这次不写关于法哲学的文章啦，而是用最为简单的话语来对我国的房价发展原因进行分析。你必然会觉得很诧异，一个专门搞法哲学的公众号为何会去撰写经济学类的文章呢。确实，这是一件极为奇怪的事情。我做这件事的目的并非是研究经济学之类的，而是通过对国内房价的分析（因为国内经济与房地产行业是相互关联的），让一些从事研究但没有钱途的学科的学生明白，在未来的经济趋势中，在不放弃自己喜爱的学科的前提下，该如何做出选择。当然，在本文中我不会详细阐述对策，读者可以根据自身情况进行分析。
特别声明：此文乃兰小欢教授的《置身事内》一书的读后感。文中诸多观点仅是对该书的概括与总结。本喵对待本文内容秉持客观的学术态度，未涉及不当政治主张，且坚决拥护党的领导。
一、引言
在 2021 年之前，很多人存在这样的困惑。他们疑惑为何这些年房价一直处于上涨的态势？明明感觉房子的数量已经相当多了，然而价格却依然维持在高位。那些想要买房的人只能对着房子叹息，而拥有房产的人也在为房价的波动而担忧。而现在，大家的疑惑好像朝着相反的方向演变了，他们开始疑惑房价为何一直在下跌？兰小欢教授在《置身事内》里给出了这样一条清晰线索：在中国经济发展过程中，政府深度地参与到了经济活动当中，并且政府的这种行为给经济的各个层面都带来了极为深远的影响。在这当中，房价的发展可以作为一个典型的例子。从土地方面的政策，到财政方面所运用的手段，从城市化的进程，到对金融政策进行的调控，政府所做出的决策一直贯穿在房价发展的整个过程之中。在政府与市场的互动过程中，我国房价经历了怎样的发展呢？其背后又有着哪些深层次的原因呢？
不同城市的房价存在巨大差异，房价与居民收入之间的关系较为复杂。这既影响着个人的生活质量与财富积累，也对整个社会的经济发展、资源分配以及社会稳定产生深远影响。像北京、上海这样的一线城市，其中心城区的房价每平方米超过 10 万元，一套房的总价大约在千万左右。像鹤岗这样的部分三四线城市，其房价每平方米大概在 1000 到 2000 元之间。并且，这些城市的房价总价或许还比不上一线城市的一个车位的价格。
在房价和居民收入的关系方面，差距较为显著。统计数据显示，2024 年北京城镇居民人均可支配收入约为 8 万元。而一套普通三居室房屋的总价在 500 万元左右，房价收入比达到了 60 多倍，这表明普通家庭即便不吃不喝，也需要 60 多年才能承担得起一套房。在一些经济欠发达的城市，房价虽然相对较低，但是居民收入也不高，购房所面临的压力依然很大。
这些现象背后存在着许多问题。高房价使得年轻人在购房方面承受着巨大的压力，很多人都需要依靠父母的积蓄来支付首付。在背负了沉重的房贷之后，他们的生活质量出现了下降，不敢轻易地更换工作，发展机会也受到了限制。与此同时，高房价进一步加剧了社会的贫富差距，有房的人其资产会随着房价的增值而增加，而无房的人购房的希望则变得越来越渺茫。并且，房价的差异会对人口流动产生影响。大城市的房价较高，然而就业机会却很多，这就吸引了年轻人涌入，但他们却难以在大城市扎根。小城市的房价相对较低，可是就业机会较少，缺乏发展的活力。
那么，造成这样局面的原因是什么呢？简单概括一下，有以下三点内容。其一，土地政策是关键因素。其二，建设用地指标管理使得人口流入地的土地供应不足。其三，地方政府为获取更多土地出让收入，会控制土地供应，从而抬高地价，推动房价上升。经济发展水平具有重要性。发达城市产业集中，这使得就业机会增多，从而吸引了大量人口。大量人口的涌入导致住房需求增大，而公共资源丰富又进一步增加了城市的吸引力，这些因素共同作用使得房价被抬高。欠发达城市由于产业滞后，人口向外流出，所以房价难以上涨。此外，金融政策对房价也有影响。在宽松的货币政策下，银行信贷资金大量流入房地产市场，刺激了供需两端，推动了房价上涨；而在紧缩的货币政策下，则会抑制房价。
