宝子们，大家好。今天我们来谈谈 2025 年的房价走势。最近房地产市场一直是热门话题，各种观点四处传播。有的人觉得房价会反弹，有的人却认为房价还会下跌。那到底是怎么回事呢？别着急，我们慢慢进行分析。
先谈谈政策方面的情况。2025 年的政策确实呈现出积极的态势，例如对限制措施进行了调整，加大了对城中村改造的力度，还对存量房进行了收储等。专项债的额度更是飙升至 4.4 万亿元，从力度上看是比较大的。然而，问题在于，即便政策的力度再大，也需要看实际情况是否能够真正有效地解决问题。
先来看人口方面的情况。2024 年末，中国的总人口为 14.0965 亿。这一人口数量连续两年呈现负增长态势。其中，60 岁以上的人口占比接近 20%。年轻人的数量在减少，而老龄化的情况又如此严重，那么刚需购房群体怎么可能不萎缩呢？并且在 2025 年，这种趋势还会进一步加快。90 后人口比 80 后少 30%，00 后又比 90 后少 20%。这就如同盖房子没有砖一样，哪里还会有接盘侠呢？没有接盘侠，房价上涨可就没了根基。
接着来看库存情况。到 2024 年末的时候，全国商品房待售面积为 5.7 亿平方米。与上年相比，这一面积激增了 18.3%。三四线城市的库存去化周期普遍都超过了 30 个月。更为夸张的是，未开工土地的存量达到了 53 亿平方米，这些存量土地足够卖 5 年。政策原本打算通过“收储”的方式来化解库存，然而开发商却宁愿让楼盘烂尾，也不愿意亏本出售。这种库存压力就如同一座大山一般，使得房价都难以顺畅呼吸。
居民杠杆存在相关情况。2024 年居民部门的杠杆率达到了 63%，这个数值远远超过了国际警戒线。尽管房贷利率已经下降到首套 3.25%，然而居民收入的增速却在放缓，每月的还款压力依然存在。并且在经历了疫情以及房企暴雷事件之后，大家对于房价只涨不跌的这种观念崩塌了，都选择持有货币而持观望态度，如此一来购买力被提前消耗了，所以房价想要上涨也变得困难了。
先来说市场分化这一情况。一线城市的房价看上去有点复苏的迹象，然而实际上这背后是“以价换量”的行为。比如北京的二手房成交价与去年同期相比下跌了 12%，上海外环的新盘需要降价 15%才能实现销售。而三四线城市的情况更为糟糕，呈现出“躺平式下跌”的态势，房价的跌幅在不断地扩大，有些地方的房价甚至跌破了 5000 元/㎡，并且还出现了“买一送一”的促销活动。房企面临着巨大压力。2024 年，百强房企的销售额与去年相比下降了 28.1%。就连千亿房企的数量也减少了很多。
2025 年房价下跌存在三大推动因素。其一，土地财政依赖难以破除，地方政府为填补财政缺口，或许会突击推出土地，一旦土地供应增多，房价就更难以上涨。其二，现房销售的占比在上升，这使得开发商的资金链承受着较大压力，中小房企倒闭的速度加快，更多的烂尾楼和甩卖盘涌入市场。三是“好房子”的成本有所增加。开发商面临两种情况，一是涨价但市场不买账，二是偷工减料则风险较大。品质与价格之间的这种矛盾，最终有可能演变成新一轮的降价潮。
面对房价下跌的趋势，我们普通人该怎么办呢？其一，没有必要就不要买房，要让现金处于重要地位。2025 年将是存量房博弈的“血腥战场”，二手房价或许还会再下跌 10%到 15%。除非有强烈的需求，否则就保持现金，观望等待，等到底部信号出现，就像一线城市的成交量和房价稳定 6 个月以上那样。
其次，如果想要置换房产，就一定要做到“先卖后买”。不要寄希望于抄底，特别是三四线城市的业主，要先把劣质资产抛售出去，然后去置换核心区的现房或者央企开发的楼盘，不然很容易陷入那种“卖不掉又买不起”的困境之中。
要警惕“伪保障房”的陷阱。政策在大力推行保障房，然而有些城市却将远郊滞销的商品房转变为保障房，这些保障房存在配套差以及位置偏僻的问题。在选择保障房的时候，一定要明确认准“国有租赁公司运营”以及“地铁 1 公里内”等这些硬性指标。
另外，负债结构的优化很重要，提前还贷也很关键。房贷利率存在下调的空间，能够与银行协商进行“商转公”或者“固定转浮动”。倘若现金流比较充裕，提前偿还高息贷款的话，就可以减轻很多负担。
首先关注“逆周期”投资机会。在城市更新领域，存量房改造领域，法拍房捡漏领域，可能蕴含新财富密码。例如北京的老旧小区加装电梯这一情况，存量房改造并运营长租公寓，2024 年法拍房数量同比增长 45%，这些都有机会成为新的投资方向。
宝子们，楼市这件事体现了人性与周期的相互博弈。在 2025 年，我们不应该盲目地去追逐那所谓“止跌回稳”的虚幻景象，而是要认清当前的现实情况。房价下跌是由供需关系以及金融周期所导致的必然结果，是一种市场的出清行为。我们这些普通人需要做的，不是去与这种趋势进行对抗，而是要在这寒冷的时期修炼自身的内功，不断提升自己的能力，耐心等待下一个春天到来的信号。要知道，房子只是身外的物品，我们自身的成长以及财富的积累才是最为重要的。希望大家于房地产的风云变化之际守住钱袋子，做出明智之举。
