最近，楼市状况不稳定！出现了诸多琐碎的事情，对后续的走势产生了很大影响，我逐一给大家讲解：
01，消费贷被紧急叫停
大家想过没有，为什么要把年化利率低于3%的消费贷停掉？
因为低于3%，银行根本就不赚钱！
首先，大家要理解，钱的逻辑：
央行是否把钱印出来呢？之后各大商业银行会去找央妈批发钱，接着拿这些批发来的钱出去放贷。
好了，你知道批发价是多少吗？行业里面的标准是1.75%。
看到这里，很多人会说：“这不还是有利润吗？商业银行的批发价是 1.75%，而贷给我们是 2.58%，这不是还有 0.83%的利润吗？”
你这么想太简单啦。商业银行的安全息差为 1.8%呢。你别以为开银行不用成本呀，每个月都有这么高的固定开支呢，那这些开支谁来出呀？还不是借款人出的呗。
现在搞出来的消费贷，银行的利率已经大幅低于安全线了。无论是 2.8%，还是 2.58%，银行在这种情况下都要亏本。
为什么即使亏钱，消费贷还会流出来呢？
原因很简单，商业银行的管理架构决定了其通常有总行和分行之分，并且分行之下还设有支行。
利润这一事物，总行对其较为看重。分行对其看重程度不如总行。支行对其看重程度则更低于分行。支行所需要完成的是每个月的放款额度。
要明白，超过 90%的贷款是从支行发放出去的。如今大家只热衷于存钱，而不愿意贷款。支行难以完成业绩，所以只能开展“促销”活动。即便会亏本，也要先把钱贷出去，以完成任务。
为什么现在要收走利率低于 3%的消费贷呢？总行发现了一些问题。支行只顾着完成业绩，却忽略了利润，这是不可以的。所以总行赶紧把支行叫停了。
事情是这样的，消费贷只是银行众多贷款项目中的一个。接着，经营贷是重要的部分，流水贷也是，信用贷同样重要，装修贷也是重头戏。
这些贷款与你的房子紧密相连。银行之所以不怕你不还钱，是因为你拥有抵押物。
消费贷是不行的。因为你没有抵押物，即便你拿这笔钱去消费了，要是还不上了，银行也难以采取有效的措施。而你最多也就只是征信方面会出现问题。
经营贷与流水贷存在差异。你拥有抵押物，这使得银行不担心你。并且经营贷的利率比消费贷高，其稳定性也较好。正因如此，经营贷才成为银行的青睐对象。
监管部门不愿意看到消费贷流入到股市、楼市以及归还民间借贷。因为担心会出现这种情况，如果在此操作上失控，就有可能引发中国版本的“次贷危机”。
去年国庆之后，许多 00 后怀揣着钱踏入了股市。倘若消费贷再度流入股市，这些年轻人的风险意识并非十分强烈，仅仅想着到股市中去搏一搏。
结果很可能导致负债累累，会增加年轻人的负债。消费和经济的状况变得更加艰难，如同在薄冰上行走。经过仔细考虑后，最终决定从 4 月份开始，停止低息消费贷。
这也就意味着，短期2个月内，我们降息的可能性很小了。
今年 6 月左右，若不出意外，美联储应该顶不住了，并且会率先降息。
届时，我们应该会像去年924那样，一系列组合拳出台。
后面发生的故事，大家都知晓了。楼市将会火爆到何种程度，那些懂得相关情况的人自然是明白的！
还有一点，很多人问我，现在买深圳是不是最低点？
其实去年7月份才是最低点，现在买入，是次低点，依然有机会！
02，我们要从更高维度理解房地产
其实房地产，从更高维度来看，就是四个字“城市经营”。
这里面有一个典型的城市，杭州！
这些年杭州获得了发展，它在中国城市中堪称典范。杭州在经营城市的手段方面以及认知层面，实际上超越了其他城市，甚至比深圳还要更有优势。身为在深圳多年的我，对此不得不表示佩服。
杭州管理层背后肯定有高人。在我看来，房价属于一种资产价格，它如同股市一样，既需要有业绩来支撑，也需要有预期，也就是有想象空间。
杭州的明智之处在于，它从不热衷于比拼所谓的 GDP。它也不会去比拼工业产能以及用电量等数据。它着力扶持民营企业，扶持总部经济，扶持高科技产业。因为这些产业能够为一座城市带来福祉。
老百姓变得富有了，他们的购买力也随之增强了，这种购买力能够支撑房价。房价上涨了，卖地的价格也就变贵了，城市因此就有了更多的资金可以用来进行基础配套建设。如此一来，就形成了一个良性的循环。
