一、房产投资收益的来源
房产的年租金通常为房价的 2%-5%，平均在 3%左右，大概 30 年能收回初始投资成本。并且不同地段的房产以及不同房屋类型（像住宅、商铺、公寓等）的租金收益是不一样的。
房产会有增值情况。城市发展、人口注入以及基础设施的完善，都可能促使房价上涨。在过去的 20 年里，中国部分城市的房价年均涨幅处于 8%-15%之间。然而，目前其增速已经放缓，甚至步入了下跌通道。宏观环境中的利率变化，由于低利率环境对房产有利；还有通货膨胀，因为房产具有抗通胀属性，这些都会有助于房产实现增值。
二、房产投资的主要风险
政策存在风险。限购政策有可能对交易进行限制，限售政策也可能限制交易，房产税等政策则可能增加持有房产的成本。
经济下行时，市场会出现波动，房价会随之下跌；市场供需失衡的情况下，房产的租金和售价会被压低。
房产的变现周期比较长。在急售的情况下，可能会出现折价的情况。交易过程中的税费较高，像契税、增值税以及中介费等，这些税费会侵蚀房产交易的收益。
持有成本包含物业费、维修费、房屋空置以及贷款利息等方面。这些成本都需要投资者持续进行承担，并且会对投资收益产生减少的影响。
三、投资策略
长期进行持有。这种方式适合那些人口处于持续净流入状态的一二线城市。可以通过“租金加上增值”这两种收益来对冲风险。不过，需要关注租售比，也就是租金与房价的比例是否合适，以避免出现现金流断裂的情况。
短线炒房。它依赖于房价的短期上涨。这种方式风险较高。并且受市场周期、政策限制以及税费成本等因素的影响很大。所以投资难度也比较大。
四、投资建议
明确投资的标的。如果想要保值增值，可选择一二线的核心地段；如果想要获得高租金回报，可考虑二三线的优质房源。
关注政策的动向。房产税进行试点，土地进行供应，户籍政策等这些方面都有可能改变市场的逻辑。
谨慎行事，要根据自身能力来行动。要对现金流进行评估，防止因为贷款比例过高这种高杠杆情况而引发资金链断裂的问题。
五、总结
中国人受传统文化的影响，多数人认为房产属于固定资产，并且一定会保值升值。然而从投资的角度来看，房产投资比较适合长期且稳健型的投资者。房产投资并非一直都能稳赚不赔，需要平衡收益与风险。在那些人口在增长、经济比较活跃的城市，优质的房产依然具有潜力。但同时也必须要警惕政策的调控以及市场周期的波动。
