3 月中下旬到来后，北京的新房市场开始变得热闹，呈现出了“小阳春”的行情。
过去三天，北京有 3 个新房项目开盘入市。选房现场十分火爆，成交量令人惊艳。其中，来自海淀功德寺板块的和樾望雲以及和樾玉鳴，还有丰台新宫板块的建发金茂·观宸，在开盘当天，这 3 个项目的销售额总计超过 170 亿元。3 月 16 日，位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破了 72.5 亿元。
新京报贝壳财经记者周末对北京新房市场进行了探访。结果发现，新房项目的分化情况较为明显。其中，部分项目的热度较高，而部分项目的表现则较为平淡。
新京报贝壳财经记者 段文平拍摄 寇德娜制作
功德寺“双子星”开盘大卖152亿
3 月 21 日晚上，海淀区功德寺板块的和樾望雲开始开盘。同时，和樾玉鳴也开始开盘。当日，这两个楼盘共售出超 1000 套。总成交金额达到 152 亿元。这一情况引起了强烈的关注。
一位购房者在某社交平台发帖表示，自己抢到了和樾玉鳴，此刻还有些懵。
记者在该社交平台上看到，有不少购房者发帖称自己选到了功德寺这两个项目的房子。同时，也有不少购房者未选中房源。其中一位购房者发帖说：“沉浸式体验了和樾玉鳴陪跑选房，这也算是一次新奇的体验。”这位购房者告诉记者，他选择这个项目，一是看中了位置，二是看中了产品力，购房目的是改善居住条件。
越秀地产官方公众号称，和樾望雲在 1 分钟内销售了 85 亿元。和樾玉鳴卖出了 67 亿元。
3月21日晚，和樾望雲开盘现场。
和樾望雲是由越秀地产与华润置地联合开发的，和樾玉鳴是由绿城集团与越秀地产联合开发的，它们的销售指导价都为 10.5 万元/平方米，并且与附近的次新二手房形成了价格倒挂的情况。
曲子罡作为和樾玉鸣项目的营销负责人向记者表示，功德寺“双子星”项目与北京整体市场状况有所不同，或许热度会更高一些。从售楼处开放到开盘，仅仅用了 14 天时间，累计接待了 3500 多组客户，认筹的数量接近 800 组，最终在开盘当天卖出了 67 亿元。从最终的结果来看，海淀的客户具有一定的深度，购买力十分惊人，完全超出了他们原本的预期。
曲子罡进一步表示，从区域方面来讲，功德寺板块的新房数量较少，并且多年来都没有优质项目进入市场，这就使得积压的需求集中地释放了出来。从项目方面来看，客户给出的反馈是，他们主要是看中了该项目所处的地段、产品所具备的力量以及学区所给予的加持。正是由于多维度的综合考虑，才使得这个项目取得了火爆的销售业绩。
3 月 16 日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂在 3 月 16 日开盘。其官微发布消息称，开盘仅 30 分钟就实现了销售 606 套，销售额突破了 72.5 亿元。
一周内，海淀有三个新盘。这三个新盘揽金超过 200 亿元。它们引爆了市场。同时也点燃了北京新房市场“小阳春”的热情。
不止是这样，海淀的土地拍卖也受到了极大的关注。在 3 月 18 日，位于上地板块的树村地块，被中海地产以 75.02 亿元的价格拿下。该地块的楼面价约为 10.23 万元/平方米，刷新了北京的单价纪录。这宗地块处在功德寺“双子星”项目的东南方向，距离约 3 公里，其位置更为稀缺。
此外，树村地块附近存在朱房村的“双子星”地块。其中一块的成交楼面价是 95047 元/平方米，另一块的成交楼面价是 89234 元/平方米。
在不久的将来，这三个高端项目将会进入市场。今年的海淀市场，在土地出让方面以及新房销售方面，注定会对北京楼市起到引领作用。
“好房子”带动部分项目热销
3 月至 4 月每年都是房地产市场的传统销售旺季。开发商普遍认为此阶段是推盘的重要时机。
