全国多个城市密集地出台了房地产政策调整措施。南京、沈阳、大连全面取消了限购。差别化住房信贷政策得到了优化。一系列“松绑”信号引发了市场的关注。在这些短期政策的背后，一场更为深刻的住房供应体系变革正在逐渐成型。其中最引人注目的是保障性住房制度的全面转型。国家正在学习新加坡的模式，以构建“居者有其屋”的住房保障新格局。
这意味着什么呢？简单来说，在未来的一线和强二线城市，大概会有 60%左右的家庭不需要依靠传统的商品房市场来解决住房方面的问题。这一方面是给高房价时代那些有购房焦虑的人提供了一剂良药，另一方面也会对中国城市的住房格局以及居民的资产配置方式产生深刻的重塑作用。
一、新加坡经验：“居者有其屋”的全球典范
新加坡的公共住房体系在世界范围内被公认为典范。自 1964 年“居者有其屋”计划开始实施以来，到现在，新加坡已经让 85%的公民居住在公共组屋里，并且其中 93%的公民拥有产权。这一成就的取得是基于以下四大支柱：
新加坡的土地情况是，80%的土地由国家掌控。正因为如此，政府能够以低成本征收这些土地，然后将其用于公共组屋的建设。
公积金制度能提供资金；低息贷款也可提供资金；政府财政拨款同样能提供资金，这三者共同形成了稳定的资金链。
住房产品丰富多样：有 33 平米的住房类型，还有 140 多平米的住房类型，能满足不同家庭的需求。
人群定位覆盖广泛：涵盖了绝大部分的公民，同时也涵盖了部分永久居民，从而实现了近乎普惠性质的住房保障。
值得注意的是，新加坡的组屋制度并非是完全封闭的。住了五年之后，业主能够转售组屋，然而购买者依然需要满足购买资格，其价格大概是商品房的七折。这种“半封闭”的运行机制，一方面保证了住房的社会保障功能，另一方面也赋予了适度的资产增值空间。
二、中国版“居者有其屋”：从经验借鉴到本土创新
2023 年，我国推出了新一轮的保障性住房政策。此政策明确提出了“居者有其屋”的理念。通过对 22 个省以及 108 个城市的实地调研和对政策文本的分析，我们发现中国版保障性住房呈现出三大特征。
双轨制结构，包括配售型和配租型并行。配售型类似“新加坡组屋模式”，其面向的是中等收入家庭；配租型延续传统公租房思路，主要覆盖的是低收入群体。
业主仅能把房屋卖回给政府，回购价格是依据建筑折旧（年均 2%）以及装修折旧（年均 10%）来计算的，不存在市场溢价的空间。这种流转方式比新加坡模式更为封闭。
三四线城市的这一比例可能维持在 20%-30%。
这种保障房体系设计是本土化的，它考虑到了中国人口规模大这一情况，也考虑到了中国区域差异显著的国情，并且避免了对新加坡模式进行简单复制。
三、60%不买商品房：代表房市崩盘还是居住正义？
大城市有 60%的家庭不用购买商品房这一预测引发了诸多争议。一部分人担心这会致使商品房市场出现萎缩的情况，进而拖累经济的增长。还有一部分人则欢呼这意味着住房重新回归到了居住的属性，终结了“房住不炒”只是停留在口号层面的这种表达。
实际上，这种转变将带来五大深远影响：
商品房市场将进行结构性调整而非整体崩盘。高端、个性化住房存在需求，同时中低端商品房会面临保障房的有力替代。
住房不再是家庭资产的唯一主导。更多家庭会把原本用于购房的资金，配置到教育领域、养老领域、医疗领域以及金融投资等领域。
城市阶层结构正在重塑。随着教育、医疗等公共服务均等化的不断推进，城市内部的居住分区情况将会发生改变，“贵族区”与“平民区”的二元对立将会减少，进而会形成更多元化的社区生态。
代际财富传递方式发生变革。房产作为主要的代际财富传递工具，其功能将会逐渐弱化。更多的家庭会选择通过教育投资以及技能培养等方式，为下一代创造机会。
