北上广深楼市集体出现“小阳春”行情。
3 月过去，北京新房网签与上月相比上涨 111%，与去年同期相比上涨 36%；北京二手房网签环比增长 62%，同比增长 35%。深圳新房网签环比增长 67.5%，同比增长 47.2%；深圳二手房网签环比增长 65.3%，同比增长 58.3%。上海的二手房成交有上升态势，广州的二手房成交也呈现上行趋势，一线城市的楼市都在迎接春天。
北京市西城区的一位房产中介说，他所在的门店在 3 月的成交情况比前两个月明显增多了。主要是因为受到了季节性学区房成交的带动。部分房源的价格也比去年第四季度有所上升。“除了那种小户型用来占坑落户的房子，大户型的成交也比较活跃。”
在楼市“止跌回稳”的进程里，一线城市起到了引领的作用。如果从全国范围来看，楼市依然呈现出“分化”的态势，低能级城市还在处于底部进行调整，它们在等待着回暖周期的来临。
新房市场点状高温
今年以来，一线城市的新房市场，频繁出现高端项目热销现象。
以北京作为例子，今年海淀区的新房市场呈现出“供应井喷”的态势。曾经属于稀缺板块的区域，接连推出了高端改善项目。同时，市场成交也出现了“点状”高温的现象。例如在 3 月份，海淀区的颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望云等几个项目先后上市。这些项目在开盘当天的认购分别达到了 72.5 亿元、67 亿元、85 亿元的销售额。
业内认为，个别板块的项目热销不能表明整体市场全面回暖。然而，由于几个高端项目连续入市起到了拉动作用，今年 3 月份北京新房市场整体成交出现了上涨，成交均价也有所提升。
北京链家研究院的统计数据表明，3 月时，北京新建商品住宅（不包含共有产权房）有 4151 套成交。与去年同期相比，上涨了 51.7%；与上月相比，上涨了 107%。其成交量接近去年“9·30”政策出台后的首个月份的成交水平。同时，成交均价为 64999 元/平方米，与去年同期相比上涨了 11.7%，与上月相比上涨了 17.4%。
北京链家研究院的分析师岳微称：“海淀功德寺板块有新房项目入市了。这一情况明显带动了市场的成交。该项目的单价超过 10.5 万元每平方米，总价为 1500 万元每套。这也对市场价格起到了拉动作用。”
3 月份成交的项目网签速度加快了。从 3 月网签的整体数据来看，根据北京市住建委的信息，北京 3 月的住宅市场呈现升温态势，新建商品房住宅累计网签 4850 套，环比增长了 111%，同比增长了 36%。
北京出现升温，一线城市中的深圳新房市场也一样。乐有家研究中心的数据表明，3 月深圳一手网签了 4161 套。与上月相比，增长了 67.5%；和去年同期相比，增长了 47.2%。当月有多个“网红盘”进行加推，这推动了市场热度的提升。例如，龙华有一个项目加推了 153 套 100 平方米以上的大户型，在 1 小时内就实现了 98%的去化。
克而瑞称，3 月因为供给有所增加且房企营销力度加大，所以重点城市迎来了局部的“小阳春”行情。在这之中，一线城市的韧性比二三线城市强。3 月的成交面积环比几乎翻倍，同比增长 8%，而一季度累计同比增长 22%。
该机构觉得，这主要是因为新政的余温刺激了需求的释放，并且合适的楼盘进入市场，所以整体的成交规模处于一个阶段性的高位，京广深都呈现出同比和环比一起增长的态势。在其中，北京的核心区有改善型楼盘进入市场，带动了市场的成交量增加，单月的成交一下子冲高到了 49 万平方米，累计同比增长了 19%；仅仅是上海单月同比略微下降了 7%。
当前，房企普遍认为到一线城市进行投资是一种共识。核心城市的新房市场开始回温，并且这种回温对房企业绩起到了一定的助力作用。
克而瑞数据表明，今年 3 月，TOP100 房企达成的销售操盘金额为 3175.7 亿元。这个金额相较于上月是环比增长 68.8%的，而和去年同期相比则是降低 11.4%。从累计的情况来看，百强房企在 1 月至 3 月期间实现的销售操盘金额是 7333 亿元，和去年同期相比降低了 5.9%。
一线城市的市场呈现高热状态，但这并不能代表全国楼市的整体温度。房企坦言，当前的市场存在着十分明显的“分化”现象。
央企管理层在近期业绩会上称，当下楼市呈现出以下几个特点：其一，政策暖风持续吹拂，市场情绪明显回暖，整体受政策预期的影响较为显著；其二，行业总体仍处于量价调整的阶段，出现了“止跌回稳”的迹象，然而市场分化的情况较为突出，大多数三四线城市在短期内所面临的压力依然较大。
