最近深圳房产界有一个极为重要的消息。2025 年 3 月 26 日，深圳市住房和建设局发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》。此政策于 2025 年 4 月 9 日开始实施，其有效期为 3 年。这不是一份普通的文件。它会对深圳未来的房地产市场产生深刻影响。里面蕴含着许多投资和购房的新机遇。不管是购房者，还是投资者，亦或是我们房地产从业者，都需要好好对其进行研究。
一、“稳” 字当头，城市更新方向大调整
这次政策在统筹管控以及规划指标方面，“稳”字一直贯穿其中。除了“工改普通工业”项目和保障性住房项目之外，相关政府部门在新增城市更新单元计划时会特别谨慎。这意味着以后新增的更新项目的数量会减少，重点将放在处理存量遗留项目上。
以“有效期管理”为例，以前存在一些旧项目，它们没有明确的有效期，并且城市更新单元规划也尚未获批。现在这些旧项目必须明确有效期了。如果是由于政府原因导致项目没有开工，那么有效期可以顺延一年；然而，如果项目在当下已经没有了改造的可行性，就需要进行公告使其失效。这种管理方式能够促使那些长期停滞的项目开始运作，重新展现出活力。
政策为推动存量项目启动而优化了规划指标。例如，合理降低商业规划指标，在确保片区学位配套以及市政交通承载力的基础上，准许对容积率进行调整，并且能够统筹周边改造项目重新编制规划以及控制移交公共利益用地等。这样做的目的单纯是让那些处于停滞状态的项目能够尽快开始建设。
二、房票政策落地，影响几何？
政策中最为引人瞩目的一点是建立了房票制度。这是深圳首次在市级政策层面明确了房票的使用！2024 年 9 月的时候，深圳市住建局就已经透露正在研究房票的可行性，如今终于得以落地实施了。
房票究竟是什么呢？简单来讲，被征收人（多数为城中村村民）的房屋被拆迁之后，房屋征收人（大多是地方国资平台）依据原房屋价值评估而出具的一种票据，这种票据可以用来购买商品房，就如同“代金券”一般。并且，这房票通常会限定只能用于购买政府指定的商品房以及保障性住房，如此一来，拆迁补偿资金便直接流入了楼市。
短期而言，房票政策凭借“定向购房”的模式，能够迅速消化商办以及滞销的住宅库存。从长期来看，其益处更为显著。其一，多样化的补偿方式有助于提升城市更新的效率，能够优先推动可实施区域的改造，从而极大地缩短旧改的周期。其二，还可以减少用于安置房建设的财政支出，激活部分区域的楼市流动性，使市场对城市更新项目更具信心。
不过，有专家指出房票安置实施存在一定难度，其成效尚需观望。例如，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提及，若要使房票安置取得效果，关键在于严格按照法律进行征收补偿，对于超出一户一宅的部分，需经过协商之后方可进行房票安置。
三、城中村改造提速，机遇在哪？
近年来，城中村改造的规模在持续扩大。2024 年 9 月提出了“促进房地产市场止跌回稳”这一举措，之后城中村改造的步伐有了明显的提升。2024 年 10 月，住房城乡建设部部长倪虹作出表示。通过货币化安置等方式，新增实施了 100 万套城中村改造和危旧房改造。11 月，城中村改造的政策支持范围得到进一步扩大。从最初的 35 个超大特大城市以及城区常住人口 300 万以上的大城市，扩大到了将近 300 个地级及以上城市。今年 3 月 9 日的时候，倪虹宣布城中村改造项目的范围被扩大到了全国地级及以上城市。并且，还要在去年的基础之上继续将改造规模进行扩大。
深圳印发的《意见》对城中村改造作出了明确规定。2023 年 7 月 24 日前已公告城市更新单元计划的城中村改造项目，能够按原先的城市更新模式推进。已经开展了部分前期工作但未列入计划的项目，原则上依据《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》来实施。政府加大了对城市更新项目的融资支持力度。政府支持金融机构为条件成熟的项目提供信贷服务。政府鼓励已对项目融资贷款的金融机构参与项目处置。政府鼓励这些金融机构继续投入资金，以此给市场注入活力。
对于我们房地产中介而言，这是个好机会。接着，核心区低容积率的旧改项目潜力巨大，我们可以重点关注它；工改工项目潜力也很大，我们可以重点关注它；保障性住房项目潜力同样巨大，我们可以重点关注它。通过关注这些领域，我们能挖掘更多优质房源，为客户提供更专业的服务。而对于购房者和投资者来说，在选择房产时，也可以多考虑这些受政策支持的项目，或许能抓住下一个财富增长点！
