杭州是真的吓人。
最近杭州拍出了一块地，那就是水电新村地块。这块地的楼面价是 7.74 万一平，并且溢价率达到了 70%。
去年 12 月在深圳湾拍出了一块地，这块地折合楼面价为 7.04 万一平，并且溢价率达到了 46.3%，那么这是什么概念呢？
也就是说，杭州新拍的这块地比深圳湾地块的楼面价还要高。
深圳湾是一个地方。它是深圳的顶豪片区，也是深圳最高等级经济形态所在之地。如果杭州的地价能够赶上深圳湾，那确实得说杭州很厉害。
按照惯例，对于房价与土地楼面价的关系，最简单且直接的理解是二者呈 2 倍的关系。并且，这种关系最多会上下浮动 10%，也就是在 1.8 倍到 2.2 倍之间。
这样算的话，这块地进入新房市场后，未来有卖到 14 万多一平和 15 万多一平的可能性。
目前杭州本地对这块地很有信心。我看到一个投票结果，其中有 30%的人认为这块地会卖到 15 万以上。甚至已经有人喊出接下来杭州的新任务是冲 20 万了。
看得出来，“六小龙”之后，大家对杭州的信心不是一般的强。
我看了这块地的位置，它靠近区政府和奥体，莲花碗以及杭州之门都在其附近。并且，在建成之后，从 8 层以上能够看到钱塘江。这块地的位置确实很不错。
目前地块周边的二手房中，壹号院的大面积户型均价在 10 万以上，金茂府的大面积户型均价也在 10 万以上。并且，部分大户型的挂价甚至达到了 15 万一平。
对比来看，如果开发商在产品端用心投入，或者将其当作杭州的豪宅封面来打造，那么这块地之后有可能卖到 15 万。
存在不确定因素，而这个不确定因素即为杭州政府的推地节奏。
水电新村地块被分成 3 宗住宅用地，此次拍出的是其中的地块 3，从表面上看还剩下 2 块地有待拍出。然而，现在有消息称在同一片区还有 3 块商改住地块，这些地块被捂着没有公布。
地多意味着之后的新项目会多。如果政府推地的节奏比较快，市场就会有反应。大家觉得有选择后，买入的情绪就不会那么高涨。这样的话，这块地想卖到 15 万也会很困难。
开发商知晓这一情况。此前，大家对杭州水电新村这块地的预期为 8 万多甚至 9 万。然而，最终这块地仅成交至 7.7 万一平。开发商在这方面进行了考量。
但就算是7.7万一平，也足以震慑全国市场了。
杭州为什么这么猛？底气何在？
近期结合着杭州的大事件来看，其实是很明了的。杭州科技潮的热度已经传导到楼市上了。
杭州，科技造富的神话，早就有先例。
2013 年，阿里巴巴将总部从滨江迁移至未来科技城，这使得未来科技城的房价随之上涨。如今，有许多人表示，未来科技城的发展，一方面得益于阿里，另一方面也可能受制于阿里。
2020 到 2021 年期间，蚂蚁集团获得了之江板块的地块。此消息传出后，之江的房价在当晚就急剧上涨。其中，有一些二手房的单价从三四万一下子涨到了六七万。看到房价上涨的消息，买家们纷纷行动起来，直接奔赴之江争抢房子。据说在那个时候，就连该区域的商住公寓都被销售出去了。
Deepseek 总部位于武林商圈，这一次武林商圈的楼市热度发生了变化。
目前杭州二手房的成交在平台上没有显示。我们可以参考区域的法拍房。在 2 月中旬的时候，杭报房产报道了武林商圈豪宅武林国际的一套房源的法拍案例。这套房源的建筑面积是 187 平。最终它成交了 1163 万。折合下来单价是 6.2 万一平。
这套房源吸引了 1.3 万的人次前来围观，有 500 多人设置了提醒，8 个人进行了报名，最终的成交溢价率达到了 25%。
8 月份的时候，同单元同户型曾拍过一套房。当时参与竞拍的只有 2 个人。成交单价为 5.1 万。
这明显能看出，大家对武林商圈的关注度上去了。
当然，我们不能仅据此就判定这是 deepseek 所导致的房价效应。从单个楼盘的房源来进行判断是很单薄的。科技企业对房价的拉动作用，并不仅仅是企业位于哪里，房价就会涨到哪里。
这背后是一套完整且复杂的传导链。
人才涌入使得需求得以爆发；产业聚集促使配套进行升级；资本预期对土地市场起到了刺激作用，使其变得火热。
现在房企有胆量以高价拿地，即便价格比一线城市还要高也依然拿地，他们这样做是在对杭州科技企业所带来的确定性以及想象空间进行押注。
今年杭州楼市呈现出各种火爆的表现，例如新房已经开始通过拼社保来进行摇号，二手房的成交有朝着 21 年高点发展的迹象……这些情况都有这个原因。
3 月，杭州绿城玉澜月华进行开盘。在这次开盘中，有房家庭入围所需的最低社保时长为 164 个月。同时，潮语映月也开盘了，该楼盘有房家庭入围的最低社保时长是 122 个月。
3 月的上半个月，杭州的二手房成交数量超过了 5000 套。预计整个 3 月的成交数量能够达到 1 万套以上。这样的成交数量差不多与杭州 21 年 3 月的水平相当。
“六小龙”确实给予了杭州人很多自信，然而仅靠卖 15 万的杭州，仅凭借自信是无法支撑起来的。
去年全年的数据显示，杭州 3000 万以上的豪宅成交数量为 24 套。这一数量远低于北上广深这四个一线城市。千万级总价房子在杭州成交了 4700 多套，而上海成交了 2.4 万套，杭州的成交数量仅为上海的五分之一，也是深圳的一半。
过去 5 年，杭州千万级以上的成交量在年均层面上是有限的。新房的成交量、二手房的成交量以及商业大平层的成交量加在一起，大约在 5000 套上下。
两个数据都表明了一个情况，那就是杭州千万级的购买力存在着很大的局限性。15 万的杭州，仅仅依靠本地的购买力，是难以维持和发展的。
杭州要想在 15 这个价位上立得住，需要依靠全国的力量。要看全国的富人是否认可杭州 15 万的价值。
你认为未来杭州的上限有达到 15 万的可能吗？我觉得这是完全有可能的。
当下阶段只是将几个一线城市进行了拉通。15 万的杭州，其价值估值在当下看来是有点过高的。
当然你声称自己很有钱，就是想要用这 15 万去购买杭州的顶级豪宅，那是没有问题的；或者你的生活主要基地在杭州，工作和生意都在那里，你用 15 万在那里购买也是可以的。
对于大多数人而言，15 万的深圳一线海景豪宅与 15 万的杭州一线江景豪宅相比，估计大多数人会选择前者。
这时候你别说杭州这一轮科技六小龙出现了，而深圳没有。这并不意味着杭州就前景无限，不是这样的道理。
杭州与深圳并非是对立的。从科创方面来看，深圳处于先行地位，而杭州正在崛起，这两个城市不存在可对比性；从楼市角度来讲，情况也是这样，杭州的豪宅正在不断崛起且持续成长，然而要是说它成长到能与一线城市处于同一水平，那是绝对不可能的。
市场的实力表明，它存在不足，底蕴方面有所欠缺，老钱也较为缺乏，想要一下子获得巨大的成功是做不到的。
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