消费结构在加速升级。住房压力的减轻会释放出消费潜力，这会推动服务消费的比重提升，进而加速经济结构的转型。
本课题组追踪调查了 5600 户大城市家庭。住房支出占家庭收入比例现普遍为 40%-50%。当此比例降至国际通行的 25%-30%区间时。家庭在教育、医疗、文化和休闲方面的支出会显著增加。这符合共同富裕的本质要求。
四、分化的影响：谁受益，谁损失？
这一转型对不同群体的影响并不均质：
明显受益者：
潜在损失者：
本课题组对 12 个城市保障房申请数据进行了分析，值得一提的是，具有讽刺意味的是，那些最需要保障房的低收入群体，往往由于信息不对称以及申请门槛等因素，难以充分享受到保障房的福利。这一“福利悖论”急需在政策执行层面予以克服。
五、政策落地挑战：“看得见”与“摸得着”的距离
将宏大的政策愿景转化为能够切实触摸到的住房供给，这面临着三个核心挑战：一是土地供应的合理规划与保障，二是房地产开发企业的积极性调动与规范，三是住房建设的高效推进与质量把控。
土地供应存在矛盾。在现有的土地财政体制当中，地方政府需要应对保障房用地与商品房用地之间此消彼长的这种关系。依据现行的标准来看，保障房的建设用地出让金一般仅仅是商品房的 30%到 50%。这就使得地方政府遭遇到了直接的财政压力。
本课题组测算得出，要达到大城市 45%-60%的保障房覆盖率，在未来十年内，全国大概需要 15-20 万亿元的保障房建设资金。由于存在地方债务约束，所以如何构建可持续的资金筹措机制成为了关键的挑战。
设计透明且高效的申请审核与分配制度，如何做到这一点呢？要防止“关系保障房”现象的出现，这将是政策公信力的关键所在。
六、前瞻与建议：通向居住正义的中国道路
基于三十年对中国住房制度演变的追踪研究，我提出以下建议：
保障房制度要与土地财政改革、新型城镇化以及人口流动政策等进行统筹规划，从而形成政策合力，这就是政策协同。
对于不同能级的城市，应当设定不同的保障房覆盖目标，以避免采用“一刀切”的方式。不同能级的城市应根据自身情况设定保障房覆盖目标，不能一概而论。对于不同能级的城市，保障房覆盖目标需有差异，不能统一对待。
建立全国统一的保障房申请信息平台，以此来增强透明度，同时建立全国统一的保障房分配信息平台，进而接受社会监督。
在确保公共属性的情况下，逐步对流转机制进行完善。可以探索类似新加坡的“半开放”流转机制，以此来增强保障房体系的活力。
发展专业化的保障房建设和运营机构，以此来培育专业机构，进而提高住房质量和社区管理水平。
结语：从“有房”到“宜居”的历史转型
有一个坏消息要告诉你，在房产新政的时代背景下，大城市中 60%的家庭以后都无需购买商品房了。这对于房地产行业来讲，确实是个“坏消息”。然而，对于亿万普通家庭来说，这意味着从“必须拼命买房”转变为“能够体面安居”，这是一个具有历史性意义的转变。
我认为中国住房制度正在迎来第三次重大变革。上世纪 90 年代进行了住房商品化改革，完成了从“单位分房”到“市场购房”的转变。2010 年前后出现了保障房建设高潮，然而由于规模和质量存在不足，未能从根本上缓解住房压力。正在展开的第三次变革，是一种融合了市场机制与公共保障的新型住房体系，有望在保障居民基本住房权利的同时，重构更健康的房地产市场。
这是住房供应方式的变革，也是城市发展理念的重大转型。从过去的“以房地产为中心”转变为“以人民为中心”，这是一种回归。过去四十年我们追求的是“有房”，而未来四十年我们的目标将是“宜居”。
而这，对于我们每一个人来说，都是一个好消息。
作者课题组对全国 22 个省 108 个城市进行了实地调研，还追踪调查了 5600 户家庭，同时对新加坡、日本、德国等国的住房保障体系进行了比较研究。
