21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 梁秋梦 香港报道
今年 2 月内地二手房交易开始复苏。一线城市的库存周转月份降到了平均水平以下。土地拍卖的溢价有所上升。二手房挂牌量趋于稳定。这些情况与 2014 - 2015 年周期拐点的迹象相似。近日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿对内地房地产市场进行了最新分析。
他认为，房地产市场历经了长达四年的下行周期。之后，迎来了多维度的复苏信号。这些企稳信号与 2014 - 2015 年周期拐点的迹象极为相似。
企稳信号频现
从二手房数据方面来看，北京的二手房成交量同比大幅增长约 30%。从二手房数据方面来看，上海的二手房成交量同比大幅增长约 30%。从二手房数据方面来看，深圳的二手房成交量同比大幅增长约 30%。从二手房数据方面来看，成都的二手房成交量同比大幅增长约 30%。林镇鸿指出，随着土地供给端经过四五年的调整，土地成交大幅下调，新开工面积也大幅下调。林镇鸿指出，在核心城市，新房库存减少，新房供给减少。林镇鸿指出，二手房市场需求得以释放。
一线城市的库存周转月份降到了平均水平之下。从 2021 年起，新开工面积比商品销售面积低很多，库存的绝对值持续下降。到今年，库存去化周期在逐渐变好，这表明市场的库存压力得到了有效的减轻，开发商的销售压力变小了，市场的供需关系正朝着平衡的方向发展。
土拍市场呈现出积极趋势，溢价率有所上升。2024 年年中放松限价措施后，土地市场的活力得以重新激发。从 300 城土地成交金额数据来看，2025 年头两个月土地成交金额同比增长了 39%。面积虽保持持平，但开发商在大城市拿地更为积极，像上海、深圳、杭州等城市的土地溢价率在 2024 年 7 月到 2025 年 2 月期间明显上升。
二手房挂牌量趋于稳定是一个重要信号。此前二手房挂牌量一直在增加，对新房市场产生了冲击。然而从 2024 年 9 月 26 日之后，房价预期发生了改变。一线城市从 10 月起，二手挂牌出现了环比下跌和同比下跌。这一变化让二手房市场的竞争格局变得更加稳定，为新房市场的发展创造了有利的条件。
林镇鸿提到，二线城市目前处于去库存阶段。预计要等到第四季，库存才能处于较低水平。这表明不同城市的市场复苏节奏是有差异的。
销售预期上调
市场出现积极变化，瑞银对房地产市场的未来表现持乐观态度。瑞银把 2025 - 2026 年房地产销售楼面面积的预测上调了 7%-13%。瑞银提高了新开工面积的预期，幅度为 6%-12%。瑞银将 2025 - 2026 年新房销售套数的预测上调了 7%-16%，二手房销售套数的预测上调了 7%-10%。这一系列上调体现了市场需求在增长，同时也体现了开发商供应策略的调整。市场趋于企稳，购房者的信心逐步得以恢复，并且对房屋的需求在不断增加。
瑞银目前预计全国房价会在 2026 年初企稳，这比之前预期的 2026 年年中要提前。全国房价的企稳对整个房地产市场的稳定有着重要意义，能带动市场交易变得活跃，也能促进房地产行业健康发展。
林镇鸿觉得，当下开发商更有积极性去提升产品质量，让新房与周边二手房的差异度增大。住建部在此之前提出新房层高要高于 3 米，并且对容积率、得房率等这些指标进行了调整，从而拉开了新房和二手房之间的差异。这不但有利于提高新房的去化速度，使开发商能够获得产品的溢价，还能够满足消费者对于高品质住房的需求，推动房地产市场朝着更高质量的方向发展。