本喵将详细介绍中国房价发展的关键阶段。（其实也没太详细，因为我并非特别懂）
二、中国房价发展的关键阶段
乡镇企业带动了地方经济的发展。在一些沿海农村，当地凭借靠海的优势，兴办了各种加工厂。这些加工厂生产服装、玩具之类的产品，接着将这些产品卖到国外，从而挣到了不少钱。
在这样的大环境当中，房地产市场几乎处于静止状态。那时候大家所居住的房子，大多是由单位或者政府分配给的，也就是属于福利分房。政府以及国有企业承担着盖房子的任务，资金是从财政拨款中支出的。由于房子并非在市场上进行买卖交易，所以也就不存在价格这一说法，房价自然而然地一直保持稳定。那时候大家收入不高，能做到吃饱穿暖就已经很不错了。对于住的地方，大家也没有太多的讲究，只要有个能住的地方就行。同时，当时整个经济水平有限，房地产市场根本没有发展的动力。就好比在一个小县城里，大家都居住在单位分配的筒子楼里，几户人家共同使用一个厨房和厕所。尽管条件不是很好，但也没有人想着去购买房子，所以房价一直没有什么变化。
1994 年进行了分税制改革，这是我国经济体制的一个重要转折点。改革之后，地方政府的财政收入结构发生了很大变化，一部分财政权力被收归中央。地方政府为了增加财政收入，就需要想其他办法来发展经济。于是，各地纷纷开始积极开展招商引资工作，努力推动城市经济的发展。很多城市划出特定区域，专门搞经济开发区，并且出台诸多优惠政策，以此来吸引企业前来投资建厂。例如苏州工业园区，便是在那个时期得以发展壮大，吸引了众多国内外的企业，使得当地经济迅速活跃起来。
城市化进程随之开启，大量农民工涌入城市寻找工作。这些农民工为城市建设提供了大量劳动力，城市中的工厂和商店数量不断增多，城市规模日益扩大，对住房的需求逐渐显现。1998 年，住房商品化改革启动，这是房地产市场的一个重大变革。福利分房以前是存在的，后来没了，转而改成了住房分配货币化。这意味着大家需要自己拿出钱来购买房子。这样一来，房地产市场便活跃起来了，房地产开发企业如同雨后春笋般纷纷涌现，市场上也开始出现了竞争。
市场慢慢开放后，开发商开始依据大家的需求进行盖房和卖房的行为。与此同时，老百姓的收入也在逐渐增加，这使得买房的人越来越多。在这个阶段，房价开始逐步上涨，不过上涨的幅度较为温和。一方面，房地产市场处于刚起步的状态，各种机制仍在逐步建立之中，市场上的房子供应与需求处于比较平衡的状态。一方面，政府期望房地产市场能够得到发展，于是推出了一些政策来鼓励人们购房，例如降低房贷利率，以及给予购房的人一定的补贴等。这些政策使得房地产市场的发展更为顺畅。1999 年的上海，房价开始呈现上涨的态势。浦东新区的一些新楼盘，其价格从每平方米约 3000 元逐步攀升至约 3500 元。涨幅不算迅猛，大家还能够承受。并且，房地产市场的交易也愈发活跃起来。
2003 年之后，我国经济发展速度迅猛，城市化进程加快。大量农村人口涌入城市，使得城市规模不断扩大。以深圳为例，在 2003 年到 2010 年期间，许多年轻人奔赴深圳寻求机会，城市人口从接近 500 万迅速增长至 1000 多万。如此众多的人需要居住，对住房的需求瞬间爆发。
