楼市真回暖了吗？瑞银最新报告引争议
最近几个月，房地产市场呈现出一些温暖的迹象，这让许多人看到了希望。成都、北京、上海、广州等城市的楼市交易活跃度有所提升，土地的成交价格也频繁地创出新高。业内人士将此称为“小阳春”现象，这不禁让人产生疑问：寒冬结束之后，春天真的到来了吗？
这些数据表明情况非同寻常：成都在三月中旬的地块成交楼面价达到 3 万/平以上，溢价率为 70.4%；北京的某地块楼面价突破到 10 万/平，溢价率将近 30%；上海静安区的宅地楼面价超过 16 万/平，创造了全国纪录。
广州那边，二手房价格呈现回升态势。商品住宅的成交面积与去年同期相比增长了 38％。
瑞银投资银行亚太及大中华区的房地产研究主管林镇鸿在日前发布了一份报告。他在报告中直言，中国的房地产市场已经出现了拐点，并且开始趋于稳定。
他对比了目前的情况与 2014 - 2015 年周期的拐点，发现了一些相似之处。其一，二手房交易有了复苏的迹象；其二，一线城市的库存周转月份降到了平均水平以下；其三，土地拍卖的溢价率在上升；其四，二手房的挂牌量趋于稳定。
报告还透露三个关键信号：
一线城市的库存周转月数已经恢复到了 14 个月，这个月数接近 2015 年的水平；全国的房价预计在 2026 年初会企稳，并且比之前的预测提前了；在 2025 年到 2026 年期间，新房销售预计会增长 7%到 16%，二手房销售预计会增长 7%到 10%。
林镇鸿进行了分析，这波回暖存在几个原因。其一，取消了限价政策之后，开发商更倾向于提高产品的质量以及售价。其二，土地市场的活跃度有所提升。其三，一线城市的库存降到了较低的位置。
陈老师，某地产研究院的专家向我提及：瑞银报告把握住了部分城市呈现出复苏的迹象。然而，关于全国是一盘棋的这种论调显得过于乐观了。其中，一线城市以及强二线城市确实展现出了企稳的迹象，可是三四线城市仍旧面临着极为巨大的去库存压力。
对比国际上的经验来看，日本的房地产泡沫破裂之后，经历了差不多 30 年的调整期。美国在次贷危机之后，借助量化宽松等政策，房价仅仅用了大约 4 年的时间就稳定下来并且开始回升。那么中国应该走哪条路呢？这还需要时间来进行验证。
刚需族李阿姨近期一直都在北京看房子。她感叹道，房价确实没有下跌，而且好学区房的价格甚至还在上涨。然而，她依旧担忧自己买完房子之后会变成“房奴”，因为每月的还贷压力实在是太大了。
某大型房企营销总监张总表示，我们看到了市场信心正在逐渐恢复。同时，我们不能忽视所面临的挑战。当前的宏观经济环境较为复杂，政策层面也在持续进行着微调，这就导致市场预期容易出现波动。
从供给侧来看，2024 年全国 300 个城市的土地出让金与 2020 年峰值相比下降了 67%。2024 年全国 300 个城市的新开工面积与 2020 年峰值相比下降了 67%。市场经历了深度调整。在政策层面，限价措施的放松确实带来了积极的影响。然而，房地产“不炒”的定位并未发生改变。
2015 年与当前存在明显区别。2015 年时经济增速相对更高，人口红利还存在着；而现在经济面临着转型的巨大压力，人口已经呈现出负增长的态势。这就意味着，即便市场能够稳定下来，也很难再回到过去那种高速增长的阶段了。
林镇鸿预估，2026 年新开工的面积和销售的面积会相等。库存去化的周期会从 31 个月下降到 25 个月。不过，他也认可，此预测是以政策持续向好、市场信心逐步恢复等前提条件为基础的。
回暖迹象的确是存在的。然而，“小阳春”是否能够转变为真正的春天，这还需要我们保持谨慎并进行观察。在一线城市，出现了一些积极的变化。但大多数城市依然处于调整期。对于普通的购房者，尤其是那些有刚性住房需求的群体来说，看重自身的自住需求以及家庭的支付能力，才是一种明智的选择。
房子的用途是居住，而非炒作。不管市场发生怎样的变化，这一定位都不会有所改变。在这个处于转型期的阶段，只有以理性的态度看待房产投资，才能够走得更加稳健、更加长远。
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