北京市住建委公示信息显示，3 月开始（到 3 月 20 日截止）。有 12 个住宅项目获得了预售证。这些项目中包含了热度较高的颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望雲、建发金茂·观宸等项目。
3 月 23 日，建发金茂·观宸在新宫板块迎来首次开盘。该项目的工作人员告知新京报贝壳财经记者，项目采取线上开盘的方式，然而现场极为火爆，有二三百组客户。到当天中午时，已经销售了 207 套房源，销售金额约为 22 亿元。
在开盘前的前一日，记者实地前往建发金茂·观宸的售楼处进行走访。在走访过程中发现，该项目的人气十分火爆，前来看房的人络绎不绝。其中，单日接待的客户大约有 200 组，到访的人数接近 400 人。现场工作人员透露，这属于丰台区的首批“好房子”项目。在“好房子”政策的带动作用下，一些项目的热度比较高。就我们的项目来说，之前的两个周末，单日的客户到访量处于 200 到 300 组之间，大约有 500 到 600 人。
建发金茂·观宸售楼处现场。新京报记者 段文平 摄
建发金茂·观宸十分火爆，这使得附近的京投森与天成项目的看房者数量大幅增加。记者在京投森与天成的售楼处留意到，该项目设立了客户等候区，有许多购房者正在等待看房。现场的一位女性购房者由于等待时间过长，便中途离开了。
新政给予加持，北京的“好房子”项目迎来追捧。龙湖·观萃项目位于昌平区中关村生命科学园，3 月初将超 1 万平方米的实景示范区开放了出来。这里面有北京首个景观风雨连廊以及架空层泛会所空间。据悉，该示范区开放后，吸引了众多买房人前来到访，还有行业专家、同行以及媒体等前来参观学习。到目前为止，已经销售了超过 50 套，总金额超过 3 亿元。
除了新盘外，不少在售的老项目在3月份也动作频频。
日前，西红门板块的中建玖玥府项目迎来了 154 平方米森境美学实楼样板间首次开放。中建玖玥府的相关负责人向记者表示，去年全年，该项目签约了 640 套，这个成绩在北京住宅市场销售套数中位居第二。而到了今年，该项目已经进入了尾盘销售阶段。
3 月份，在上述负责人看来，北京新房回暖的趋势呈现出较为分化的特点。北京提出好房子政策之后，购房者对好房子的新盘以及高得房率项目给予了较多的关注。传统在售区域的项目，其热度被新入市项目所分流。例如海淀的两个项目几乎处于售罄状态，然而更多在售项目的整体去化水平还需要进一步提升。
壹品兴创·颐和公馆位于大兴义和庄板块，今年 1 至 2 月的成交量位居大兴区前三位。近日，在壹品兴创·颐和公馆教育落地以及区域发展论坛上，该项目的负责人向记者透露，项目近期的销售状况良好，比去年年底要好，也比今年 2 月份要强。值得关注的是，该项目的层高约为 3.15 米。该项目的空间实用率（加赠送）最高约为 89.72%。该项目的楼间距宽至约 58 米。该项目提前一步向“好房子”看齐。
新京报贝壳财经记者在实地探访时，确实感受到了市场的“温差”。周末，记者在丰台的某楼盘售楼处看到，前来看房的人寥寥无几，这与热门项目形成了鲜明的对比。开发商的销售人员也坦诚地表示，项目所在区域的城市界面不佳是主要的短板，然而，凭借着明显低于周边项目的价格优势，该项目仍然具备一定的性价比。
结构分化的“小阳春”
事实上，从 2 月份起，北京楼市已释放出“小阳春”的信号。在 2 月份，北京全市二手房累计网签数量为 11876 套，与 2024 年 2 月的 6332 套相比，大幅上涨了 87.6%。相比之下，二手房市场有明显抬头，而北京新房市场则呈现出分化明显的态势。
北京 3 月份的新房市场方面，部分地段较好的项目呈现热销态势，这种热销带动了整个市场的热度。曲子罡表示：“功德寺项目不能全面代表北京市场，它只是一个小区域内的现象级项目。”
合硕机构的首席分析师郭毅认为，功德寺项目具有特殊性，其指导价被限定为 10.5 万元/平方米。旁边刚成交的树村地块，仅楼面价就达到了 10.23 万元/平方米。并且，海淀有着比较厚实的产业人群基数以及改善需求的厚度，所以该项目在“小阳春”时能够取得热销爆棚的成绩。但实际上，这样的成绩无法代表全市的整体市场热度，也不能代表楼市真正迎来了全面回暖。并且，更多片区普遍都存在着竞争激烈的状况。