这时候，土地政策对房价的影响较为显著。国家推行建设用地指标管理制度，中央将建设用地指标分配给各省，各省又将其分给下面的地方。然而在实际进行分配的过程中，出现了问题。一方面，为了支持西部大开发等战略，以及控制大城市人口，许多用地指标被分配给了中西部地区和中小城市；另一方面，像东部那些人口大量流入的大城市，土地供应就变得紧张了。以上海为例，上海的土地原本就不是很充裕。用地指标方面也存在不足的情况。这样一来，能够用于开发房地产的土地数量就更为稀少了。正因如此，开发商们为了获取土地，彼此之间的竞争显得格外激烈。而这种激烈的竞争使得地价不断被抬高。
有“土地财政”这一情况，对房价影响较为显著。分税制改革之后，地方政府面临着较大的财政压力，于是便开始通过卖地来获取收入。地方政府掌控着土地的供应，有意减少土地的出售数量，从而使得地价得以提升。地价一旦上涨，开发商购买土地的成本就会增高，那么盖好的房子自然而然也就卖得更贵了。2005 年至 2008 年期间，杭州的土地出让价格呈现持续上涨态势。一些位于好地段的土地，其地价从每亩几百万元逐步攀升至上千万元。与此同时，周围的房价也随之上涨，原本每平方米 8000 元左右的房子，迅速涨到了 15000 元以上。
2008 年全球金融危机爆发。为使经济向好，国家推出众多刺激政策。房地产市场获得关照。例如降低房贷利率，减免买房税费。这些政策使大家买房成本降低。买房热情随之高涨。房价短暂下降后，又开始迅速反弹。2010 年时，许多城市的房价超越了金融危机之前的水平。比如北京，2008 年底房价有过些许回调，然而在 2009 年至 2010 年期间，房价又涨了回来。其中一些热门地区的房价涨幅超过了 50%，像望京地区，其房价从每平方米 15000 元左右上涨到了 25000 元以上。
2015 年，货币化棚改对三四线城市房价产生了很大影响。政府采用直接给钱或者帮棚改居民买房子的方式进行货币化棚改，使得棚改居民有了买房的能力。于是，许多棚改居民纷纷去买房，市场上的房子一下子供不应求，房价也就随之涨了起来。在安徽的某些三四线城市，2015 年至 2017 年期间。通过货币化棚改这一方式，许多居民拿到钱款后选择去购买房子。在当地，房价从每平方米 3000 元到 4000 元的水平，迅速上涨到了 6000 元到 8000 元。
一线城市以及一些热点二线城市，因其经济发达，拥有众多工作机会，且教育、医疗等资源优良，始终吸引着大量人员前往。这些城市的住房需求始终保持旺盛态势，房价也一直处于高位。即便政府出台了诸多调控政策，房价仍难以降低。广州方面，尽管政府始终在进行调控，然而由于城市发展态势良好，人口持续涌入，住房需求始终保持着较大的规模，这就使得房价一直能够维持在相对较高的水平。其中，天河区等核心区域的房价，在长期内都处于每平方米 5 至 8 万元的区间内。
为防止房价过快上涨并防范房地产泡沫，自 2013 年起，国家实施了严格的调控政策。“房住不炒”政策出台后，相继采取了限购、限贷、限售等措施。限购是对大家购买房子数量的限制；限贷是提高买房首付的金额并提升贷款利率；限售是规定购买房子需过若干年后才能出售。这些政策在一定程度上抑制了房价上涨的速率，使房地产市场稳定了些许。然而，不同城市对这些政策的响应存在差异，房价走势因而出现了分化。一线城市以及热点二线城市，鉴于需求极为强烈，房价即便受到调控的作用，依然处于较高水平；而一些三四线城市，由于产业发展不佳，人员纷纷向外流出，在调控政策的影响下，房价无法上涨，部分地区甚至出现了下跌的情况。鹤岗，作为一个资源枯竭型城市，其经济状况不佳，人员大量流失。即便调控政策较为宽松，房价依然持续下跌，有些房子每平方米仅需几百元。
