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本月楼市政策聚焦
政府工作报告再次强调“持续发力促使房地产市场停止下跌并回归稳定”，各地的需求侧政策在持续加大力度。
2025 年 2 月，我国的房地产政策保持宽松态势。在中央层面，中央政治局会议再度强调需稳住楼市和股市。政府工作报告也重申要持续用力促使房地产市场停止下跌并回归稳定，并且从需求侧、供给侧以及行业转型与房地产发展新模式的构建等多个方面作出了具体的工作安排。
在地方层面，由于房地产市场持续呈现回暖态势，并且地方两会以及全国两会陆续举行等因素的作用，地方房地产调控的节奏进一步变得缓慢。本月，地方出台了 24 条房地产调控政策，其中，宽松性政策有 19 条，中性政策有 3 条，紧缩性政策有 2 条。宽松性政策多以这些方式为主：发放购房财税补贴，加大住房公积金贷款支持，鼓励住房“以旧换新”等常态化调整。中性政策主要围绕保障性租赁住房管理展开。紧缩性政策主要涉及对房地产销售现场信息进行公示规范，以及进行“零首付”“首付贷”购房风险警示等。本期报告主要梳理并解析 2 月房地产行业政策。
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中央政策：持续发力推动房地产市场停止下跌并回归稳定态势，加快对房地产发展新模式进行构建。
1. 政策跟踪
2. 政策小结
2 月资金面呈现整体偏紧的态势，资金利率持续上升。在公开市场操作方面，进行了逆回购操作，净回笼 9673 亿元；MLF 规模缩减 2000 亿元；发行了 900 亿元的国库现金定存；开展了 14000 亿元的买断式逆回购；同时有 8000 亿元的买断式逆回购到期。综合来看，公开市场累计回笼流动性 4773 亿元。LPR 方面，1 年期的 LPR 保持在 3.1%，5 年期以上的 LPR 保持在 3.6%。
在房地产领域，中央政治局会议再度强调要稳定楼市和股市。2025 年的政府工作报告再次申明“持续用力促使房地产市场停止下跌并回归稳定”。并且从需求侧、供给侧、行业转型以及房地产发展新模式的构建等多个方面作出了具体的工作安排，具体如下：依据不同城市的情况采取政策措施来减少限制性措施，加大力度实施城中村和危旧房的改造；盘活存量的土地以及商办用房，推动收购存量的商品房，在收购的主体、价格和用途等方面给予城市政府更多的自主性；拓宽保障性住房再贷款的使用范围；发挥房地产融资的协调机制作用，持续做好保障交房的工作；有序地搭建相关的基础性制度，加快构建房地产发展的新模式；适应人民群众对高品质居住的需求，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色且智慧的好房子等。中共中央、国务院印发了 2025 年中央一号文件。该文件明确规定，不允许城镇居民到农村去购买农房以及宅基地。同时，也不允许退休干部到农村去占地建房。
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地方政策：调控节奏放缓，需求侧政策持续加码
1. 宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）人口人才政策
（5）其他政策
2. 中性政策
(1) 住房保障政策
(2) 其他政策
3. 紧缩性政策
(1) 市场监管政策
4. 政策小结
地方房地产调控的节奏在持续放缓。政策调整主要体现在发放购房的财税补贴方面，以及加大住房公积金的支持力度等。
中房研协测评研究中心进行监测统计。在 2025 年 2 月这个时间节点，地方推出了 24 条房地产调控政策。并且与上个月相比，政策数量继续呈现减少的态势。其中有 19 条是宽松性政策，这些政策的内容主要包含取消住房交易限制、发放购房补贴以及加大住房公积金支持等方面；有 3 条是中性政策，其内容主要涉及完善保障性住房的建设管理以及公共租赁住房租金减免等事宜；还有 2 条是紧缩性政策，这些政策的内容主要在于规范房地产销售现场的信息公示以及进行购房风险警示等。总的来看，房地产市场持续回暖，地方两会及全国两会陆续召开，这些因素对地方房地产政策产生了影响。地方房地产政策调整节奏继续放缓，并且多是以发放购房财税补贴、加大住房公积金贷款支持、鼓励住房“以旧换新”等方式进行常态化调整。
行政干预的核心举措包含发放购房补贴，还推行了房票安置，同时鼓励住房“以旧换新”等。
行政干预方面，核心举措包含发放购房的财税补贴，推行房票进行安置，鼓励住房实施“以旧换新”，取消住房的限售规定。重庆市明确取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理；铜陵市发布购房补贴类政策，烟台市也发布了购房补贴类政策，银川市贺兰县也发布了购房补贴类政策；山东省提出进一步加大“房票”优惠力度和覆盖范围，以有效促进房屋“以旧换新”相关政策落实，并且积极组织房交会、精品楼盘推介会、外销展示会等各类促销活动；北京市持续推进“好房子”建设，宁波市持续推进“好房子”建设，山东省持续推进“好房子”建设，海南省也持续推进“好房子”建设。
土地政策主要涉及支持运用专项债券资金收回收购存量闲置土地
在土地政策方面，主要涉及存量闲置土地收购。长沙市明确，在长沙市芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、会展片区开展存量闲置土地收购。征集项目范围涵盖以下几种情况：一是企业无力或不愿再开发使用的土地；二是已供应但未动工的住宅用地和商服用地，或者已动工但未建设完成且具备分割条件的土地；三是老旧厂区、仓库等工业用地以及教育、医疗、卫生等公共服务设施用地和其他用途的低效用地；四是因公共利益需要而收回的土地等。