一句话概括，钱是赚出来的，不是省出来的！
如果一座城市将房价压制得非常低。从表面来看，这对老百姓是比较好的。因为房价低，生活成本也就随之降低了。这样老百姓就会有更多的钱去进行消费。老百姓也就会感到很幸福。那么这种模式到底有没有错呢？答案是当然没有错。
但是这种方法存在不好的方面，它阻碍了这座城市已买房的老百姓资产升值的速度，导致大家的财产性收入减少，这势必会影响这座城市产业升级的速度。如果你的口袋里钱不多，又怎么能去追求你的理想呢？
经济基础决定上层建筑！
重庆和长沙当年对房价进行了严格的管控，如今它们终于意识到了这一点并开始放开价格管控。然而，在城市和产业的发展速度方面，它们已经落后于杭州和成都，即便之后努力追赶，也始终存在一定的差距。
长沙人口有 1091 万，其 GDP 超过了 1.5 万亿。然而，长沙的地铁通车里程还不到 300 公里，交通十分拥挤。那么，为什么长沙建设地铁不加快速度呢？其根本原因在于，这些年来把抑制房地产作为关键绩效指标（KPI），使得基础设施配套建设的速度变慢了，实际上已经对城市的发展起到了限制作用。
当然，在城市经营方面，我们需要进行试错，需要鼓励多种模式的经营。不能认定杭州的模式就是正确的，而重庆和长沙的模式就是错误的。但关键在于，如果一座城市的管理层将管控房价当作关键绩效指标（KPI），那么必然会对这座城市的经济发展产生反作用。
今年两会提到了重要指示，其中包括要将提高老百姓财产性收入当作主要的工作任务。
需要增加老百姓的工资收入，并且要增加财产性收入，只有这样双管齐下，才能够起到提振经济的效果。
把一座城市“经营好”，从本质上来说，就是要协助老百姓提升财产性收入。我提议中国内地的所有省会城市，都前往杭州进行学习，并且认真反思。因为这关乎到老百姓的钱袋子，其重要性要远远超过那些乌纱帽。
03，房价的背后，到底是啥？
很多人在网上经常刷到一种评论，他们都在抱怨现在大城市的房价太贵，自己根本买不起。他们希望房价最好能跌成 3000 元一平米。因为按照他们的逻辑来算，房子的建筑成本最多 1000 元一平米，而开发商卖 3000 元一平米，这中间还有盈利空间呢。
北上深，100 平米的三房，只需三四十万就能购买一套。这样的价格，大部分人都有能力购买。大家都能买得起房子，从而实现全民安居乐业，这是非常好的事情。
但是他们未曾想过，大城市的房价本身或许就是一个“局”。
这是什么情况呢？每平米售价 10 万的房子，其建筑成本实际上仅为几千块。加上开发商应得的利润，原本卖到 2 万是可以的。那为何要卖到 10 万呢？原因在于其中 8 万块是买地的成本，还有各种税费，这些钱都需要上交财政。
你怎么可能享受到一二线城市的这些优质资源呢？比如便捷的地铁，优质的学校，良好的医疗，美丽的公园等。
财政将这些钱用于公共服务，通过这种方式来提升城市的竞争力与软实力，不然的话，怎么会有持续不断的年轻人进入呢？
一座城市如果对年轻人没有吸引力，那它就不太可能有好的产业。倘若没有人才和产业，城市又怎么能够持续发展呢？
中国存在很多城市，其房价较为低廉，居住环境也极为优良。像广西北海、广东惠州，既有山又有海，气候十分宜人。然而，你会选择长期居住在这些城市吗？答案是否定的。因为这些城市缺乏产业支撑，没有赚钱的机会，所以你自然不会前往居住。
有人自作聪明，蒋老师，我从事自媒体工作。我在想，我是否可以去价格便宜的地方买房呢？因为我只希望环境好，既便宜又宜居就行。我又没有生小孩的打算，将来就在一座性价比高的城市度过一生，这样无忧无虑该多好呀！
我也是做自媒体的。首先可以明确，对于自媒体创作者来说，如果不考虑收入上限，倘若觉得自己每个月赚个几万块钱就满足了，那么去一个性价比高的城市生活是可以的。
但是你野心很大，想要赚大钱，对不起，你还得来大城市！
搞直播带货的，最后大多会去杭州和广州开公司，因为单打独斗难以把事业做大。你愿意呆在小城市，是因为你的能力还没有达到可以去大城市发展的程度。