中建玖玥府的相关负责人觉得，从总量方面来讲，新房市场处于恢复的状态。然而分散到各个项目时，呈现出的是一个结构分化的“小阳春”情况。新的项目入市之后，凭借着“好房子”以及高得房率等优势，整体的销售情况较为良好。但许多正在销售的项目或许就承受着很大的压力。
北京新房市场为何会出现严重分化呢？中原地产首席分析师张大伟分析背后的原因时指出，主要与供应量和性价比有关。五环外的新房供应数量过多，并且集中供应；而海淀的几个热门板块供应相对较少，不过今年也有了一次集中供应。在性价比方面，新房整体的回暖情况不如二手房，主要是因为新房的性价比比不上二手房。功德寺的两个项目卖得好，限价是其中一个重要原因。“好房子”政策产生了影响。郊区的项目在得房率方面存在较大差别。这种差别会致使一些老项目出现滞销的情况。
郭毅对新盘分化从人口结构、供需结构、配套资源等方面进行了解读。他称，在人口结构方面，核心内容有产业人群的聚集程度，产业的造福效果，以及因产业而形成的人口年龄结构。像海淀这类以科创产业为主导的地区，人均收入比较高，并且人口相对较为年轻，刚需和改善的需求会比较强烈，这会促使片区新房和二手房市场的活跃度提升。产业人群以及产业的发展片区相对较为集中，这会致使小片区出现楼市热岛效应。而其他区域，即便存在产业，但其收入结构、人口结构以及产业离散程度与集中区域有所不同，所以会展现出一些更为严重的分化现象。
在供需结构方面，郭毅称，只要片区存在供大于求的情况，就有可能导致由二手房向新房的供需失衡。在大环境不佳的时候，这个传导链条需要非常健康，才能够确保整体市场呈现出相对较热的状态。北京有很多片区的老旧二手房比较集中，开发规模较大，同时新房的供应量也比较大，市场的供应格局呈现出供过于求的状态，在这种背景之下，二手房的交易相对来说比较难以流向新房。
在配套资源的拉动方面，郭毅认为，与楼市紧密相关的是地铁、学校等资源。能否形成对住宅区和产业区更好的链接与覆盖呢？北京北部地区，其轨道交通布局或许会更好一些，而南部地区存在着诸多轨道交通的空白点。教育方面，大家都知道，东城、西城、海淀这几个区以及朝阳的某些片区，它们的学校资源相对较为优越。然而，其他区域的学校，仅仅能导致需求的增加，却难以促使价值得到提升。
在“好房子”这方面，郭毅觉得它会对楼市交易产生一定影响，然而却并非起决定性作用。
有效去化库存仍需政策等多方面支持
郭毅称，整体而言，新房和二手房市场的成交数据相较于去年同期有明显的回升。然而，无论是新房的可售库存量，还是二手房的挂牌量，都依旧处在历史高位。存量的去化周期也比较长。当下的“小阳春”确实能够表明市场出现了局部的回暖态势，但在二季度，很难维持持续的高温，也很难再次出现新盘开盘就被售罄的情况。
曲子罡认为楼市的未来走势方面，目前北京新房市场正处于理性上升阶段。从交易量角度而言，草签与网签之间会滞后一到两个月，整体数据可能会在 4 月下旬开始显现，并且会一直持续到 5 月份。他表示此前传言的政策松绑并未落地，他认为这与整体数据的回升存在一定关系，倘若出现下行情况，将会有相应的政策出台。
中建玖玥府的相关负责人认为，上半年楼市处于筑底阶段。楼市总量会有所提升，但分布并不均匀。这是今年非常明显的一个特征。要让市场整体更好地回暖，有效去除库存，仍然需要政策等多方面的支持。
郭毅认为，在政策方面，会进行优化与调整。接下来，可能会放宽对楼盘的规划审批。并且，各个区域正在进行的城市更新工作，能够腾挪出核心区的地块。这些举措将进一步拉动市场的信心。
新京报贝壳财经记者 段文平 图/企业提供（除署名外）
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐
