成都土拍，还在继续炸场。
3 月 11 日，招商以 31700 元每平方米的价格拿下了大源西 64 亩的地块。在成都，宅地的地价首次突破了三万元每平方米。
今天上午 10 点，金融城三期 H10 地块站到了拍卖台上。经过 213 轮激烈的角逐之后，建发最终成功拿下了这块地。成交的楼面价是 41200 元/㎡，溢价率为 106%。
仅仅半月，成都最高地价再度刷新，实在是“癫狂”！
猛火爆炒，金三H10拿什么输？
为什么说是众望所归？
1、起点太高，很难不让人注意。
金融城三期 H10 地块，其占地面积约为 49 亩。该地块的起拍地价高达 20000 元/㎡。并且，它是目前全成都所有宅地中起拍价最高的。
成交楼面价41200元/㎡，也是成都目前的地价TOP1。
2、内核强大，H10地块具备很强的自驱力。
49亩，容积率2.5，建筑限高100米。
如果对地块基础指标进行综合考量，并且考量地段价值与视野价值的匹配度，我们推测，H10 未来的产品打法很有可能会是顶豪大平层，其户型面积很有可能不会低于 260㎡。
如果以旁边贝好家地块每套平均 350㎡为参考来计算，那么 H10 地块未来能够供应的住宅大概只有 250 套左右。
至于售价，大家完全可以大胆想象。
3、金融城住宅稀缺，这是目前金三公开出让的第三宗宅地。
金融城住宅的含金量，懂的都懂。
通览整个金融城的规划布局，其主要方向是商务办公，在住宅规划方面确实没有多少内容。
早期的住宅需求，靠紧邻一二期的西边土地来承接。那片土地也就是誉峰、中海城南一号、中海城南华府、中海九号公馆等高端住宅聚集的交子大道居住区。
公开信息表明，整个金融城三期仅规划了 10 宗住宅用地，并且这些用地被分为南北两区。
其中，北区有 2 宗地，一宗是蜀瑞苑，另一宗是华润锦宸府。华润锦宸府的清水限价为 36000 元/㎡。它虽被称作“金三最后的温柔”，然而套均总价依然高达 1200 万+，并且房源十分抢手，一开盘就售罄了。
南区规划了 8 宗涉宅地块，这些地块能够连片开发。根据官方早前提供的地块指标以及建设要求，未来极有可能会形成成片开发的局面，进而成为豪宅聚集区。
今天出让的 H10 地块位于南区。此地块是目前金三公开出让的第三宗住宅用地。
南侧紧邻着一块 23 亩的贝好家地块，其成交楼面价为 27300 元/㎡。西侧马路对面有已经挂牌的七中育才金融城校区以及一所校名待定的 H07 小学。6 号线金融城东站的直线距离大约是 500 米。再加上“金融总部+国际社区”的双核驱动，完全不必担忧未来的生活氛围。
地价频频刷新，透露出什么信号？
外行看热闹，内行看门道。
我们在吃着瓜的时候，需要考虑地价频频刷新所蕴含的背后逻辑，同时也要考虑未来的市场发展趋势。
01丨高地价倒逼产品升级，豪宅市场加速分化。
在高地价的压力之下，开发商自然会有这样的倾向，即通过超配产品来支撑高溢价。比如利用稀缺的景观资源，采用顶级的精装标准，提供私密的服务，遵循绿色建筑标准，并且引入国际设计团队，对设计规范进行调整，像提升绿化率以及增加智能设施的配比等。
以大源西招商64亩地块为例。
成交楼面价为 31700 元/㎡，溢价率达到 70.4%。超高的拿地成本表明，这个项目必然且必定是豪宅。在拿地当天的成交喜报里，招商直接公布了未来项目将定位为旗下的高端产品线——“玺”。预计未来售价将会突破六万元，冲向七万元，总价达到千万级别。
成都近半年公示的一些豪宅项目中也可见到同样的趋势，比如交子缦华、麓湖丽世缦华以及贝壳金三 23 亩等。
豪宅市场步入了“品质竞赛”的阶段，这促使了“好房子”的建设浪潮得以催生，并且形成了“标杆”效应，同时还带动了周边次新豪宅的估值有所提升。
02丨 政策转向与市场预期共振，刺激核心地段争夺。
“双集中”供地政策退出后，地方政府回归到常态化供地模式。地方政府通过优化出让条件，比如降低容积率，以及配套优质资源等方式；还通过调整土地供应节奏，像稳步增加主城区土地供应等方式，来吸引优质房企。
金融城的 H08 地块、H10 地块，大源西的 64 亩地块紧挨着教科院附属学校，多年都没有供地的鼓楼板块拿出了 12.67 亩，茶店子的 29 亩地容积率为 1.8……像这样的“稀缺资源捆绑”情况，刺激了房企对核心地段的争夺，接着推动了地价和房价的上升，进一步拉动了市场信心。
金融城H10地块航拍图（点击可查看全景）
据统计，成都的新房在连续两个月里领涨全国。其中 1 月环比上涨了 0.7%。锦江区交子缦华等一些位于核心区域的楼盘的备案价，甚至突破了 10 万元/㎡。
一方面，土地成本上升了。另一方面，开发商为了维持利润空间，就需要提高售价。这样一来，成本压力就会直接转化为房价上涨的动力，且这种动力是刚性的。
高地价主要集中在核心地段，这会拉大与成都其他区域的价差。我们需要警惕核心地段与远郊区域出现割裂和脱节的情况。“稳地价、稳房价、稳预期”依然是最为重要的事情。
财务健康的房企处于主导地位，其投资逻辑主要聚焦在“核心城市”以及“高端项目”上。
事实上，到了 2025 年。招商蛇口带头冲刺，华润置地带头冲刺，金茂带头冲刺，这些都是资金链稳定的央国企及头部民企。一线城市的优质地块在溢价，强二线城市的优质地块也在溢价。
除了成都，短短一个多月，全国已有多个城市的最高地价被打破。
比如：
3 月 17 日在北京，中海经过 3 个小时的激烈竞争。经过 274 轮举牌竞价后，最终以楼面价 10.23 万/㎡在海淀区成交，刷新了北京的最高地价。
2 月 25 日在上海静安区，一宗袖珍地进行了出让。该地块的楼面价高达 16.23 万/㎡。这宗地块成为了全国地块单价的第一名。并且是以协议方式出让的。
杭州在 2025 年已三次刷新纪录。目前的最高单价出现在 3 月 25 日，是滨江竞得的水电新村地块，其成交楼面价为 77409 元/㎡，溢价率为 69.85%。
春江水暖鸭先知，房企对市场的敏锐度往往是最高的。
他们愿意出高价补充弹药，这表明他们认可市场的长期价值，他们相信未来确实能“有利可图”，并且有可能通过高端项目达成“高周转+高溢价”的双盈利模式。
同时，豪宅的租金能带来收益，转手时也有溢价空间。这会吸引更多高净值人群，他们把优质豪宅当作能够抵御通胀周期的避险资产，使得投资需求和自住需求都升温。
总的来说 ，地价创新高正在重塑豪宅市场生态。
开发商需加快产品的迭代速度，以此来应对成本方面的压力。产品的创新能力以及资金链的韧性，成为了竞争中的关键因素。政府凭借优质的供地行为，稳定了市场的预期。而购房者则处于这样一种状况，即面临着核心区房价上升以及高端产品可供选择数量增多的双重趋势。
核心区豪宅具有稀缺性，其抗跌性也依然突出。然而，我们需要对过度透支未来价值这一情况保持警惕。
2025 年，成都的土地市场会一直保持“高热板块结构化升温”这样的特点。这种特点会促使住宅产品朝着更高品质以及更精准定位的方向去发展和演变。
未来成都楼市走向究竟如何，时间自会给我们答案。
最后来个小预告，在明天（3 月 28 日）的上午，成都将会公开出让 7 宗涉及住宅的地块。这些地块当中包含了青羊区鼓楼的 12.68 亩地块以及金牛区金泉街道的 29 亩地块等热门优质地块。如果有朋友对此感兴趣，那么可以点击下方的小程序，提前进行关注。
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