三、房价发展背后的原因
（一）土地政策的关键影响
我国实行建设用地指标管理制度。具体而言，中央将建设用地指标分配给各个省，省再把指标分给下面的地方。这样做的目的，一是从大方向上把控全国土地的使用，二是守住耕地红线，三是推动不同区域协调发展。然而，在实际操作过程中，问题随之出现，即土地供应与人口流动无法匹配。
东部沿海的那些城市，经济发展状况良好，产业遍布各处，工作机会丰富，吸引了众多中西部地区的人前往打工。长三角、珠三角以及京津冀这三大城市群，一直是人口流入的热门地区。仅以珠三角为例，在过去几十年里，净流入的人口已超过好几千万。人口增多后，对住房的需求迅速上升。
在建设用地指标分配方面，一方面是为了支持西部大开发、振兴东北老工业基地等区域发展战略，另一方面也是为了控制大城市人口不要增长得太快，所以很多用地指标都给到了中西部地区和中小城市。这样就导致了人口大量流入的东部大城市，其土地供应处于特别紧张的状态。比如说深圳，它处于改革开放的前沿。深圳的经济发展速度很快，人口增长也很迅猛。然而，深圳的地盘较小，建设用地指标又有限，能够用于搞房地产开发的土地少得很。与之相反，一些中西部城市，虽然获得了不少建设用地指标，但是这些城市的产业并不发达，经济发展跟不上，导致人口都向外流失，土地就那样闲置在那里了。这种土地供应与人口流动不匹配。东部城市住房供应无法满足需求，矛盾愈发严重。房价也就随之一路上涨。
地方政府依赖“土地财政”，在房价上涨方面起到了关键作用。1994 年分税制改革后，地方政府的财政收入结构发生了大变化，财政权力向上集中了一些，然而需要做的事情并未减少，比如搞基础设施建设、发展教育和医疗等公共服务都需要花钱，这使得地方政府的财政压力陡然增大。为了增加地方财政收入，地方政府从土地出让收入中看到了希望。
地方政府在土地一级市场处于主导地位，能够掌控土地供应的规模与节奏。土地供应一旦减少，开发商之间的竞争就会变得激烈，地价自然而然就被提升了。正如《置身事内》中所讲，地价是由房价带动的，而房价最终需要老百姓来承担，偿还房贷也得依靠买房人的收入。地方政府知晓这个经济逻辑，要想多获取一些财政收入，就需要减少土地的供应，将土地出让价格提升得很高。例如，有些城市在出让土地时，运用“招拍挂”的方式，并且设置了很高的竞买门槛，这使得土地市场的竞争极为激烈，地价不断地创出新高。地价上涨了，这会导致房地产开发的成本有所增加。开发商为了确保自己能够盈利，必然会将这部分增加的成本添加到房价当中，如此一来，房价也就随之涨起来了。
土地出让收入不仅能给地方政府带来直接财政收入，还能带动建筑业、建材业、装修业等一大串相关产业发展。这些产业发展起来后，税收收入会增多。这样一来，地方政府越发依赖土地出让，从而形成了地价、房价互相推动着往上涨的恶性循环。
（二）经济发展模式的推动
我国长期依靠投资带动经济增长。在该模式中，房地产行业是拉动经济增长的重要“发动机”之一。房地产投资对经济增长的拉动效果显著，其涉及的产业链很长，涵盖上游的钢铁、水泥、建材等，以及中游的建筑施工，还有下游的家电、家居等行业。房地产投资一旦增长，这些相关产业都能随之繁荣。房地产开发时，需要大量诸如钢材、水泥之类的建筑材料。这会直接对钢铁和水泥行业的生产起到刺激作用。企业的投资增加了，同时就业机会也增多了。
