一、核心影响因素
1. **政策导向**
中央强调“房住不炒”，然而在近期，其调控基调更侧重于“稳楼市”。预计将会出台一些边际宽松的政策，比如房贷利率的下调以及公积金政策的优化等。不过，这些政策不会进行大规模的刺激。
房地产税试点若扩大试点范围，在短期内可能会引发市场波动，而从长期来看，将会重塑市场预期。
2. **经济基本面**
GDP 的增速降低到 5%左右，居民的收入增长面临压力，在购房方面的能力受到了限制。
青年失业率处于高位运行状态。在 2023 年 6 月，青年失业率达到了 21.3%。这一情况延缓了首套房需求的释放。
3. **人口结构变迁**
城镇化率的增速有所放缓，年均增速为 0.5%。在 2010 年代，新增城镇人口每年为 2000 万，而到现在则降至每年 800 万。
- 25-39岁主力购房群体未来十年将减少约7000万人。
4. **市场供需关系**
存量住房的数量超过 4 亿套，平均每户有 1.1 套。其中，三四线城市的空置率超过 20%。
2021 年百城新房库存去化周期为 19.2 个月减去 6 个月，即 13.2 个月。
### 二、城市分化预测
| 城市类型 | 房价走势 | 关键支撑/压力因素 |
请明确具体的横线下的句子呀，没有看到具体内容呢，无法进行改写呢。
一线城市呈现横盘震荡态势。北京宅地供应同比下降 15%，体现出土地供应稀缺的情况，同时高端改善需求十分旺盛。
强二线城市存在结构性分化，其中一些城市有人才流入的现象，比如杭州每年增加 17.2 万人，还有产业集聚效应。
普通三四线城市的房价持续阴跌，人口呈现净流出的态势，比如鹤岗近十年减少了 16.7%，同时库存也处于高企状态，像临沂的待售面积同比增长了 28%。
### 三、时间维度推演
2024 年是政策宽松的窗口期。核心城市或许会出现小阳春的景象。而三四线城市则会继续处于筑底的状态。
2025 年，保障性住房加快进入市场，其目标是 650 万套，这对商品房形成了价格的锚定作用。
2026 年，人口拐点的效应进一步加深。二线城市开始呈现出分化的态势。
### 四、购房决策建议
1. **自住需求**
一线或强二线城市，可以选择合适的时机进入市场，在进行选择时，应当优先考虑位于核心地段、面积在 90 至 120 平方米之间的改善型产品。
- 三四线：建议观望，2024年下半年或出现更好买点
2. **投资需求**
- 聚焦长三角、大湾区都市圈（如苏州临沪区域、珠海横琴）
要警惕租售比低于 2%的区域。在北京，五环外有部分项目的租售比已经降到了 1.5%。
3. **风险预警**
关注房企的流动性情况，2023 年到期的债务超过 9000 亿。要避免购买存在停工风险的项目。
- 评估月供承受力，建议月供/收入比控制在40%以内
建议购房者每月去跟踪国家统计局的 70 城房价指数。建议购房者每月去跟踪所在城市二手房挂牌量的变化，并且要注意其健康值应低于 10 万套。同时建议购房者关注 LPR 的走势。当前的市场已经进入了新的周期，需要用更专业的资产配置视角来对待房产购置这件事。
