楼市再次迎来大动作。
“0 公摊”以及“高得房率”成为当下新盘主要打的标签，各地在政策方面频频施展力量，保障性住房的建设在加速推进，住房消费结构正经历着深刻的变化。对于许多准备开始购房的“刚需族”而言，这是一个值得感到欣喜的信号。然而在另一边，那些在早年处于高位进入楼市、仍在偿还房贷的老业主们，却陷入了一种极为深刻的无力感。
政策利好加持的新购房者在一边，被“历史遗留问题”困住的还贷一族在另一边，这场改革所带来的阵痛，该由谁来负责呢？
购房梦想，变成了还贷噩梦
十年前，房地产市场发展得极为旺盛。买房这件事，几乎在每个家庭中都达成了共识。很多人将三代人的积蓄都动用了起来，然后签下了期限长达 30 年的贷款合同，其目的仅仅是为了获得一个“有房才算安身”的安全感。
他们在售楼处进行户型挑选以及首付计算。在银行签约贷款合同的那一个时刻，内心被对未来的希望所填满。然而，现实却并非如他们所期望的那样：公摊面积超出了预期，配套设施有所缩水，房屋质量令人担忧，并且在维权方面毫无门路，这成为了许多家庭心中难以言说的痛苦。
如今，新政着重“套内计价”以及“高得房率”。这使得买房人能够切实住到自己每一分钱所换来的空间之中，然而老业主却只能对着高楼徒然叹息。
数据背后的冰冷现实
国家统计局在 2025 年 2 月 28 日发布了《中华人民共和国 2024 年国民经济和社会发展统计公报》。其中表明，2024 年全国房地产业的增加值为 84565 亿元，且同比下降了 1.8%。从这样的角度去看，楼市确实处在降温的状态，同时也在进行着转型。
CRIC 监测数据显示，与此同时，2025 年 1 月末全国 50 城新建商品住宅狭义库存为 31093 万㎡。此库存同比下降了 11%。市场去库存的节奏在不断加快，这表明新盘正在被积极地消化，政策也正在发挥作用。
老业主看待这些数字时，感觉更像是被讽刺了。房价出现下跌，贷款却没有变化，市场开始回暖，然而自己的资产却在不断减少。在某一个一线城市中，一套当年以 300 万元购入的老小区住房，现在挂牌价仅仅剩下 200 多万元。而同样是这些钱，现在能够买到实用面积更大且配套更齐全的新房。曾经的投资行为，如今已然变成了极为沉重的负担。
“被锁死”的一代人
这些年，“房奴”这个词被重新赋予了新的含义。不是拥有了房子就获得了自由，而是背负着房贷让自己陷入了困境。
有人想要换房，然而却发现旧房难以卖掉，即便卖掉了，所得的钱也不够再购置一套房子；有人打算断供，可是却担忧自己的征信会被毁掉，进而影响到未来，甚至还会对子女的教育贷款产生不良影响；有人希望进行维权，却被“开发商最终解释权”这样的霸王条款给堵死了自己的退路。
全国消协 2025 年发布的报告表明，在房产维权类投诉里，超过 60%的投诉与不公平条款有关，尤其集中在合同解释权以及质量验收等重要环节。老百姓并非不想进行维权，而是在背后庞大的利益集团面前，根本没有能力与之抗衡。
银行有强硬的断供处理方式，司法执行机制也不灵活，这两者加在一起，使得“被锁死”的房贷族无路可退。
谁享受了红利，谁承担了代价？
年轻人是新政的最大受益者。公租房政策得以实施，共有产权房政策也在推进，首付降低了，贷款利率也下调了……这些政策“雨露均沾”，然而主要惠及的是还没购房上车的人。
曾经被称作“城市建设功臣”的老业主，如今在这场变革里变成了“边缘人”。他们亲眼看到了城市天际线被拉高，然而却没能守护好手中资产的价值。他们背负着高息房贷，却被告知“房住不炒”乃是新的铁律。
并非不支持政策，只是我们这一代着实太苦了。在一次街访里，一位四十多岁的老业主如此说道。他家拥有两套房子，其中一套处于还贷阶段，另一套用于出租，然而租金快要跟不上每月的利息了，并且房价相较于购入时还降低了将近 20%。想要换房，根本没可能。要是断供，更是不敢。
他山之石，能否破局？
国外的经验也许可以提供一些参考。
德国方面，二手房和新房的政策待遇差异不大，房屋的流通性较强，这在一定程度上减少了“老房被嫌弃”的这种情况。
中国目前的政策主要集中在“保新房”方面，与之相比，对存量房市场的支持力度不够。同时，还缺乏系统性的老旧小区改造机制，这使得老业主处于“想换却无法换，想卖却没人买”的艰难处境之中。
从对抗到修复：政策该向哪里走？
楼市转型是不可逆转的，但也不能仅仅将目光聚焦在“下一批人”的利益上。当面对一代被房贷所束缚的人时，在政策层面是否能够给予一些缓解的措施呢？
比如：
这些措施不能仅仅停留在文件层面成为“蓝图”，必须要切实地落实到行动中，唯有如此，才能够真正地帮助这批处于困境中的群体脱离泥沼。
不能只讲“未来可期”，也得照顾“现在太难”
根据现有的信息，笔者有这样的看法：当前的楼市正朝着“高质量发展”的转型方向迈进，这肯定是对长远有利的。然而，在这个过程当中，那些曾经“上车”的人不应该成为被遗忘的牺牲品。政策设计的公平性以及历史的延续性，应当得到更多的探讨和反思。
那些年，无数家庭在房地产市场投入了很多。这投入不单单是金钱，还包含着一份很厚重的信任。
现在，是时候回头看一看了。那些曾经为城市繁荣而付出的人，他们的生活是否安稳呢？他们的付出是否值得呢？
欢迎在评论区留言：你对当下楼市的冷热分化有何看法？你是否正在还着那看似“没有尽头”的房贷？你是否期待着一场能够真正让人舒缓压力的改变？
