不论房价涨跌，三类人应尽快入市，三类人宜远离楼市
在中国社会发生变迁的大环境中，房地产市场作为经济发展的一个重要支柱，同时也是民生关切的一个焦点，一直肩负着多种社会功能。
多年来，中国楼市经历了一个过程，从之前的狂热状态转变到了现在的理性状态；同时也经历了从之前的暴涨情况调整到了现在的平稳状态。在这个过程中，形成了多元且复杂的市场格局。
本文会从宏观环境这个方面、从市场趋势这个方面以及从家庭决策这个方面，去深入地分析当前楼市态势之下不同人群所会做出的理性选择。
一、中国楼市的历史变迁与当前态势
1.1 从黄金时代到调整期
过去二十年回顾起来，中国楼市曾经历一段“黄金时代”。房价几乎是单边上涨的态势，一线城市的房价翻了好几倍，就连四五线城市的房价也达到了每平方米上万元。
这一时期，大家都认同“买房就是赚钱”。投资客和刚需人群纷纷进入市场，促使房价一直往上攀升。
宏观环境发生变化，尤其在疫情持续三年的影响下，楼市步入了明显的调整阶段。一方面，国家确立了“房住不炒”的战略定位，并且出台了“三道红线”等相关政策，这些政策有效地抑制了房地产市场的泡沫；另一方面，经济呈现出下行的趋势，压力不断加大，居民的收入增速也有所放缓，这使得居民的购房能力受到了一定的制约。
1.2 当前楼市特征与新态势
当前楼市呈现出几个明显特征：
政策调控不断优化：起初是实行限购、限贷、限售等严格的调控措施，之后逐渐转变为根据不同城市的情况制定政策，并且支持刚性需求以及改善性需求。在很多地方，首付比例降低到了 20%，还有一些地方出现了首付为零的楼盘，贷款利率也降到了历史上的较低水平。
区域出现分化且加剧。一线城市以及强二线城市，因其人口呈净流入态势且有产业集聚效应，所以楼市的韧性依然较为强劲；然而，部分三四线城市，由于人口向外流出，并且产业支撑方面存在不足，导致房价持续承受压力，在部分地区还出现了“空心化”的风险。
市场预期发生了转变。之前是“房价只涨不跌”的一致预期，现在转变为对未来楼市持有多元的观点。部分购房者将购房决策延迟了，他们在等待市场进一步调整。一些持有多套房产的业主开始减少持有的房产数量。
二、宜尽快入市的三类人群
2.1 刚需首置家庭
对于没有住房且收入稳定的家庭来说，当前或许是近些年来比较有利的进入楼市的时机。原因主要包含以下三点：
各地当前针对刚需密集出台支持政策，政策支持力度较大。这些政策包括降低首付比例，降低贷款利率，放宽限购等。以首套房为例，当下全国平均房贷利率已降到 4.4%左右，创出近年的新低。
市场处于调整期，开发商去库存的压力增大了，所以让利幅度也加大了，这使得议价空间得以扩大。许多新房项目与之前的高点时期相比，降幅在 5%到 15%之间，且部分区域的降幅更大，这样一来，刚需家庭的购房成本就相对降低了。
人口结构发生变化且城镇化进程放缓，从长期来看，住房需求或许会趋于平稳。然而在短期内，政策有着明显的托底意愿。刚需家庭提前将住房锁定，这样就能避免因未来可能出现的政策变化以及市场波动而带来的不确定性。
2.2 改善型置业家庭
有住房但居住条件不佳，存在改善需求的家庭，当下的市场环境较为有利：
高端改善型住房价格调整幅度大于刚需型住房，使得当前市场环境下改善置业的相对成本降低。在一些热点区域的学区房、大户型等改善型产品中，性价比有所提升。
置业选择呈现出多元化的态势：开发商为了吸引改善型客户，在产品设计方面更加注重居住体验，同时也注重品质的提升，这使得选择空间得以扩大。二手房市场进行了调整，为改善型家庭提供了更多能够选择的优质房源的机会。
多地推出了针对改善型需求的支持政策，比如二套房首付比例下调以及差别化信贷政策等，这些政策创造了一个政策窗口期，改善型家庭可以利用这个窗口期。
2.3 长期稳健的投资者
具备长期稳健投资理念的投资者与投机性质的炒房客不同，他们可以在当前市场环境下考虑适度配置房产。
聚焦于一线城市和强二线城市的核心区域来进行低位布局优质资产，同时关注教育、医疗、交通等公共资源丰富的区域，因为此类区域的房产具备较强的抗跌性以及长期价值。
现金流导向投资：选择那些租金回报率较高的物业。比如在大学周边的物业，还有产业园区附近的物业，这些物业大多是刚需型住房。通过选择这样的物业，能够确保投资有稳定的现金流支撑，从而降低投资风险。
秉持 5 到 10 年及以上的持有周期的长周期持有策略，能够避免因短期市场波动而产生的风险，同时可以分享城市发展以及区域升值所带来的长期收益。