蒋老师主要服务中产阶级和富人，这就意味着我需要在一线城市。如果我去到一个三线城市，那么我与客户之间的距离就会变远。并且，我的信息会逐渐变得闭塞，圈子也会越来越狭窄。这种无形的损失，我是无法承受的。
天底下不存在占便宜的事情。你每占一个便宜，背后都需付出相应代价。只是这个代价，有时你并未看到。
高手永远不会有占别人便宜的心理。他们只坚信价值对等和交换。一旦你有了占便宜的感觉，那你就离韭菜不远了。
04，房价肯定还有上涨空间！
2008 年，全球出现金融危机。中国的 M2 在两年时间里有大幅增长，增长幅度达到 50%。这使得深圳的房价从每平米 1 万开始，快速上升到每平米 4 万。在这两年期间，深圳房价翻了 4 倍。
2015年棚改货币化，深圳房价半年内翻了一倍！
2024 年的 929 新政，到现在已经过去了差不多半年。在这期间，深圳核心区的二手房价格上涨了大约 20%到 30%。
现在货币仍在持续发挥作用。从货币的稳健发行开始，到后来的适度宽松，这种文字上的变化以及升级，是前所未有的。
这场经济抢救手术需要大家打起十二分精神。首先是一场传媒战，许多楼市空军仍在互联网平台上活跃着。如今的信息传播环境与 10 年前截然不同。蒋老师要呼吁大家形成统一战线，要对国家经济复苏抱有信心。
可能那些幻想房价还会持续下跌人，他们还没有注意到：
全球央行都在对市场进行积极干预。日本央行直接进入了股市。美国在给全体民众发放资金。我们的力度也是相当大的。仅长三角一体化这一项，我们的投资规模就达到了 5 万亿。
尤其是这两年大基建提速，大量资金被印出来。
这些钱最终流向哪里呢？
要么是股市，要么是楼市，不可能还有第三种选择。
回首过去，中国房地产从未经历过如此长久的横盘阶段。对于一个对经济周期十分了解的人而言，横盘期就是在积蓄力量的时期。
还有一点，即地方债方面，目前其规模已高达 47 万亿。同时，城投债的规模也高达 65 万亿。要将这些债务处理完毕，主要依靠的是土地出让金以及房地产交易税。
大家应该清醒的认识到，房价不是涨不涨的问题，而是必须涨！
现在北京海淀顶级学区房，挂牌价多少呢？15万一个平方。
上海陆家嘴江景豪宅，差不多挂牌价是25万一个平方。
深圳湾豪宅挂牌价差不多到了30万一个平方。
货币超发的量若超过警戒线，房价的上涨速度就一定会超过大家的预期。
其实拉升楼市，我们还有大招没有出台：
比如说财政赤字货币化。
央行直接印钞去买国债，这一招若出台，就不再是单纯的房价上涨逻辑。这是一场国家信用的保卫战，也是百万亿地方债的清算战，更是千万建筑工人的保就业之战。当国家印钞机开始运转时，所有的经济学原理会失去作用，所有的市场规律会为其让路。
M2冲向 400 万亿之时，你手中的现金会贬值 30%。即便如此，你难道不会屁颠屁颠地跑去核心城市买房以对抗通胀吗？
值得注意的是，大家还处于迷茫状态并在质疑这一轮房价是否会涨起来。与此同时，地王潮已经来临了。
上海静安单价最高地王，出现了楼面价16万一平米；
天津和平山东路地王，楼面价已经涨到了4.35万一平米；
北京海淀树村地王，楼面价达到了10.23万一平米；
杭州水电新村地王的楼面价去到了 7.74 万每平米，蒋村地王的楼面价去到了 8.8 万每平米。
成都锦江金三地王，楼面价也高达4.12万一平米；
厦门思明新地王，楼面价6.27万一平米；
苏州园区新地王，楼面价6.5万一平米；
请告诉我，这不是地王潮，又是什么？楼市空军打脸了吧！
春江水暖鸭能先知晓。楼市是否会反弹，开发商比我们更为清楚。他们拥有智囊团，还有进行市场调研的大军。难道这些数据会是造假的吗？
当下显然是最好的买房信号。无论你是否承认，地王频繁出现，之后就会有成交量和价格的翻倍情况伴随而来。
楼市中的空军们，有很多账号已经停止更新了，还有一些账号被封禁了。而那些真正具备聪明才智的投资者，已经开始出现在各个大城市的售楼中心了。
目前我们最需做的事是赶紧处理低能级城市的房子，即便亏本也要处理，接着拿着钱去核心城市买一套，最好的置换时机已到来。
