一、现状：分化加剧，市场进入“双轨制”
2025 年的上海楼市正经历结构性分化。核心区与远郊房价走势不同，内环内豪宅一房难求，认购比为 1:5 ，陆家嘴、徐汇滨江等板块新房均价突破 17 万元/㎡，年涨幅在 5%-8% ；金山、崇明等远郊区域，部分项目降价 10%仍难以售出，库存周期拉长到 24 个月 。这种分化背后，是土地稀缺性、产业布局和人口流动的综合作用。
数据支撑：
核心区中，黄浦、静安等在内环区域的新房供应量在 2024 年只占 70%，这种稀缺性使得价格出现跳涨；2025 年的拆迁预算达到 1400 亿元，通过货币化安置所释放出的购买力对核心区房价起到了进一步的支撑作用。
远郊中，临港区域的新房均价跌至 3 - 4 万元/㎡，奉贤区域的新房均价也跌至 3 - 4 万元/㎡。同时，部分老旧小区的价格甚至回调到了 2019 年的水平。
二、区域分化逻辑：产业与人口决定价值
核心区：金融与科技高收入群体“托底”
陆家嘴板块的豪宅市场被金融、科技行业高净值人群主导，总价 3000 万以上的顶豪项目频繁售罄。前滩板块的豪宅市场也被金融、科技行业高净值人群主导，总价 3000 万以上的顶豪项目频繁“日光”。
城市更新在加速，例如北外滩 59 街坊的改造，这带动了周边二手房的溢价率提升了 20%到 30%。
五大新城：政策红利与产业兑现的博弈
青浦新城凭借华为研发中心等实现产业导入，地铁沿线房价相对较为坚挺。同时，松江新城也有类似情况。然而，我们需要警惕产业落地与人口导入出现错配的风险。
新城的土地供应占比提升到了 40%。然而，远郊的非产业板块，像金山，依然处在长期阴跌的压力之下。
环沪都市圈：价格洼地的“外溢红利”
昆山、嘉兴等环沪城市凭借高铁通勤（仅需 30 分钟）以及房价优势（仅为上海的 1/3），吸引了中低端的刚需人群向外溢出，从而形成了“核心 - 卫星”这样的协同格局。
三、购房策略：如何避免“踩坑”？
刚需群体：紧盯地铁与产业双驱动板块
优先选择五大新城的地铁沿线项目，像 17 号线青浦段这种。这样既能兼顾通勤的便利，又能享受到政策的红利。
避免远郊非产业支撑区域（如金山），警惕“伪热度”营销 。
改善型需求：抢占核心区稀缺资产
内环内的低密科技住宅，像具有恒温恒湿系统这类的，以及优质的学区房，像徐汇高安路一小对口的房源，仍然是抗跌的首选。
要警惕外围区域那些存在“包装溢价”的项目。比如远郊的大平层，如果没有产业配套来给予支撑，那么就很容易变成“流动性陷阱”。
