经济学家朱民先生，清华大学国家金融研究院院长
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老陈说房指南 |房价的预测
经济学家朱民近期多次明确地说：“未来房价再上涨是很困难的，其核心逻辑在于人口老龄化。这绝不是在故意说吓人的话。实际上之前老陈也已经表达了类似的看法，然而很多人那时在回应我对楼市不看好的观点，老陈想要向大家传达的是，我们一定要依据当前的市场环境做出负责任的预测。”
01
人口结构剧变
根据预测数据可知，到 2050 年，中国 60 岁以上人口会净增 1.8 亿。同时，50 岁以下人口将减少 2.6 亿。更为残酷的是，2023 年的结婚登记人数仅有 700 万对，而 2013 年的峰值为 1347 万对。2023 年的新生人口仅为 902 万。年轻人的数量出现断崖式下跌，购房的主力军正在逐渐消失。
日本房地产泡沫破裂后一直处于不振的状态，到现在东京的房价还比上海低，其核心原因就是老龄化。在 1990 年代，日本 65 岁以上人口所占比例为 12%，而如今中国这一比例已经达到了 14.9%（2025 年的数据）。老年人从居住大户型的房屋转向了养老院和小公寓，住房的需求结构发生了彻底的改变。中国方面，人均住房面积达到了 42㎡，处于世界前列。然而，在未来 30 年里，新增的住房需求将会主要集中在 60 岁以上人群的“适老化改造”上，而不是传统的刚性需求。
1990 年时，日本的房地产总市值是美国的 5 倍。泡沫破裂之后，东京的房价开始连续下跌，且持续了 30 年之久。在这 30 年中，东京核心区的房价均价仅仅相当于上海房价均价的 70%。
2024 年我国房地产总需求与 2019 年相比发生了暴跌。2019 年的房地产总需求为 17 亿㎡，而 2024 年则降至 10 亿㎡。在这三年间，房地产总需求缩水了 35%，这种情况在全球范围内是较为罕见的。
02
政策转向：租房市场崛起
朱民强调，政策已经发生转变，从之前的刺激买房转变为发展租房市场。同时，有两万亿财政资金进入市场，用于收购存量房并将其转为租赁房源。这一举措就如同在供需两端同时进行了某种操作，从而拆解了房价上涨的动力。
供给端方面，政府将收购存量房，尤其是三四线城市的空置房，然后将这些存量房转为公租房。这样做能够直接减少商品房的库存压力，然而，与此同时，也对二手房的流动性产生了压制作用。
需求端方面，租房成本与收入存在关联（例如租金不会超过月收入的 30%），这使得年轻人购房的紧迫性有所降低。以北京作为例子，在 2025 年，首批“保租房”的租金仅仅是市场价的 60%，并且应届生能够进行申请。
2025 年一季度，全国把超 200 万套存量房转化为保障性租赁住房。这些保障性租赁住房覆盖了北上广深等 30 座城市。中指研究院的数据表明，在 2025 年 3 月，百城的二手房挂牌量同比大幅激增 42%，然而成交量仅仅略微上涨 5%。有价无市的情况已经成为常态。
03
普通人购房指南：逆周期下的“生存法则”
面对房价呈现长期横盘乃至阴跌的这种趋势，普通的人应该怎样去做出抉择呢？老陈对其总结出了四大策略，其中一是“租房过渡”策略，也就是通过利用时间来换取空间。
政策红利方面，一线城市的“租购同权”得到了进一步深化。这意味着租房者能够享受到学区以及落户等相关权益。就拿上海来说，在 2025 年开始试点“租房积分入学”这一政策，只要租住满 3 年，就可以在入学方面享有优先的资格。
以北京五环外的两居室为例，其月租金为 6000 元。而贷款 300 万、利率 4.2%时，月供为 1.2 万。租房一年能节省 7.2 万，这些钱足够用来投资理财或者提升职业技能。
2.“核心资产”策略：聚焦20%的价值区域
2025 年一季度，长春房价同比下跌 12%。
三是人均 GDP 超 1.5 万美元的城市。
3.“安全边际”策略：拒绝高杠杆，拥抱现房
风险案例：某位居前十的房企，其期房项目延期交付达 2 年之久，业主进行维权却找不到途径。在 2025 年的第一季度，全国期房的烂尾率上升到了 8.3%，创下了近十年来的新高。
操作建议：优先挑选现房或者准现房，将首付比例控制在 30%以下，使月供不超过家庭收入的 40%。要是必须购买期房，那就只考虑由国企或央企开发的项目。
4.“政策套利”策略：抓住结构性机会
一线城市中心区的“老旧小区改造”在加码，加装电梯和扩建车位之后，房价会有溢价，溢价幅度可达 15%-20%。例如北京海淀的某一个 1990 年代的小区，在改造之后单价跳涨了 2 万/㎡。
2025 年的新政规定，对于满五年且唯一的住房，免征增值税。同时，对于置换改善型的住房，能够退还个人所得税，最高可达 40 万。
房价的“黄金时代”已落幕，但个体的“黄金选择”才刚开始
人口老龄化以及政策的转向，意味着未来的房价不可能再像过去 20 年那样暴涨。然而对于普通人来说，这恰恰是一个“去泡沫化”的机会：要摒弃投机的心态，把关注点集中在居住的本质上，通过理性的决策在经济周期处于下行阶段时守住财富的底线。要记住老陈的最终建议：买房不再是人生必须要经历的事情，但进行资产配置却始终是重要的。
