2025 年全国两会期间，房地产行业再度成为焦点。《政府工作报告》明确地提出了“持续推进止跌回稳”这一内容。并且近期 70 城房价数据开始回暖，市场正处在从“政策托底”到“自我修复”的关键转折阶段。然而，分化情况在加剧，库存处于高位，模式转型等深层次的矛盾依然在持续发酵。在 2025 年，楼市有可能会呈现出“冰火两重天”这样一种复杂的格局。
一、政策托底：从“保交楼”到“好房子”，工具箱全面升级
2025 年政策的重心从“救企业”这一方向转变到了“稳市场”这一方向。从央行的数据能够看出，房地产融资协调机制已经审批了超过 6 万亿元的贷款，并且有 1500 万套住房的交付得到了保障。住建部首次把“好房子”写进了报告，还明确地提出了要提升房屋的质量、层高以及隔音等这些硬性指标。在北京、上海等地区已经率先制定并出台了地方标准，以此来推动住宅从仅仅“有没有”向“好不好”进行转变和迭代。
地方政府自主权在此时得以扩大：广州和深圳等城市加快了对存量商品房的收购步伐，把这些存量商品房转化为保障房或者人才房；广东省发行了 300 亿元的专项债来回收闲置土地，在全国范围内，城中村改造的速度加快了，计划投资超过一万亿。政策的一系列举措直接针对“去库存”的关键问题，通过“以旧换新”的方式来释放改善性需求，同时降低了购房的成本（公积金利率降到了 2.85%，首付比例最低为 15%）。
二、市场分化：核心城市“小阳春”VS三四线“寒冬”
国家统计局数据表明，2025 年 2 月，一线城市的新房价格在环比方面呈现上涨态势，涨幅为 0.1%。其中，深圳以及上海的核心区，其高价盘的成交较为活跃，这带动了市场的情绪开始回暖。二线城市的新房价格在近 20 个月里首次出现转涨的情况，像南京、成都等强二线城市已经连续 4 个月呈现上涨的态势。政策的刺激与“买涨不买跌”的心理相互叠加，从而推动了局部地区出现了“小阳春”的现象。
三四线城市的压力一直在持续。一些人口净流出且产业萎缩的城市，其库存去化周期超过了 24 个月，部分新区的房价已经跌破了成本线。广东省住房政策研究中心表明，土地供应过剩是对三四线房价形成制约的关键因素，在 2025 年，很多地方将会控制新增供地，转而将重点放在存量的盘活上，然而在短期内，难以改变房价下跌的趋势。
三、未来趋势：新房“降维打击”二手房，高周转模式终结
产品进行迭代：“好房子”的标准促使房企进行转型，低密的社区、绿色的建筑以及智慧的家居成为了主流。在北京、杭州等地，新楼盘已经取消了公摊面积，按照套内面积来进行计价，从而提升了购房者的实际获得感。
市场逻辑发生了变化。二手房的挂牌量急剧增加，在部分城市中，即使降价 30%也仍然难以成交。然而，新房凭借着政策补贴以及品质的升级，形成了“降维打击”的态势。在深圳等地，改善型的新盘去化率超过了 80%。
长期来看，分化情况在加剧。一线城市的核心区，其抗跌属性十分明显，学区房以及地铁房的需求保持稳定；强二线城市凭借着产业人口的导入，结构性机会开始显现；而三四线城市则需要对“鬼城”风险保持警惕，到 2025 年，或许会成为房企洗牌加速的一年。
四、给购房者的建议：刚需别犹豫，改善要挑“硬通货”
一线城市中，核心区的优质资产依然具备保值性。可以对“白名单”项目以及城市更新板块予以关注。
强二线城市：优先挑选地铁沿线的区域，优先选择教育资源集中的区域，同时要规避新区的泡沫。
三四线城市方面，非自住的需求要谨慎进入。老旧小区以及高层住宅的流动性风险有所加大。
政策窗口期下，利率处于历史低位，首付比例也处于历史低位，这使得置换成本降低了。在这种情况下，可以考虑进行“卖旧买新”的操作，以优化资产配置。
2025年不是“买房时机”的选择题，而是“买哪里”的判断题
房地产从“金融属性”回归到“居住属性”后，房价走势不再只是简单的涨跌情况。在政策托底的作用下，市场正从“全面普涨”的态势转变为“结构性分化”。核心城市的“好房子”和三四线的“老破大”将会迎来完全不同的命运。对于普通购房者来说，只有紧跟政策导向，聚焦人口与产业的基本情况，才能够在这场重大的变化局势中把握住机会。
