房价出现松动，政策不断更迭。当“0 公摊”以及“高得房率”成为楼市的新标配之时，一批在十年前艰难咬牙买房的业主，陷入了尴尬的境地。
他们不但得继续偿还数额很高的房贷，并且还要遭遇房屋价值大幅度下降的状况。从参与城市化进程的人，变成了政策调整所影响的“受害者”，这场悄然进行的财富转移正在逐步展开。
老业主的三重困境
房价计算规则悄然变天
数据表明，过去花费 300 万购置的 100 平米住宅，其实际能使用的面积或许仅有 70 平米。在新的政策之下，用同样的 300 万可以买到 90 平米全部为使用面积的住房。老房子的价值快速下降，依据市场监测，部分地区老房子的价值跌幅已经达到了 30%。
李先生在 2014 年购入了一个小区的房子。他告诉记者，现在这个小区的二手房挂牌量急剧增加。他购买房子时的房价，与现在相比下跌了近 25%。而他每月的月供一直都没有少，但房子的价值却在不断降低。
政策福利偏向"无房族"
而老业主们却难以享受到这些保障性住房政策所带来的福利。
张女士在上海无奈地表示，感觉就如同被高价房紧紧“束缚”住了，只能眼睁睁地看着他人以低价进入市场。根据 CRIC 监测到的数据，在 2025 年 1 月末，50 城新建商品住宅的库存同比降低了 11%，并且交易结构正在朝着新房的方向倾斜。
维权之路步步荆棘
开发商在交房时降低标准。银行会对断供者直接将其征信拉黑。并且购房合同中“最终解释权归开发商所有”的条款，使得老业主在维权时面临重重困难。全国消协 2025 年的报告表明，在房产维权案件里，超过 60%都涉及到不公平条款。
新规之下，谁是赢家？
新政策出台后引发了多方面的博弈。一方面，地方政府找到了新的财源，其从原本依赖的土地财政转变为依靠二手房交易税；另一方面，新购房者能够以更低的成本获得更高品质的住房；同时，银行和开发商在新房市场依然能够继续获利。
老业主们成为了“代价”。他们的房贷风险被锁定在个人身上，并且无法享受到新政的红利。
房地产分析师王明告诉记者，这就如同牌局的规则突然发生了改变，原本在前面以高价购买的筹码，突然间就变得不值钱了。并且，楼市的调整成本正在被转嫁给上一代的购房者。
断裂的信任："铁饭碗"变"烫手山芋"
信任危机正在逐渐扩散。曾经有“房价只涨不跌”这样的宣传，而现在是“房住不炒”的政策定调，这两者形成了极为鲜明的对比，使得老业主陷入了不知该如何是好的境地。
法拍房数据十分惊人。从司法拍卖平台的统计来看，近三年法拍房的数量增长了差不多四倍。众多家庭不但失去了房产，还因为征信问题而陷入了生活的困境。
一位受访者流露出深深的无奈，他原本想给孩子留一套房，然而现在却倒欠银行 80 万。
专家观点：平衡新旧利益是关键
中国社科院房地产研究中心的研究员张波持有这样的观点：房地产的调整不能仅仅让新的人欢笑，而让旧的人哭泣。应当为存量的房贷提供利率下调的通道，同时建立起二手房与新房之间的政策衔接机制。
北京师范大学的社会学教授李强指出：楼市调整需更多考量社会公平。那些为城市化进程奉献了青春且积攒了积蓄的人，不应该成为政策转向的受害者。
楼市出路：没有弃子的改革
真正健康的房地产改革需要兼顾新旧业主的利益。其一，要落实“房住不炒”的理念，让住房能够回归其居住的属性。其二，也要对已经购买了房屋的业主的合法权益进行保护，防止因为政策的变动而使他们的财富大幅度地减少。
对于老业主来说，房子所承载的不仅仅是钢筋和水泥。它更是一代人对于安稳生活的一种追求。这份承诺，不应该因为政策的转向而轻易地被破坏掉。
当我们走向“住好房”的未来之时，不要忘记那些凭借半生的积蓄换来了安居之所的人们。他们不应该成为楼市进行洗牌时的“牺牲品”。
