智通财经 APP 得知，4 月 2 日，克而瑞地产研究进行发文。文中称，在 2025 年 3 月，房地产市场保持着止跌回稳的态势。供求方面稳步回升，环比呈现增长态势。成交与去年同期相比微微增长 4%，库存持续处于下降的状态。二手房成交延续着高位震荡的行情，环比增长 50%，同比增长 21%。土地市场的情况是延续着缩量升温的态势。3 月的土地成交建筑面积比 2 月同期要低。然而，北京、上海、杭州、成都、苏州等这些城市，在 3 月的平均溢价率都超过了 20%。
新增供应环比倍增157%、同比降27% 京长甬等增幅显著
3 月，房企的供货节奏加快了。不过，其规模依然难以达到往年同期的水平。在 30 个重点城市，新增供应为 881 万平方米。环比来看，增长了 157%。同比则下降了 27%，并且仍处于近 7 年来同期的最低位。春节过后，由于季节性推盘放量以及政策宽松，供应出现了短期回升。然而，市场信心不足，使得同比持续呈现走弱的态势。
一线供应开始发力，北京的放量情况尤为突出。4 个一线城市整体的供应面积预计为 163 万平方米，环比有 236%的增长。由于去年的基数比较高，单月同比下降了 52%。北上广深都呈现出环比回升且同比持续下降的态势，其中上海和深圳累计同比跌幅都超过了 4 成，供给方面的约束依然很显著。
二三线城市的供应环比涨幅比一线城市小。长沙和宁波呈现逆势高增长的态势，济南和珠海则处于深度调整的状态。26 个重点二三线城市总共供应 718 万平方米，环比增长了 144%，同比下降了 18%。长沙迎来了结构性增长，宁波也迎来了结构性增长。核心区有多个改善项目集中入市。房企抢占了政策宽松的窗口期，实现了同环比倍增。济南供给“塌陷”，珠海供给也“塌陷”，3 月新房供应规模均不足 10 万平方米，一季度累计同比跌幅均在 7 成以上。其余多数城市环比保持增长，同比有所回落，供应规模仍处于相对低位。
新房成交同比增4%，一线和部分二线“小阳春”成色足
3 月迎来局部“小阳春”行情，这得益于供给的放量以及房企营销力度的增加。3 月 30 个监测城市的成交规模达到 1230 万平方米，与上月相比增长了 79%，和去年同期相比上升了 4%。春节过后，季节性需求得以释放，政策变得宽松，并且房企开展促销活动，这些因素推动了成交的回升。在一季度，30 个城市的累计成交为 2810 万平方米，与去年同期相比上涨了 7%。
从能级方面来看，整体上一线城市的韧性比二三线城市要强。一线城市在 3 月单月实现了环比翻番，同比增长 14%，累计同比增长 25%，其增幅明显高于二三线城市。这主要是因为新政的余温刺激了潜在需求的释放，并且适销对路的楼盘进入了市场，这些因素使得整体的成交规模仍然处于阶段性的高位。京广深都呈现出同环比一起增长的态势。北京的核心区，改善型楼盘入市，带动了结构性的放量。单月的成交冲高到了 49 万平方米，累计同比增长 19%。只有上海单月同比略微下降 7%，比不上去年同期。
二三线城市的小阳春成色较为一般，其成交量与去年保持持平，更多的是局部出现复苏的情况。成都的成交量位居前列，并且同比和环比都在增长，成都的多个新规项目开盘，刺激了成交规模稳定且有所增加。青岛单月的成交面积为 82 万平方米，其中黄岛和城阳的成交面积都在 20 万平方米左右，贡献度比较高。合肥经历了前期的深度调整，本月迎来了阶段性的放量，同比和环比以及累计同比的增幅都在 6 成以上。部分城市如长春，本月环比持增，但其同比和累计同比仍为负值；济南也是如此，本月环比持增，同比和累计同比却为负值；惠州同样，本月环比持增，同比和累计同比为负值；东莞亦是，本月环比持增，同比和累计同比为负值；无锡也是这样，本月环比持增，同比和累计同比为负值；常州亦是，本月环比持增，同比和累计同比为负值。这些城市短期内需求疲软。
项目去化平均去化率增至45%，津苏镐郑甬等热度骤增
3 月处于传统的“金三银四”营销旺季。在此期间，房企推盘的积极性逐步回升。并且，营销力度也有所增强。在 29 个重点城市中，3 月的平均开盘去化率为 45%。与上一个月相比，上升了 11pcts。与去年同期相比，上升了 19pcts。整体延续了弱复苏的走势。
从城市方面来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等城市在 3 月的开盘去化率都在 6 成以上。从变化趋势方面来看，同比和环比都呈现出涨多跌少的态势。典型城市大致可以分为以下几类：
四是福州、无锡、东莞、珠海等部分东南沿海二三线城市，房企推盘积极性依然较低，本月都没有项目开盘加推。
库存供求比0.72致库存持降 12城去化周期同环比齐跌
3 月供应大量增加。30 城整体的供求比，在上月是 0.5，这个月增加到了 0.72。武汉、长沙、西安、北京、厦门的情况是供过于求。南京、宁波、南宁、杭州、合肥、福州的供求处于稳定状态。其余 19 城的供求比都在 0.8 以及 0.8 以下。30 城的库存面积是 22123 万平方米，与上月相比略微下降了 1.6%，和去年同期相比下降了 8.8%。
