导语
2025 年伊始，中国房地产市场呈现出两种截然不同的态势，即“冰火两重天”。在政策一直进行托底以及市场供需相互博弈的情况下，房价的走势出现了明显的分化。一线城市以及强二线城市的核心区域，房价逐渐稳定并开始回升；然而，三四线城市依然面临着比较大的下行压力。本文将结合最新的市场数据和行业分析，对 2025 年房价走势背后的深层逻辑进行解读。
一、政策托底效应显现，核心城市房价企稳回升
2024 年四季度开始，全国有超过 500 项调控政策陆续出台。这些政策包含取消限购限售，把首付比例降低到 20%，把房贷利率下调至 2.35%等。在这些政策的刺激作用下，核心城市的成交量明显回升了。深圳在 2025 年 1 月时，新房和二手房的成交数量接近一万套，与去年同期相比急剧增加了 60%，房价按照环比计算上涨了 0.36%；上海松江新城的小叠墅项目由于具有稀缺性而销售火爆，其价格相较于周边的二手房溢价超过了 20%。
政策效果呈现出两种截然不同的情况：一线城市的二手房成交量与去年同期相比增长了 35%，并且价格保持稳定；然而，低能级城市的库存去化周期依然超过 20 个月，部分区域的房价下跌幅度在扩大。住建部的数据表明，在 2025 年 1 月，全国 100 个城市新建住宅的平均价格环比上涨了 0.23%，但同比涨幅缩小到了 2.76%，市场依然处在筑底的阶段。
二、区域分化加剧：城市命运的二次分野
2025 年房价走势呈现出一种态势，即强者会一直强大，弱者会愈发弱小。在这个过程中，区域分化成为了最为核心的特征。
1. 一线城市：抗跌性凸显
北上广深：核心地段的房价处于稳定且有上升的态势。上海和深圳由于土地稀缺以及人口的流入，其优质资产的抗跌性是最为突出的。比如，在深圳的香蜜湖片区，次新房的挂牌价已经回升到了 15 万-18 万元每平方米，相较于 2024 年的低点上涨了 15%。
政策起到推动作用：在 2025 年，深圳的首宗居住用地，其溢价率超过了 70%。众多房企纷纷争抢核心地块，这种争抢行为推动了区域房价的预期向上发展。
2. 强二线城市：产业与人口决定命运
成都依托数字经济与产业升级，房价逐步企稳。
风险城市方面，郑州属于此类，青岛也在其中。这些库存压力大的城市仍需采取以价换量的策略，部分楼盘的降价幅度达到了 20%以上。
3. 三四线城市：长期下行压力显著
东北资源枯竭型城市如鹤岗、阜新等属于人口流失型城市，这些城市的房价已降至 3500 - 5000 元/㎡，并且部分区域的房价跌幅超过了 50%。
惠州大亚湾是临深城市，镇江是长三角边缘城市，它们属于过度开发型城市。这些城市的库存去化周期超过了 40 个月，房价相较于峰值已经减少了一半。
数据表明：2024 年全国百强县的房价平均下降了 12%。山东的临沂以及河南的洛阳等城市的房价，已经跌落到了 2016 年的水平。
三、市场数据透视：新房与二手房价格传导断裂
1. 新房市场：政策刺激下的短暂回暖
2025 年 1 月，在全国 70 个大中城市里。有 28 个城市的新房价格停止下跌并开始上涨。2025 年 1 月的 28 个城市与 2024 年 9 月的 4 个城市相比，数量增长了 6 倍。
新房与二手房的价格传导链条已经断裂。低容积率且高得房率的新房产品，和老旧的二手房之间形成了明显的区隔。这种区隔导致了价格的联动效应有所减弱。
2. 二手房市场：修复滞后与流动性危机
2025 年 1 月，在全国 70 个大中城市里。仅有 7 个城市的二手房价格呈现环比上涨的态势。并且这些城市大多是北京、上海、深圳等核心城市。
全国二手房的挂牌量呈现出急剧增加的态势。在部分城市当中，像临沂这样的城市，其二手房挂牌量已经超过了 10 万套。同时，二手房的成交周期也被延长到了 23 个月。并且，价格的下跌导致了“断供潮”风险的出现。
四、专家观点与风险预警
1. 短期预测（2025年）
政策发力方面：货币化安置以及存量房收储等供给侧改革可能会加速落地。预计核心城市的新房价格会温和上涨，涨幅大概在年均 2%到 3%之间。同时，二手房市场仍然是以“以价换量”为主要特征。
市场出现分化。一线城市有望迎来小阳春行情。而三四线城市的房价或许会继续下跌，下跌幅度在 5%至 10%之间。
2. 中长期趋势（2026-2030年）
长三角城市群和粤港澳城市群的核心城市房价或许会进入一个缓慢回升的周期，然而中小城市将会在很长时间内承受压力。
人口结构产生影响，具体表现为老龄化进程加快且城镇化速度放缓，这使得住房需求端的支撑力度有所减弱，进而导致房价的波动幅度被收窄到了±3%。
专家发出警示，倘若地方债务危机致使房企的资金链出现断裂情况，那么部分城市的房价有可能会超出预期而出现下跌现象，并且在短期内其跌幅有可能会超过 15%。
五、购房者策略：地段与产业为王
刚需群体：优先选择位于核心城市的核心地段。他们会关注地铁等资源以及学区等情况。同时会避免选择远郊且库存较高的区域。
2030 年前后，改善群体的置换效率更高。建议优先处理非优质资产。
投资者要聚焦在南方的强势城市，比如深圳和成都的核心资产，同时要规避那些债务高风险的城市，像天津和郑州。
结语
2025 年的房价走势证明了“政策托底、市场分化”这一主要基调。对于购房者来说，理性地评估城市的基本情况以及政策的窗口期是非常重要的。对于政策制定者而言，需要平衡短期的救市行动和长期的结构性改革，促使房地产市场回归到居住的属性。未来，房地产会逐渐告别“普涨的时代”，进入到“地段起着关键作用、产业作为支撑”的新周期。
本文的数据以及分析是综合自国家统计局、中指研究院和行业研究机构的报告，这些内容仅供参考。
