大家好，我是卢俊。现在处于小阳春的节点，我来给大家谈谈上海楼市的相关问题。
很多人在日常都能非常高频地看到关于楼市的冷和热，我们日常也做过很多常规数据的分析与解析。看多了各种碎片化的消息后，可能会更加迷茫，因此今天我要和大家聊聊基本面的东西。
站在今天的这种基本面的情况之下，很多趋势性的结论，或许大家就能够很容易地得出了。 或者：站在今天这样的基本面环境中，很多趋势性的结论，或许大家就能够清晰地看到了。 或者：站在今天这样的基本面条件下，很多趋势性的结论，或许大家就能够很快地领悟到了。
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三月每天的成交较为活跃。截止到 18 号，整体成交已突破 1.6 万套。每个周末的成交速度稳定在过千套。上周六上海二手房单日成交 1473 套，创了新高。三月成交过 2 万套已属必然。目前期待能否过 2.5 万套，以及过两万的趋势能否持续。
其次，看一手。从目前市场可统计的数据来看，截止到 3 月 17 号。2025 年 1 至 3 月份上海新房认购项目有 36 个。其中 44%的楼盘认购率超过 100%。前滩公馆这个单个项目迎来 802 位意向业主认购，认购率达到 334%。已开盘项目为 20 个，45%的项目实现了开盘即清盘。
从土地端来看，这是一个迹象符号，它能够表明市场对未来预期的信心。目前来看，上海的土地市场十分火热。
去年 7 月到现在，累积有 20 多幅地块溢价率在 10%以上。其中有 10 幅地块溢价率突破 20%。最高的两幅地块溢价率达到 40%及以上。新杨思地块最为让人意外，它地处浦东内中环。2022 年 9 月浦发集团拿地时，成交楼板价仅 5 万/平出头。短短两年后，就跃升到 7.4 万/平，涨幅惊人，接近 50%。
去年的第三到第八批次以及今年的两批次，上海每逢土拍都必定会出现地王。其中有 10 幅宅地的楼板价超过 8 万/平，最高的 4 幅地更是超过了 10 万/平。在拿地名单中，出现了像贝壳集团旗下贝好家这样令人惊喜的新面孔。整个上海楼市在 2025 年之后非常活跃。
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可能很多人存在一个疑问。现在处于活跃状态并不意味着以后也会活跃，那么为什么这一次小阳春之后的走势就比较乐观呢？
我们拉了从 2021 年开始每个月的二手房成交套数。2022 年之后，上海楼市似乎好一两个月后成交立刻就下降了。并且每个月的成交都伴随着各种政策利好的刺激。很多人在过去三年的感受是，上海楼市的成交不太持久。那么，为什么这次会觉得比较持久呢？
这的确是个很不错的问题。我们来回顾这个月的成交情况：首先可以明显看出，此次成交的回暖并非是由于任何政策的刺激，而是市场面自身主动自发的反弹。在某种程度上，经过了三年的周期，市场已经完成了预期的筑底。
3 月的成交呈现回暖态势，这是对筑底的一种表态。而对于三月之后的后续趋势，从本质上来说，可以依据“市场因素”的基本面来进行回答。
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对于上海楼市的趋势，有两个基本面需要关注。或许关注到这两个基本面后，各位就能对格局做出判断。
都说讨论楼市就是讨论信心，但是到底什么是信心？
很多人在讨论信心和注意力时，都将关注点放在了价格上，这实际上有些偏离主流。所谓的信心，本质上是购买力方面的信心。客户在面对市场整体的购买力表达时，到底是否坚定，这种情况决定了城市房地产发展的基础层面。
上海楼市在 2024 年呈现出两个底层逻辑。其一为城市楼市的资金池。
（单位：亿元）
楼市最为忌惮的是什么呢？那便是房产变为了不动产。从本质上来看，这意味着楼市的信心不足，资金流无法流入。如此一来，房产便丧失了变现的能力，进而从资产转变为了负债。这便是典型的信心下滑所呈现出的表现。
我们窥视上海楼市，整个楼市每年都有万亿现金在流动，这是一个庞大的资金池。并且在这两年，整体资金池有明显回流的迹象。
这意味着整体市场资金没有撤离上海市场。并且，有资金存在的话，资产就具备了变现的能力。这些因素构成了这个城市的底层信心。
另外特别要关注的一点是，上海在全国范围内是比较独特的。在资金方面，二手资金池大于一手资金池，这在其所在的赛道中是较为突出的情况，这件事具有重要性。
资金池在二手意味着以下情况：二手市场能够创造购买力。因为房子处于流动状态，房东能够通过卖房获取购买力。与其他城市二手规模萎靡的情况相比，一手的购买力大多依赖个人收入，所以在这样的城市，购买力很容易波动或者受到经济的影响。