20 城的消化周期环比缩短了。降幅大多在 10%以内。其中，青岛由于短期成交集中放量，去化周期环比下降了 9%，降幅居首位。深圳、成都、南京、宁波等 12 城的去化周期同环比都在下跌，这是值得关注的。从绝对量方面来看，目前消化周期超过 18 个月的城市减少到了 16 个。随着成交的复苏，库存去化压力有逐步缓解的迹象。
二手住房成交同比增21%，京沪深杭等涨幅居前
3 月 30 个重点城市二手房成交面积预计达到 2233 万平方米。其中，与上月相比增长 21%，与去年同期相比增长 50%。一季度累计下来，同比呈现正增长，增长幅度为 22%。
从能级方面来看，一线的热度一直没有减退，其同比和环比的增幅明显要比 30 城的平均值高很多。三四线则显得有些疲软，在 3 月单月，同比不但没有增长，反而下降了 3%。热点城市和新房的情况高度相似，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心的一二线城市，3 月时同比和环比都在增长，并且在一季度累计同比增幅都在 3 成以上。客源主要集中在对价格敏感度较高的刚需和刚改客群。宁波、福州、佛山等属于二三线城市。这些城市的同比和累计同比情况相较而言暂未回正。同时，它们的二手房市场目前暂无明显的起色。
土地市场成交延续缩量升温 月度溢价率重回2021年高位
2025 年 3 月，土地市场的情况是缩量升温。从月末快报数据来看，3 月土地成交的建筑面积比 2 月同期要低。这是 2019 年以来首次出现这种情况。核心城市的热度依然持续，像北京、上海、杭州、成都、苏州等城市，3 月的平均溢价率都超过了 20%。到 3 月 25 日为止，本月的土地供应达到 4272 万平方米，与上一个月相比上升了 58%。成交的建筑面积为 2097 万平方米，与上一个周期相比下降了 16%。平均溢价率是 17.09%。在 2025 年的一季度，月度土拍溢价率呈现出“三连阳”的态势。3 月的平均溢价率已经和 2021 年同期的高位差不多。因为中央部委发布了一系列稳定楼市的政策，所以核心城市的发展预期有了显著的好转。另外，闲置用地的回收以及存量商品房收储工作也在积极推进，这使得优质地块的土拍持续升温。
各能级土地成交情况呈现出分化态势。一二线城市的成交面积与去年同期相比有所增长。三四线城市的成交量和价格与去年同期相比出现了回落。CRIC 监测到的数据表明，一线城市的成交建筑面积为 51 万㎡，同比增长了 23%。不过，由于受到季节性供地节奏的影响，环比下降了 26%。在北京和上海，各自都有一宗热点宅地完成了成交。北京海淀区的宅地刷新了北京的地价纪录，是北京中海地产有限公司以 75.02 亿元竞得的，溢价率达到 27.93%，成交楼面价为 10.23 万元/平方米。上海的宅地在嘉定新城，由招商蛇口以 26.6 亿元竞得，溢价率是 30%，成交楼板价约 3.2 万元/平方米，刷新了该板块的地价纪录。
二线城市的成交建筑面积为 640 万平方米，其环比呈现出 38%的增长态势。成交金额与去年同期相比增长了 40%。在热点城市中，成都和杭州的表现较为突出。成都的成交面积环比大幅增长了 144%，平均溢价率为 30%。杭州的成交金额同比上涨了 381%，平均溢价率更是达到了 42%。成都 3 月 11 日集中土拍，成交 4 宗宅地。其中 3 宗高溢价成交，崇州区的一宗远郊宅地底价成交。沈阳迎来久未有的高溢价土拍，是浑南区的一宗低密宅地，地块容积率 1.2，起拍底价 5.9 亿元。经过 60 轮竞拍，中海以 6.9 亿元竞得，成交楼板价 7050 元/平方米，溢价率 17.5%。
三四线城市的成交规模依旧处于低位。到 25 日时，成交建筑面积为 1406 万平方米，与上一个周期相比下降了 28%，和去年同期相比下降了 35%。然而，成交的平均价格保持着相对的稳定，与上一个周期相比略微上涨了 3%。在 CRIC 重点监测的三四线城市里，各个城市的成交建筑面积都在 30 万平方米以下。除了丽水、金华等沿海省份的三四线城市之外，大部分城市的土地拍卖仍然是以底价或者低溢价的方式成交的。一二线城市和三四线城市有所不同，三四线城市在稳市场方面遇到的挑战更多。在恢复到新的供求平衡点之前，预计三四线城市的土地成交规模会一直处于低位运行状态。
4月预期延续回稳 京沪深杭蓉等核心改善项目支撑热度延续
3 月整体楼市出现局部的“小阳春”现象。其中，一方面二手房的成交回升幅度比新房要明显好很多；另一方面，随着新房供应的大量增加，整体成交开始稳定并回升，与去年同期相比增长了 4%，在一线城市，由于新政策的利好效应，其增幅处于领先位置。
预判下个月，4 月依旧会是“银四”成交的旺季。整体的供求情况有望继续保持弱修复的态势。核心一二线城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等城市延续高位震荡行情。未来成交的放量程度主要由高端住宅供应来决定。如果有区位佳且产品力强的适销盘入市，短期内市场热度将会延续。广州、武汉、南京等城市经历了前期的深度调整，短期内市场呈现出止跌企稳的态势，后续成交有望保持稳中有增的弱复苏走势。另外，部分弱二线城市，像福州、南宁、昆明、长春等，短期内高库存问题难以解决，整体去化情况难言乐观。
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