聪明人必定先进行布局。在货币洪流到来之前的三个月时间里，就开始布局核心城市的优质资产。当货币洪流来临的时候，就能坐享其成。
眼下在核心城市买房，窗口期不会持续太久，通常在 3 到 6 个月之内。你要做出选择，是选择观望，还是选择成为驾驭洪流的弄潮儿呢？而这把钥匙就在你的手中！
05，总结：买房永远是买预期，卖事实！
如果一个板块发展得极为良好且非常成熟，那么我劝你不要去购买。即便你买进去，也不会出现亏损的情况，但实际上也难以占到什么便宜。
你要买一个板块。这个板块有超级大的预期。而这个预期恰好还没有兑现。不过规划和施工已经开始了。在这个时候买进去，你才有机会盈利。
2015 年购买深圳湾是一个不错的机会，2008 年购买前海也是可以的，那么 2025 年，在深圳应该购买哪里呢？
有人会自作聪明，说买红树湾，买欢乐海岸，那里有深超总！
深超总五年前开始建设了，今年将会建好。你买晚了，因为价格已经提前体现出来了。
这个时候，你要买福田的上下沙。因为香蜜湖金融中心在建设中，河套深港科技产业园也在建设中，且建设正如火如荼。这个板块能够吃到这两大产业的红利，一虚一实，堪称深圳的王炸。
你现在以 10 万每平米的单价买入。五年之后，单价最少能达到 15 万每平米。10 年之后，单价会是 20 万每平米。这样的涨幅意味着十年间价格翻了一倍。如果再叠加 6 倍杠杆，那感觉别提有多爽了。
你现在以 30 万每平米的价格购买深圳湾。在接下来的 10 年里，很难将房价翻一倍。尽管深圳湾的确定性比上下沙要好，但它的成长性已经固定了。这就是买房能够盈利的奥秘所在。
某房产大 V 为了售卖深圳龙华的房子，宣称龙华的房价以后会超过福田，甚至达到福田的两倍，这种话你们竟然也相信？
龙华是有成长性的。你们忽略了一个原则性问题，即板块的发展存在能级和天花板。
龙华的天花板就是城市的次中心，副中心，而不是主核心！
深圳的主核心为南山和福田，当下如此，未来亦如此。原因在于深圳最为优质的产业以及最为完善的市政配套，始终都被放置在这两个区。
买房首先要选对区域，接着在一个具有相对成长空间的板块进行选择。倘若区域选错了，即便你再怎么努力，最终也会沦为被割韭菜的对象。
另外，在买房选择户型时，我们需要明白一个基本的逻辑。这个逻辑就是保障房与商品房之间存在着差异化。那么，这种差异化具体体现在哪些方面呢？
小户型商品房在未来的表现较难跑赢大盘，原因是会受到保障房的冲击。试想，在相同地段且品质相近的情况下，一个是 60 平米的保障房，租金为 1000 元；另一个是 60 平米的商品房，租金为 3500 元，人们通常会选择租金更高的商品房。
140 平米的商品房情况有所不同。这类产品，保障房一般不会出现，大多是以市场化的方式进行定价。
我国商品房曾出现偏离正轨的情况，具体是在 2006 年至 2010 年这一时期。在这几年里，我国大力进行商品房建设。所以，那几年也是我国基建发展速度最为迅速、城市化进程最为快速的阶段。但实话实说，这也为之后的房价下跌埋下了隐患，原因是商品房建设数量过多，出现了过剩的状况。
如何消化过剩？一种情况是这座城市的产业和人口流入速度足够快，能够凭借增量财富和人口来进行消化。倘若这座城市处于原地踏步的状态呢？那么房价就一直无法上涨起来。
我国人口财富和产业发展状况良好的城市有北京、上海、深圳、杭州、广州、成都。这些城市未来的商品房肯定还会上涨，原因在于其消化速度快，不用担心因消化过多而出现问题，即便多消化一些，休息一下就可以了。
保障房逐步建设起来后，未来在一二线城市，大部分打工人将会居住在保障房里。到了那个时候，商品房的价格也会随之上涨。
大家在选择商品房户型时，需要保持清醒的头脑。要选择大户型，而不要去选择小户型。要坚定地选中大户型，不能去碰小户型。
128 不错，143 也不错，185 同样不错。如果面积超过 200 平米，我不太建议。当然，如果你是富豪，追求的是情绪价值和社交价值，那就随意吧，越大越好！
