3 月通常是楼市一年里的首个交易旺季，大家俗称其为“小阳春”。今年楼市的“小阳春”提前了。记者从多个市场机构的数据中了解到，从春节假期结束之后开始，北京、上海、广州、深圳、杭州等这些热门城市的楼市回暖态势比去年同期要好，“小阳春”的行情开始显现。
热点城市回暖
数据表明，今年 1 月至 2 月期间，新建商品房的销售面积以及销售额，其同比降幅相较于上年全年有所收窄，分别收窄了 7.8 个百分点和 14.5 个百分点。从国家统计局所监测的 40 个重点城市来看，在 1 月至 2 月这个时间段内，新建商品房的销售面积同比增长了 1.3%，销售额同比增长了 7.1%。
中原地产研究院进行的统计数据表明，在 2 月份，北京的二手房网签数量为 11876 套，相较于上一个月环比下降了 4.8%，和去年同期相比上涨了 87.6%。而北京链家的数据显示，从 3 月 1 日到 11 日这段时间，北京市的二手住宅网签量是 5541 套，在工作日时平均每天的网签量大约在 700 套左右，与春节前相比增长了约 7%。
中原地产首席分析师张大伟表示，今年的“小阳春”主要是由两方面原因导致的。一方面是入学需求，另一方面是春节后部分改善需求。在去年一系列促进房地产市场止跌回稳的政策发挥作用后，楼市出现了积极的变化。
北京链家春节后，其带看量显著增长，成交量也显著增长，新增房客源量同样显著增长。北京链家相关人员表示，和去年同期进行对比，今年的房地产市场氛围较为平和。一方面，这得益于政策环境一直在持续改善，购房的门槛降低了，各类资金成本也显著降低了；另一方面，价格呈现出止跌回稳的态势并得以延续，买卖双方都较为理性。
中指研究院数据表明，在 2 月份，上海新建商品住宅通过网签达成的成交面积为 54.62 万平方米，与去年同期相比增长了 83%；二手住宅的成交套数为 14982 套，同比增长 127%。从 3 月 1 日至 10 日这段时间来看，新建商品住宅网签的成交面积是 24.10 万平方米，同比增长 68%。而在 3 月 1 日至 9 日期间，二手房的成交套数为 8519 套，同比增长 57%。
上海链家的相关人员称，春节过后，上海的房产成交呈现出强劲的恢复态势。带看量一直在持续上升，每周的带看量与节前相比增长了将近 20%，市场的需求十分活跃。
其他热门城市的房地产交易也呈现出回暖的迹象。中指研究院的数据显示，在 2 月份，深圳的新建商品住宅网签成交达到了 25.57 万平方米，与去年同期相比增长了 98%；二手住宅的成交数量为 3677 套，同比增长了 106%。从 3 月 1 日到 10 日这段时间，新建商品住宅网签成交是 11.27 万平方米，同比增长 38%；二手住宅成交 1745 套，同比增长 68%。
2 月份时，广州新建商品住宅通过网签达成的成交面积为 36.27 万平方米，与去年同期相比增长了 39%。在 3 月 1 日至 10 日这段时间里，新建商品住宅经网签的成交面积是 17.16 万平方米，和去年同期相比增长了 13%。
2 月份时，杭州新建商品住宅通过网签达成的成交面积为 32.05 万平方米，与去年同期相比增长了 35%；二手住宅的成交套数为 4714 套，同比增长 221%。在 3 月 1 日至 10 日这段时间内，新建商品住宅网签的成交面积是 21.39 万平方米，同比增长 205%；二手住宅的成交套数为 3226 套，同比增长 126%。
春节后总体来看，全国多个热门城市的楼市回暖态势比去年同期要好。58 安居客研究院院长张波指出，当下不少城市已进入“小阳春”行情，像一线城市以及杭州、成都、西安等热门城市，不仅线上看房的热度提升了，近期的二手房成交量也进一步增加了。
楼市交易分化
值得注意的是，部分热门城市已经迎来了“小阳春”。然而，城市之间存在分化，板块之间也存在分化，这种分化情况依旧存在。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，今年的《政府工作报告》将“稳住楼市股市”写入总体要求，还再次着重指出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，以此为市场传递了信心。与此同时，3 月传统营销季来临，项目推盘数量有所增加，预计核心城市的新房销售有望持续回稳，然而城市之间以及城市内部板块之间的分化行情或许将会延续。
