2022年三批次集中供地的限价情况、拍卖结果等
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成都房小团
2022年第三批次集中供地
从年初的《成都市各区 2022 年度国有建设用地供应计划》可知，成都今年的集中供地会分成四个批次，这意味着在第四季度还会有一次集中供地。
今年以来，全国土地市场的行情表现不佳。即便在热点城市，也有不少土地是以底价成交或者流拍的。
隔壁的重庆兄弟，在今年的二批次集中供地里。他们仅仅供应了 12 宗涉宅用地。然而，其中只有 1 宗是溢价成交的。这宗成交的楼面地价是历次集中供地当中最低的，仅仅为 6057 元/㎡。
深圳即便土地寸土寸金，今年二批次集中供地中仍有 2 宗土地流拍。整体流拍率达到 13%，并且这是历年集中供地中流拍率最高的一次。
济南因为前面批次的土地出让情况不佳，所以在今年二批次供地时减少了一半的土地供应。今年二批次供地仅供应了 16 宗土地，不过最终还是有 14 宗以底价成交。
在刚刚过去的二批次集中供地中，这样的情况几乎在全国的绝大多数城市都有上演，然而成都却是个例外。
成都二批次集中供地一共供应了 55 宗土地，最终有 53 宗土地成交，成交的比例约为 96.3%。总共获得约 402 亿元的资金，平均每平方米的楼面地价约为 9732 元。在这些土地中，有 11 宗达到了顶价并进行摇号，还有 18 宗是溢价成交的。
成都在 22 个集中供地城市中供应土地数量最多。然而，它的成绩并未因为土地供应量大这一情况而受到影响。
去年开始集中供地之后，成都的土地市场就面临着一系列问题。
可以明显看出，从去年的第二批次集中供地起，成都的土地热度就不如之前那般了。
去年三批次中，对土地端的限制明显有所放松。然而，“地主家也没有余粮”，闭眼囤地的时代已然过去。所以，最终土地的成交结果并不理想。
今年二批次集中供地开始后，成都采取了及时措施。这些措施包括对竞拍规则进行优化调整，以及在出让条件上一定程度地放松。可以说，这些措施的调整效果非常迅速且明显。
成交率与今年第一次集中供地时的约 88%相比，有了明显的提升，并且土地市场整体呈现出回稳的态势。
本批次供地中，是否会在出让规则方面做新的调整，需等具体出让文件出来后才能确定。本批次供地中，是否会在竞买条件上做新的调整，也要等具体出让文件出来后才能确定。小团将会持续关注这些情况。
从集中供地的多个批次拿地企业来看，成都的地产行业已经在逐渐进行洗牌并完成了。
去年全年从拿地总量方面来看，在拿地面积 TOP10 的企业里，只有龙湖和新希望这两家是民营企业，而其余 8 家都是国企/央企，这其实已经能体现出央国企有着强悍的资金实力。
2021年房企拿地面积TOP10 图源：地产全说
而从今年两个批次的集中供地来看，央国企的表现就更加积极了。
今年一批次集中供地中，有 50 宗土地，其中只有 8 宗被民企竞得；二批次集中供地时，33 家企业获得土地，央企、国企、平台公司占了 80%，华润单独竞得了 6 宗土地，花费约 87.15 亿元，中海也投入近 50 亿元在城南进行补仓。
这些央国企不仅拿地数量多，而且拿的都是核心地段的优质地块。
成都的土地市场由央国企担任“主演”。今年二批次集中供地时，新进入成都的新面孔在不断增加，像湖北鑫统领、自贡鸿山、华添地产等外地的中小房企在上批次供地中都有所斩获。
当前大多数中小房企都存在资金压力较大的情况，并且普遍面临融资困难。冒进的拿地措施已经发生了改变，大家都认同“钱要花在刀刃上”。
在此基础上，有不少外地房企开始进入成都。这表明房企对成都未来的发展一直保持着看好的态度。
而从购房者的角度来看，毛毛依然觉得是利好广大普通购房者。
央国企成为拿地主力。这一现象虽然对中小型企业和民营企业的生存不利，但从购房者的角度来看，央国企资金实力较为充足。央国企获地后打造的项目，其烂尾的风险更小。并且，这些项目房屋的品质相对而言更有保障。
另外，从几次集中供地的情况来看，在“双限地”的政策之下，土地的清水限价呈现出越来越高的趋势，这种情况可能会使购房者产生一定程度的焦虑情绪。
2021 年的一批次，天府新区有一块 10.5 亩的地块，其最高住宅清水限价是 28150 元/㎡。
2021 年的二批次，高新区有一块 23.17 亩的地块，其最高住宅清水限价是 26441 元/㎡。
2021 年有三批次。高新区有一块 58.1 亩的地块。该地块的最高住宅清水限价是 28500 元/㎡。
2022 年的一批次中，锦江区有一块 109 亩的地块。该地块的最高住宅清水限价是 32000 元/㎡，不过这块地流拍了。
2022 年的二批次中，高新区有一块 23.48 亩的地块。该地块的最高住宅清水限价是 34500 元/㎡。
综合来看，其实清水限价提高了。同时，土地的成本价格也有了一定程度的降低。
这个“成本”体现在土地的起拍价方面。出让规则取消了竞配建这一条件，并且大多数土地也取消了配件人才公寓、学校、公园等条件，这些都实实在在地降低了拿地的成本。
以天府新区为例，在去年的一二批次集中供地过程中，大部分土地都被要求代建学校。并且规定了学校的投入成本不能低于标准。基于此，土地的成本增加了几亿元。
楼地价差持续扩大，从而能给予企业更多的让利。面粉成本降低后，面包的价格自然就能够保持稳定。
而且，这里还要提醒大家的是：并不是限价多少，就能卖多少！
限价仅仅给出了地块打造项目的最高价格限制，并非一定能够卖到的价格。最终项目的定价，需依据周边的新房市场行情和二手房市场行情，以及最终产品呈现出的品质来确定。假如周边的新房都只能以 2 万多元的价格出售，即便土地限价为 4 万，也不会有企业真的按照 4 万的标准去修建房屋。
集中供地政策刚出台时，普通购房者对其关注度不高，都觉得集中供地对市场和行情的影响不会很大。然而，随着几次集中供地的进行，大家都达成了“土地热度反映楼市行情”的共识。
三批次土地入市出让，相信从中可以看出接下来一段时间成都楼市的走向。
