经济学家谈未来房价：再涨很困难
近年来，中国房地产市场发生了从狂热状态到冷静状态的转变。曾经被当作“只涨不跌”的房价神话，现在正遭遇前所未有的挑战。多位经济学家表明，未来房价持续上涨的力量已经不够，甚至有可能进入长时间的横盘或者局部回调的阶段。那么，究竟是什么样的因素引发了这一趋势呢？未来的房地产市场又将会怎样发展变化呢？
一、人口结构变化：购房主力群体萎缩
房价的长期走向和人口结构有着紧密的联系。在过去的 20 年里，中国房价得以快速上升，这得益于“人口红利”。因为有大量的青壮年进入到了劳动力市场，从而形成了强劲的购房需求。然而，随着出生率一直处于下降的态势，并且老龄化情况越发严重，购房的主力人群（25 到 45 岁）的规模正在逐渐变小。
国家统计局数据显示，2023 年中国出生人口为 902 万。2016 年出生人口达到峰值 1883 万，2023 年出生人口较 2016 年腰斩。与此同时，60 岁以上人口占比已超过 20%。未来购房需求将会不可避免地减弱。经济学家任泽平提出过“房地产长期看人口”的观点，而当前的人口趋势明确不支持房价继续大幅上涨。
二、城镇化放缓，需求趋于饱和
过去几十年间，中国的城镇化率在 1990 年时为 26%，到 2023 年已飙升至 66.2%。在此期间，有数亿农村人口进入城市。这些农村人口的进城行为推动了房地产市场的繁荣。然而，如今城镇化进程已经进入到了下半场，其增速明显地放缓了下来。
国际经验显示，城镇化率超过 60%之后，房地产市场的增长动力会明显变弱。当下，一二线城市的住房需求已接近饱和状态，三四线城市则处在库存居高不下且人口向外流出的压力之下。往后，房地产市场的增长要点将从“增加新的开发”转变为“对已有存量进行优化”，房价普遍上涨的那个时期已经完结。
三、政策调控常态化，“房住不炒”成长期基调
2016 年中央提出“房住不炒”。自此之后，房地产调控政策不断加强力度。限购、限贷、限售等这些措施，对投机需求起到了抑制作用。到了 2023 年，虽然部分城市对调控政策进行了放松，然而从整体上来看，政府依然坚持避免房地产出现过热的情况。
此外，房产税试点有预期，保障性住房建设在加速等这些因素，也正在改变市场的预期。经济学家马光远持有这样的观点，那就是未来的房地产会回归到居住的属性，投资属性会大幅度地被削弱，房价难以再像过去那样出现暴涨的行情。
四、居民杠杆率高企，购买力受限
过去十年间，中国居民的杠杆率，也就是负债与 GDP 的比值，从大约 30%逐步上升到了 60%以上。众多家庭的财富主要集中在房产方面，其负债压力相当巨大。央行的数据表明，在 2023 年，居民的中长期贷款，主要是房贷，其增长速度明显变得缓慢了，这意味着购房者增加杠杆的空间已经比较有限了。
经济增速放缓，就业压力增大，这使得部分家庭在购房时更加谨慎。尤其是年轻人群体，“租房代替买房”的观念逐渐流行起来，这进一步削弱了房价上涨的动力。
五、未来房价走势：分化加剧，核心城市仍具韧性
尽管整体房价上涨乏力，但不同城市的表现将显著分化：
结语：房地产进入“新常态”
从综合方面来看，未来房价难以再次出现以往那样的暴涨情况，而是进入到一个更为平稳且分化的阶段。对于购房者而言，盲目进行房产投资的那个时代已经成为过去，理性地分析自身需求以及关注长期价值才是最为关键的。而对于整个经济来讲，房地产市场的调整意味着中国经济正在一步一步地摆脱对土地财政的依赖，朝着更高质量的发展模式迈进。
经济学家李迅雷曾说：“未来的房地产，它不再是能够让财富快速增值的便捷途径了，而仅仅是满足居住需求的一种载体。”基于这一趋势，市场上的参与者必须调整自己的心态，去适应新的游戏规则。