北京楼市的分化仍在持续。约 50%的二手房已经呈现出明显的价格上升态势，然而部分房源仍处于探底的过程当中。张大伟表明，新房的分化状况更为显著，“好房子”的供应预期对新房价格产生了影响，部分郊区房源在春节过后出现了价格调整以及加大促销的情形。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州出现“小阳春”的驱动因素如下：去年中心区改善盘销售较为火热，部分板块存在供应上的缺口。在一季度，开发商为了冲刺开门红，加大了中心区项目的供应，其中新房源占比达到 70%。并且在渠道和折扣方面也加大了力度，在价格相对稳定的情况下，还给予了 2%至 5%的折扣优惠，从而产生了“高性价比”的市场印象。去年四季度到今年 2 月份期间，二手房中刚需型户型的交易增长幅度较大，这种增长将会促使“卖一买一”这种改善型需求得以增长。
此外，预计在 3 月份，广州将会有多个项目亮相。这些项目具备高得房率、低公摊以及户型设计优势。3 月份广州全新盘货量超过七成，且主要来自中心区及近郊。全新的供给将会驱动需求。
政策较为宽松，需求得以释放，土地市场也较为活跃，这些是“小阳春”的主要推动力量。在后续，政策将把降低购房成本以及优化供给结构作为重点，以此来促使市场逐步稳定下来。张波觉得，后续会有更多的中小城市在需求侧持续用劲，特别是在公积金这一方面，通过扩大缴存的范围，支持跨城贷款以及代际互助等方式，来增强对购房的支持力度。
全国层面而言，城市分化会成为未来房地产市场的一个重要特点。中指研究院的研究副总监徐跃进指出，对于核心的一二线城市，在诸多有利因素的支撑下，核心城市房地产市场的量与价有望逐步稳定下来。从销售方面来看，随着核心城市持续放开限制性政策，市场的预期和信心将会得到更进一步的提升，预计核心城市房地产市场的交易量将会逐渐触底并开始恢复。部分城市人口持续流出，预计在短期内，其房地产市场的成交量和价格仍难以恢复。
释放改善型需求
今年的《政府工作报告》提出，要持续发力促使房地产市场停止下跌并恢复稳定。而首次被写入《政府工作报告》的“好房子”，也会成为今年楼市的重要词汇。
住房和城乡建设部部长倪虹称，人民群众的住房需求正从“有没有”转变为“好不好”。建设“好房子”与人民群众的获得感、幸福感紧密相关。据悉，近期住房和城乡建设部在开展“好房子”建设指南的组织编制工作，同时也在对《住宅项目规范》进行修订，其中一项内容是将住宅的层高标准提升至不低于 3 米。
李宇嘉持有这样的观点，即“好房子”的标准即将得以实施。这一标准的落地将会引发新一轮的改善型需求被释放出来。
《政府工作报告》提出，计划安排地方政府专项债券 4.4 万亿元，比上一年增加了 5000 亿元。这些债券重点用于以下方面：投资建设；进行土地收储；收购存量商品房；消化地方政府拖欠企业的账款等。
新一轮城中村改造提速，专项债券能够用于项目资本金以及拆迁安置投入。资金平衡模式从单一项目转变为片区统筹平衡。并且启动了“房票”安置。这不仅有望消化部分新建商品房库存，进而缓解供求关系，稳定市场预期，还能在释放库存之后激发开发商开发和拿地的积极性。李宇嘉表示。
中指研究院监测显示，到目前这个时间点，湖南、吉林、浙江等诸多省份都已经发布了关于运用专项债进行收储的公示信息以及征集公告。在 2025 年 2 月的时候，广东省率先发行了专项债，用于收购那些存量的闲置土地。
曹晶晶称，从短期角度来讲，将闲置存量土地盘活，这在 2025 年将会是促进投资开工实现“止跌回稳”的关键举动。只有投资开工得以恢复，才能够提升市场的有效供应，进而推动市场进入一个新的循环。
今年 1 月至 2 月期间，全国房地产开发投资达到 10720 亿元。与去年同期相比，投资下降了 9.8%。这个降幅比上年全年的降幅减少了 0.8 个百分点。其中，住宅投资为 8056 亿元，同比下降 9.2%，其降幅比上年全年的降幅减少了 1.3 个百分点。从中指研究院数据来看，今年 1 月 1 日到 3 月 10 日期间。300 城的住宅用地出让金呈现同比增长态势，增长幅度为 19.5%。核心城市优质地块的供应加快了，这带动了土地市场出让金的回升。并且在上海、杭州、成都等地，有多宗地块在竞拍中拍出了高溢价。房企进一步将目光聚焦在一线和热门二线城市的优质地块上。
住房是很重要的消费场景。业内人士都认为，在 2022 年到 2024 年经过调整后，房地产市场步入了新的平衡周期。像北京、上海、深圳这样的一线城市房价已经呈现出止跌回稳的态势，成交量也有明显的增长。新一轮政策措施落地并实施，能够有效带动房地产上下游产业链协同发展，促使房地产市场平稳健康发展。