政府为使经济增长更快，在制定政策与分配资源时，会对房地产行业予以倾斜。大量资金和土地等资源流向房地产领域。银行等金融机构乐意给房地产开发项目提供贷款，原因是房地产项目通常有房子和土地等抵押物，风险看似较小，收益相对稳定。诸多资源集中于房地产行业，使其市场规模逐渐增大。房地产市场需求又特别旺，房价自然就不停地涨了。
城市化进程对房价上涨起到了重要作用。城市化发展迅速时，会有大量农村人口涌入城市，导致城市人口快速增长。从相关统计数据可知，我国的城市化率从改革开放初期的较低水平，发展到如今已超过 60%。城市人口增多，对住房的需求必然大幅增加。
城市的基础设施建设在持续完善，交通变得愈发便利，学校、医院等公共服务的水平也在提升，这使得城市对人的吸引力更强，进而会吸引更多人前来，住房需求随之进一步增大。然而，住房供应始终跟不上需求增长的步伐。一方面，由于土地供应存在限制，房地产开发项目的规模和数量都受到了影响。前面提到，建设用地指标的分配存在问题，部分城市的土地供应较为紧张，无法满足快速增长的住房需求。同时，房地产的开发建设并非短期内能够完成，从获取土地开始，到进行规划设计、施工建设，再到最后竣工验收，通常需要花费好几年的时间。在需求快速增长的情况下，住房供应的调整会相对滞后。在房地产市场中，开发商与买房人之间的信息存在不太对称的情况。开发商难以确切知晓市场需求究竟是如何发生变化的。这在一定程度上导致了住房供应与需求不匹配的状况，进而使得房价被推动着不断上涨。
（三）金融政策的影响
货币政策宽松时，银行信贷会给房地产市场带来大量资金。对于开发商而言，宽松的信贷政策使他们获取贷款更为容易。银行认为房地产项目拥有房子和土地等相对稳定的抵押物，风险易于控制，故而愿意为房地产开发项目提供大量资金。开发商拿到资金后，便可加大项目开发的力度，从而使市场上的房子供应得以增加。
老百姓方面，居民购房贷款变得容易了。例如，银行降低房贷利率，并且提高贷款额度，如此一来，老百姓买房的成本降低了，买房的门槛也降低了，大家买房的积极性被调动起来。市场上买房的需求增多，而房子供应在短时间内无法迅速增加，呈现出供小于求的态势，房价就被推动着往上涨了。2008 年全球金融危机过后，我国为刺激经济而实行了宽松的货币政策。房贷利率降低了许多，这使得老百姓买房的热情一下子高涨起来，房地产市场迅速回暖，房价也随之快速上涨。
在金融监管较为宽松时，影子银行介入了房地产市场。影子银行，简言之，是那些不属于传统银行体系，却从事着类似银行业务的金融机构及业务活动。影子银行的资金有诸多渠道可流入房地产市场，例如通过信托产品、理财产品等。有些投资者会购买信托公司发行的、投向房地产项目的信托产品，从而间接为房地产企业提供了资金。同时，房地产企业会通过发行理财产品，从老百姓那里募集资金，用以开发项目。
影子银行存在，在一定程度上给房地产市场增添了资金，进而推动了房价上升。然而，其中蕴含的风险不可小觑。原因在于影子银行与传统银行不同，它未受到严格的监管，其业务不够透明，风险难以精准判断。一旦房地产市场出现问题，例如房价下跌，导致房地产企业资金链断裂，那么影子银行体系就有可能遭遇重大困境。很多理财产品或许无法按时向投资者返还资金，这会使投资者的利益遭受损失，同时也会导致金融市场变得不稳定。此外，影子银行的资金大规模地在房地产市场进出，会让房价的波动更加剧烈，这对房地产市场的健康发展是极为不利的。