现在来看，一线城市以及部分二线核心城市，这些属于高等级的城市有希望率先停止下跌并恢复稳定。从土地拍卖方面来看，能明显看到这个趋势；从新房和二手房成交方面来看，也能明显看到这个趋势。该企业管理层表示。
多家房企预估，今年全国整体的新房市场，将呈现出“基本触底、分化愈发严重”的态势。预计总体成交量会稍有减少，然而下行的幅度较为有限。市场规模以及房价在结构上趋于稳定，部分对政策反应敏感且信心开始恢复的核心城市，成交量和房价有望在稳定中有所上升。在过去的两个月当中，这一特点已经较为显著。
二手房市场成交放量
相较于高价盘频出的新房市场，二手房市场更能反映楼市基本面。
三月份，许多片区的二手房成交量较为可观。例如，西城区那些总价较低的一居室和二居室房源，其成交量的提升主要是靠学区的带动作用。4 月 2 日，北京市西城区的一位房产中介向记者表达了上述观点。
今年 3 月，北京二手房市场的成交整体呈现回暖态势。上述中介向记者表示，其所负责的片区热度有了明显的上升。在这个片区中，房源较少的小区，其成交量的变动不大。然而，房源数量多且流动性强的学区房，在当月的成交情况明显增加了。
北京市住建委数据显示，从整体网签数据来看，北京 3 月二手住宅累计网签 19234 套。此套数环比上涨 62%，同比上涨 35%。网签面积约 173.55 万平方米，是近 24 个月以来的第二高水平，仅低于 2024 年 12 月。
一般来说，北京二手房月度成交量在 1.2 万套到 1.7 万套这个范围属于正常。若低于这个范围，就表明市场比较冷淡。要是高于这个数值，尤其是达到 2 万套时，就意味着市场已经处于较热的状态。
3 月份的表现显示，北京的二手房市场较为活跃。北京链家研究院指出，3 月新增的房源量在增加，客源量也在增多，带看量相较于 2 月进一步上升。市场的预期以及价格走势整体上是平稳的，预计后续的价格走势依然会以稳定为主。
其他一线城市的二手房市场在 3 月份有明显的成交量增加。乐有家研究中心指出，3 月深圳的二手住宅网签数量为 6078 套，相较于上月环比增长 65.3%，与去年同期相比增长 58.3%。同时，看房量和成交量一直保持在去年 10 月的高峰水平，成交均价连续 6 个月稳定在 6.3 万至 6.4 万元每平方米，呈现出“止跌回稳”的明显趋势。
广州方面，据当地房地产中介协会数据表明，在 3 月（统计周期为 2 月 26 日至 3 月 25 日），广州的二手住宅共进行了 10866 套的网签，面积为 108.47 万平方米，与上一个周期相比分别增长了 73.08%和 74.34%。今年的第一季度，广州二手住宅网签数量为 27182 套，面积为 271.90 万平方米，与去年同期相比分别增长了 19.80%和 19.57%。
上海楼市迎来“小阳春”。3 月份的最新网签数据表明，上海二手房的网签量达到了 2.94 万套。与去年同期相比，上涨了 43%。与上月相比，增长了 75%。并且已经创造出了 2024 年“9.29”新政实施后的月度成交次高峰。
克而瑞称，3 月 30 个重点城市的二手房成交面积预计为 2233 万平方米。3 月二手房成交面积环比增长 50%，同比增长 21%。一季度累计二手房成交面积同比正增长 22%。热点城市集中在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心的一二线城市。客群主要集中于价格敏感度较高的刚需客群和刚改客群。
相较于新房市场有高价盘入市，二手房价格的情况是依然未涨且整体微幅下滑。中指研究院的数据表明，在一季度的百城二手住宅价格方面，除了成都是累计上涨的，其余 99 个城市都是累计下跌的；到了 3 月份，百城的二手住宅均价为 13988 元/平米，环比下跌了 0.59%，已经连续下跌了 35 个月，同比下跌 7.29%。
业内认为，3 月的“小阳春”能否到来，对楼市的热度走向有一定的决定作用。从当下的情况来看，一线城市带动了“小阳春”的热度，部分二线城市的成交情况也比较突出。克而瑞预估，4 月依旧是“银四”的成交旺季，在核心的一二线城市中，像北京、上海、深圳、成都、杭州等，或许会继续保持高位震荡的行情。
从政策层面来看，今年 3 月份，全国各地出台了大概 56 条政策。其中，南京全面取消了限售政策。深圳加大了公积金贷款的支持力度，并且对“房票安置”政策进行了探索。今年的两会中，“稳住楼市”这一内容首次被写入总体要求，同时还用较大篇幅对房地产政策进行了详细的部署。业内人士预计，接下来的重点工作是加快推动各项政策落地并见到成效。
(本文来自第一财经)
