房的价格仍在持续下跌，这会导致购房者的观望情绪越来越浓厚。
青岛楼市解题，需要实干家。
让利共赢，“好肉”送给外人吃
青岛楼市的形势已经较为严峻。然而，当我们审视青岛的土地市场时，会发现其中存在着不少“隐形的墙”。
前些年在流行的勾地模式里，很多开发商自身的开发资金不足，口碑也不佳，然而他们却不愿意将利益让出，不想让别人获利。
政府发挥主导作用并联合进行开发，这必然会触动许多人的利益。然而，即便要分蛋糕，也总比完全没有蛋糕要好。因此，这项工作应当被高效地推进下去。
或许一些私企以及央企之前所捂的地在处理上存在困难，那么对于自身平台公司所开发的项目，做到合作共赢应该是没有问题的吧？
我们做一个对比。济南的平台公司找合作方，找的是像建发这样的园林大师。一块紧挨着主干道的地，被这样品质的房企做成了爆款。
我们市北的平台公司，七色堇这个烂尾盘，借着远洋的品牌包装盒低价出货。之后它不思悔改，还找了中铁诺德这样的合作方，打造出了完全违背现代居住理念的逸安居。由于销售不畅，它只能不断降价，与一路之隔的华润润府形成了鲜明的对比。
当然，不能只是让合作方背黑锅。市北平台公司既想要住宅的利润，又想要商业的指标，这种想法也是这个失败盘的关键因素。
这些惨痛的教训再不总结改正，青岛楼市会越来越难。
现在市内四区中，崂山在供地方面是大户。所以崂山需要替青岛思考一个问题：
好地，还要给“自己人”吗？
青岛确实有一些开发商，他们的产品力较为出色，品质良好，口碑也不错，并且之前在豪宅板块赚取了大量的钱财。
但是有这么多值得肯定的地方。我们看到，有些房企在规模变大之后，渐渐忘却了自己最初的信念。它们的产品缺乏创新，也不贴近实际情况。它们迷信网络营销，然而营销的基本功却越来越差。它们的服务平庸，与行业的标杆差距越来越大……
更重要的是，这些房企没有承担本土房企应有的责任，也没有展现出本土房企的担当。它们只挑选有利益的事情去做，没有利益的就不去碰。它们在降低风险的同时，等待竞品熬不下去而离开，然后悠闲地躺着，销售自己的老项目。
这样处于几乎静止状态的胖头鱼，是否应该引入一两条鲶鱼来进行刺激呢？如今所有的房企都在集中精力，我们一定要让优质房企在青岛拥有第一个项目，只有这样，未来才有可能出现第二个、第三个项目。
青岛若想让楼市好起来，就需先将优质地块梳理清楚。然后，要放下身段，邀请建发、绿城以及淄博新东升这样的品质房企进入青岛。让这些房企做一些好项目，从而把人气重新提升起来。
预判风口，取长补短填平“坑区”
青岛主城区让我们感到焦虑，然而，当我们查看新房成交数据时会发现，市内四区的市场状况良好，高新区通过以价换量的方式取得成效，城阳则凭借以质取胜的策略展现出活力，这些都呈现出了小阳春的行情。
青岛的情况确实艰难，但仍存在破局的希望，其中之一是即墨蓝谷，另一个是西海岸。只有将这两个曾经极为辉煌的板块激活，青岛的楼市才能够彻底扭转整体局势。
然而，现在这两个板块，是很多专家以及买房者眼中的坑区。
如何填平坑区，使青岛环城板块不存在洼地，这是值得我们思考的问题。
那么，我们需思考，未来十年以及三十年，房地产的风口究竟在何处？
老王认为有两个：
一个是双轨制分化之下，核心城区的高端改善；
一个是老龄化社会到来后，颐养地产。
从这张图能清晰看出，未来老年人的占比要比年轻人高很多。另外，如今的年轻人常常把“整顿”挂在嘴边，秉持着不结婚、不生娃、不买房的观念。在这种观念的影响下，特别是那些不在青岛工作的年轻人，他们在青岛买房的可能性极小。
但是 60 后觉得在自己的房子里养老才踏实，70 后也觉得在自己的房子里养老才踏实，80 后同样觉得在自己的房子里养老才踏实。
蓝谷有山、林、海泉，西海岸有着绵长海岸线。在怡人气候的帮助下，它们都是做下一个麓湖或者阿那亚的良好选择。
山东人在一线城市蜗居了半生被吸引过来，青岛工作的年轻人的父母被吸引过来，山河四省三线城市的退休中产被吸引过来，青岛具有济南没有的天赋优势，在北方也没有能与之抗衡的对手。
关键是，“有关部门”已经适应了地产商以卑躬屈膝的姿态来勾地的情形。能否拿出像郑州服务富士康那样的态度，以及像东莞服务华为那样的态度，去打动那些能够打造神盘的房企呢？
试想一下，青岛西边有一个阿那亚，东边有一个麓海生态城，北边有一个良渚文化村，那土地还会发愁卖出去吗？
这样的“梦”，真的就很难落地吗？