公积金政策的核心举措包含上调公积金的最高贷款额度，以及下调最低首付比例等。
住房公积金政策支持方面，核心举措有：上调公积金最高贷款额度；下调公积金贷款最低首付比例；优化住房套数认定。典型代表有：邢台市调整公积金贷款住房核查范围，将其认定为购房职工家庭在主城区拥有的住房套数，同时优化多子女家庭房屋套数认定标准，放宽商业银行住房贷款合同签订日期等；中山市支持符合条件的商业贷款转为住房公积金贷款；大连统一首套及二套住房公积金贷款最低首付比例为 20%，将硕士研究生最高贷款额度提高 40 万元，将多子女家庭最高贷款额度提高 40 万元等。
人口人才政策主要包含以下方面：加强对多子女家庭的购房支持；减免新引进青年人才的租金等。
人口人才政策主要包含两个方面，一是加强对多子女家庭购房的支持，二是减免新引进青年人才的租金。典型代表如下：江苏省提出，通过提高公积金贷款额度等方式，给予多子女家庭更多住房支持，并且将符合条件的多子女家庭纳入公共租赁住房、保障性租赁住房等保障范围，还有序推动租购同权等；珠海针对新引进的创业就业青年人才，实施最长三年周期的“一免两减”租金支持政策，也就是首年免租金，次年租金是当时同区域同类型同品质市场商品住房的 30%，第三年租金为 50%。
住房保障政策主要涉及保障性住房管理、公租房租金减免等
中性政策主要涉及保障性住房管理和公租房租金减免等。典型代表有：广州市印发了保障性租赁住房管理办法，该办法明确了政府性房源保障性租赁住房的项目，这些项目可以优先面向高新技术企业、创新标杆企业、高等院校等重点企业的职工以及提供基本公共服务和重点保障城市运行服务的人员进行出租，其租金应不高于同地段同品质市场租赁住房租金的 90%；襄阳市发布了公共租赁住房减免通知，减免的对象主要是襄阳市区公租房实物配租保障家庭，其中包括民政部门认定的特困家庭、正在享受国家定期抚恤补助的优抚对象、计划生育特殊困难家庭、拥有多个未成年子女的家庭等。
紧缩性调控在房地产方面主要涉及到对销售现场信息的公示要符合规范，还有对购房风险进行警示。
紧缩性政策主要包含两个方面，一是对房地产销售现场的信息进行公示规范，二是对购房风险进行警示。典型代表包括：郑州市发布了“零首付”“首付贷”购房风险警示，郑重地警告各房地产企业和中介机构要依照法律和规定开展房地产经营活动，对于违规违法开展“零首付”“首付贷”服务的企业进行严肃的处理；广州市进一步对商品房销售现场的信息公示进行了规范，明确了商品房销售现场应当集中公示企业和销售人员的信息、项目的信息、销售的信息以及项目周边的影响因素等。
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2月重要事项复盘
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房地产政策展望
1. 中央层面
2 月 13 日，央行发布了 2024 年第四季度中国货币政策执行报告。报告指出，当前外部环境的变化使得不利影响进一步加深。同时，国内存在需求不足的情况，并且风险隐患依然较多，面临着诸多困难与挑战。然而，我国经济长期向好的支撑条件以及基本趋势并未发生改变。下阶段会持续秉持稳中求进的工作总基调，把适度宽松的货币政策落实好，让流动性保持充裕状态，让社会融资规模以及货币供应量的增长能够与经济增长、价格总水平的预期目标相契合。在短期流动性方面，依据中信证券的研究测算来看，倘若完全不考虑 MLF 以及逆回购到期的因素，那么 3 月的流动性缺口相较于 2 月会大幅度地变窄，资金面有希望迎来边际上的改善。
在房地产领域，2025 年政府工作报告进行了多项工作安排。其中包括根据城市情况采取措施来减少限制性规定；加大力度实施城中村以及危旧房的改造工作；推进对存量商品房的收购事宜；持续做好保证房屋交付的工作；加快构建房地产发展的新形态；推动高质量房子的建设等。这些工作安排与之前的中央经济工作会议和全国住房与城乡建设工作会议相比，具有较强的连贯性。这意味着后续的重点将在于各项政策举措能够切实落地，相关的财税以及金融支持性政策有望得到加强。
2. 地方层面
CRIC 的统计数据显示，在 2025 年 2 月，TOP100 房企达成的销售操盘金额为 1881.2 亿元。此金额同比增长了 1.2%，但环比却下降了 17.3%，单月的业绩规模处于历史较低水平。重点 30 城的商品住宅在 2 月新增供应 301 万平方米，与去年同期相比下降了 23%，和上月相比下降了 49%。同时，成交面积为 669 万平方米，同比增长 27%，环比下降 25%。整体来看，2 月楼市延续了止跌回稳的态势。不过，城市之间的分化依然很显著。2025 年政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并且“金三银四”传统营销旺季即将来临，所以地方房地产政策还需要加大力度。核心一、二线城市楼市限制类政策需加快调整和优化，以此带动市场信心的回暖。大部分二、三线城市需在供需两侧同时发力。在需求侧，要持续加大财税补贴的力度，加大公积金贷款的支持，推进城中村和危旧房改造的货币化安置或房票安置等政策。这样能减轻居民的购房压力。在供给侧，一是要严格按照“严控增量、优化存量、提高质量”的建设要求来落实，改善商品房的供给结构。二是要加快研究并落实利用专项债收购存量闲置土地以及收购存量房用作保障性住房等政策举措，充分利用好当前地方债务空间扩容的政策窗口和调控自主权。三是要持续完善房地产融资协调机制，提高项目推送的效率和质量，推动资金能够实质性地落地等。
执笔 | 王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员
