买房属于人生的重要之事，选对城市或许比选对户型更为重要。在未来的 5 年时间里，哪些城市的房产会成为“黑马”呢？我们将政策动向、市场数据以及大咖的预测进行结合，整理出了一份具有潜力的城市名单。看完这篇文章之后，也许你就能够找到答案！
一、政策红利型：跟着国家战略走，这些城市赢麻了
1. 深圳：政策“开路先锋”，一二手房双增长
深圳在 2024 年是唯一达成新房、二手房成交双双增长的城市，新房增长 24%，二手房增长 48%，且四季度的成交量占全年的近一半。这座城市不但经济活力较为强劲，人口也在持续流入，同时率先对落户政策进行了放宽，还降低了房贷利率，甚至借助“货币化安置”这一方式推动了城中村的改造，从而释放出了大量的购房需求。在未来的 5 年里，深圳的产业升级以及城市更新将会持续为楼市提供“血液”。
2. 杭州、上海：低库存+高价值，稳坐第一梯队
杭州的库存消化周期已低于 18 个月，其核心板块年交易额超 2000 亿元，优质地块溢价率甚至突破 50%。杭州 2024 年有 101 个项目实现盈利。上海的库存消化周期也低于 18 个月，其通过专项债加速收购存量房，进一步优化供应结构，核心板块年交易额超 2000 亿元，优质地块溢价率甚至突破 50%。未来，杭州和上海的高端住宅以及“好房子”试点项目（如绿色智能住宅）将成为投资热点。
3. 郑州、西安：城中村改造释放“房票需求”
政府工作报告明确提出要“加力实施城中村改造”。预计全国将会新增 100 万套改造量，并且会带动近 1 亿平方米的住宅销售。郑州、西安等城市已经率先开始推进“房票安置”政策。拆迁户拿到补贴之后可以直接进入楼市。这类需求在短期内能够快速地拉动成交量。西安在 2024 年的二手房成交已经同比有所增长。郑州通过专项债来收购闲置土地，后续的潜力是可以期待的。
二、供需健康型：库存压力小，房价有底气
1. 成都：人均购房面积全国第一，需求旺盛
成都的人均购房面积达到了 1.67 平方米，这个数值远远超过了 1.5 平方米的“需求释放期”门槛。并且人口在持续流入，同时政策也在松绑，比如对多孩家庭购房给予支持，对公积金进行了优化。在这样的情况下，新房开盘的去化率超过了 50%。2024 年，成都的 TOP10 房企销售额创出了 5 年以来的新高。未来，随着土地供应逐渐收紧以及城市综合体的不断发展，核心区域的房价或许会进一步上升。
2. 长沙：房价收入比最低，性价比之王
长沙的房价收入比只有 7 年，而一线城市普遍超过 20 年。租售比达到了 2.42%，比存款利率高很多。居民的月收入甚至能够承担零首付的月供。这种特性具有低风险、高回报的特点，吸引了许多投资者。并且长沙在近年来加大了人才引进的力度，产业园区和物流地产发展得很迅速，楼市的后续力量很充足。
3. 重庆：租售比3.05%，投资回报率领先
重庆的租售比达到 3.05%，在全国处于靠前的位置，这表明买房用于出租的收益较为稳定。同时，重庆通过对土地供应进行控制（近 3 年的供地量比成交量少 800 万㎡），逐步把库存给消化掉了，其核心板块的消化周期已经缩短到了安全的范围之内。往后，随着成渝双城经济圈不断深化，重庆的区位优势会更加显著。
三、人口增长型：年轻人用脚投票的城市
1. 西安：人才引进+产业升级，刚需强劲
西安的人均购房面积为 1.7 平方米。西安的常住人口基数比较大。“硬科技之都”的定位吸引了大量高学历人才。刚需购房的需求很旺盛。2024 年西安的二手房成交已经同比有所增长。未来如果进一步放宽限购政策，市场有可能快速升温。
2. 武汉：新房“抢客”成功，交易量爆发
武汉未来楼市韧性较强。
3. 青岛、徐州：库存压降快，板块价值凸显
青岛在 2024 年库存减少了 100 万㎡以上。徐州的核心板块消化周期比全市平均周期短 5 到 8 个月。这两座城市通过对供地进行控制以及对存量用地进行盘活，逐步摆脱了高库存所带来的压力。并且由于沿海的区位优势以及产业的转型（例如青岛的海洋经济），对周边的人口吸附力得到了增强，房价的抗跌性也有所提升。
四、黑马预备队：这些城市可能逆袭
厦门：四季度新房的成交与去年同期相比有回升的情况。在政策放松并解除限制之后，有可能会吸引来自福建以及周边地区的投资客。
天津新房去化率超过了五成。
广州采取严控供地的措施，同时利用专项债收购存量房。如果郊区的限购政策有所放松，那么就有可能复制深圳的发展路径。
总结：盯紧政策+人口+库存，别盲目跟风
未来 5 年的房产“黑马”，与三个关键词紧密相关。其一为政策支持，像城中村改造以及限购的松绑等。其二是人口增长，包含刚需和改善需求。其三是供需健康，表现为低库存以及高价值。然而，买房时终究要依据自身需求来决定。若是投资，建议优先挑选核心城市的高品质项目。要是自住，不妨留意性价比高的二线城市。要知道，房子的主要用途是居住，始终把稳字放在首位才是关键所在。