三、宜远离楼市的三类人群
3.1 财务杠杆过高人群
高负债、高杠杆人群应谨慎入市，甚至考虑适度减持已有房产：
偿债压力较大：在楼市处于上行周期时，高杠杆购房模式或许能带来较为可观的回报；然而，到了楼市的调整期，这种购房模式就会变成沉重的负担。对于那些月供占家庭收入比例超过 50%的家庭来说，他们面临着较大的财务风险以及生活压力。
当前部分区域的房产流动性呈现出明显下降的态势。一旦遇到急需用钱的状况，那些通过高杠杆持有的房产，就很难迅速地转化为现金。在这种情况下，持有者可能不得不以低价将房产抛售出去，从而导致资产遭受损失。
房地产行业进入存量时代后，投资性购房的预期收益率呈现普遍下降的态势。这种下降使得其难以覆盖高杠杆所带来的财务成本，进而导致“高杠杆投资房产”的模式遭遇挑战。
3.2 职业不稳定人群
从事灵活就业、收入波动大的人群应慎重考虑大额房贷：
收入存在波动，还贷压力固定，二者存在矛盾：灵活就业人员的收入具有不确定性，然而房贷还款却是必须要支出的刚性款项，这种矛盾在经济处于下行周期的时候表现得特别明显。调研数据表明，在疫情期间，灵活就业人员的收入降幅通常比固定就业人群的降幅要高。
当代年轻人职业变换频率加快。据调查，90 后平均 3 年就可能更换一次工作岗位或者行业。频繁的职业变动往往会伴随着工作地点的变化。固定的房产有可能会成为职业发展的束缚。
应对突发风险的能力较弱：灵活就业者缺乏稳定雇主所提供的社会保障体系的支持，在面对疾病、意外等突发风险时，其抗风险的能力比较弱。倘若他们还同时背负着大额的房贷，那么生活压力将会大幅增加。
3.3 投机性房产持有者
以短期投机为目的的炒房者应尽快退出市场：
政策一直处于收紧状态：从中央层面到地方层面来看，遏制房地产进行投机炒作的政策倾向未曾发生改变。房产税的试点在不断扩大，对于拥有多套房产的贷款政策也变得更加严格等这些政策信号是十分明确的，从而使得投机炒作所拥有的政策空间进一步被压缩了。
各地二手房交易的契税、增值税等税费政策进行了调整，这使得交易成本上升了，增加了短期进行炒作的成本。部分城市实行的限售政策，把资金回笼周期延长了，同时也降低了投机所获得的收益。
市场预期发生了变化，房价持续上涨的这种市场预期已经不再存在。购房者的心态变得更加理性，投机性炒作的市场基础也被削弱了。在短期内，依靠“接盘”来实现快速获利的这种模式已经难以继续维持下去了。
四、理性看待楼市未来走势
4.1 长期趋势：从增量市场转向存量市场
中国房地产市场正在经历从增量扩张到存量调整的历史性转变。
城镇化率已接近七成，人口的增长速度有所放缓，住房的总量大致已经能够满足居民的居住需求。
未来楼市的发展方向会从注重数量的增长转变为注重提升质量以及优化结构，并且房地产不再充当经济增长的主要驱动力。
4.2 中期展望：区域分化将更加明显
未来5-10年，中国楼市区域分化趋势将进一步加剧。
人口净流入的区域，尤其是都市圈的核心城市以及产业集聚程度高的城市，其房地产市场会依然保持活力；而人口净流出的区域，特别是那些资源枯竭型的城市以及产业支撑不够的城市，其房地产市场或许会面临长期的调整。
4.3 短期预判：政策底已现，市场底待寻
当前房地产政策已经从严厉调控转向稳定发展，政策底已经出现。
市场底尚未完全形成。不同城市的房产价格走势可能存在较大差异。不同区域的房产价格走势可能存在较大差异。不同类型的房产价格走势可能存在较大差异。
购房者要依据自身的需求以及自身能够承受的风险能力，进行理性的决策，不要盲目地跟从他人，也不要产生恐慌性的行为。
五、结语：超越“涨跌”思维，回归居住本质
房子是用于居住的，而非用于炒作的。购房决策需要回归到居住需求的本质上，要综合对家庭财务状况、职业发展规划以及子女教育需求等多种因素进行考量，不能仅仅以“房价涨跌”当作唯一的决策依据。
大多数家庭的首套刚需房属于刚性需求，能够依据自身条件在合适的时候进入市场；改善型住房是弹性需求，可按照市场环境以及家庭需求进行灵活的决策；投资性住房需要慎重对待，要避免出现过度使用杠杆以及投机的行为。
在房地产长效机制逐渐建立的情况下，不管房价是上涨还是下跌，让其回归居住属性，以理性的态度看待投资价值，这才是对待楼市应有的明智态度。
本文属于市场分析方面的观点，它并不构成具体的投资建议。在进行具体的购房决策时，应当结合个人以及家庭的实际情况，进行审慎的思考和考量。