上海有房产流动性的补充，所以整体的购买力会夯实很多。这就是上海市中心需求如此充沛的根本原因。本质上，这也使得上海楼市具备了对冲周期的可能性。
另外一个特征来看横向比较。
上海塔尖的购买力在全国范围内处于垄断地位，这是一次实实在在的垄断。即便与其他一线城市横向比较，情况也是如此。2024 年全国 3000 万以上的成交中，上海一个城市就占据了一半的份额。将一二手房的成交加在一起，上海的份额接近 60%。这表明无论经济环境如何，上海这个城市都得到了全国范围内高端购买力的一致认可，且没有其他城市能与之相比。
换句话说，这个城市在当下成为了塔尖购买力最值得信赖的城市。这意味着不论未来怎样，全国范围内的购买力都会持续不断地涌入这个城市。
所以，基于这样的基本面，并且加上之前我们所看到的点状数据回暖的情况，或许各位能够形成自己对于楼市是否回暖的判断。
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不过还有一个问题，为什么会有感知上的不同？
日常我们看到的悲观消息，看起来似乎是正确的。那些情况为何会出现，这正是我们要探讨的信息茧房的问题。
出现这样的点状情况，本质上我认为当下上海楼市的基本面被划分成了三个区域，分别是：
一个区域是由上海核心区构成的市中心区域；一个区域是由五大新城构成的郊区区域；还有一个区域叫浦东。
这三个区域的市场表现和楼市走势未来会完全不同。
上海市中心是全国整体购买力最为充沛的区域。单看这个位置，它的整体经济规格可与香港相媲美。
面积不大，然而城镇化率达到了 100%。这一情况决定了整体经济活跃度的浓度很高，同时也决定了其密度很高。
其实很多人都忽略了这一点。目前，核心区这几年的产业转型升级态势非常明显，各自的定位和方向都十分清晰。再者，由于人口流动十分密切，使得区域内整体的城市属性能够提升到最高水平。或许这样说大家还没有直观感受，我们把数据回溯到五年前。
数据来源于瑞观世界，仅供参考
你会发现上海市中心整体增长速度很凶猛。这样的趋势造就了整个上海最有购买力的一群人。之前写到全上海 3000 万的购买力占据全国半壁江山，多数都来自上海七个区的客群。
黄浦的情况最为突出。黄浦的人均 GDP 突破了 66 万。而这个数字若放在国家的范畴内，能够排在世界第七的水准。
仅从可支配收入方面来看也是这样，在全国范围内，能够超过 10 万人均可支配收入的，只有港澳台地区。上海在最近这两年，其市中心的豪宅一直销售得很好，从本质上来说，也是由于这个原因。在过去的几年里，上海市中心一直没有新的房源供应，这部分宝贵的购买力也没有被激发出来，而这两年则算是将其彻底引爆了。
另外两个市场相对较易理解。上海有以五大新城为首的郊区，这部分的需求释放更接近于完成上海外来人口的导入。
年轻人在五大新城完成置业闭环，中产也在五大新城完成置业闭环。浦东的情况更加清晰明朗，陆家嘴带动着金融发展，张江盘活了产业，临港负责进行政策开发，并且浦东机场构成了交通枢纽，它是一个完全依赖产业驱动来发展的板块，同时也是一个围绕着产业发展而存在的楼市。
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说到这里，各位或许能明白上海楼市对于不同人的感受是不同的。三个区域的驱动力不一样，楼市的供求关系也不一样，客群也不同，自然会导致感受的不同。点状个案因为所处点状环境的供求关系不同，所以表现也会不同。
这里想提出一些定向的意见。不同区域的楼市情况不同，其激活政策也可以有所差异。对于市中心来说，本质上是需求无法更好地满足客户。建议更好地放宽住宅限制性指标，这样就能提供更多好房子，以满足市场需求。对于五大新城来说，配套的兑现程度是外地中产能否长久留在这里的关键因素。其中，教育资源的落地尤为重要。强烈建议着力加强五大新城各个区域的教育资源的落地工作。
浦东最大的优势在于其想象空间大。这里地域广阔，政策空间也很大，是勇敢者的天地。在浦东，产业强则一切皆强。浦东对于新经济的拥抱程度，对大浦东楼市土壤是否稳定起着关键作用。
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所以上海楼市站在2025年到底要看什么？
我们要明白这个市场具有结构性的复杂。因此，绝对不能仅用点状体的感觉去解读其全面表现。对于大趋势来说，需要深入到市场底部去探寻信心的本质。正如那句话所说，房地产的信心从来都不是价格方面的信心，而是由每个人通过实际行动（用脚投票）所决定的市场信心。
上海之所以特殊，是因为这个城市有众多人在通过自己的决定来表达态度。这个城市有成千上万人在以自己的决定展现着态度。这个城市的成千上万人在用决定表达着态度。
