没有了限价、摇号掣肘的海淀地块又被抢“疯”了。
3 月 18 日，海淀区树村有一个资金平衡用地统筹项目的 HD00 - 0705 - 0035 - 1 地块。该地块进行了线下竞拍。中海、绿城、建发、越秀、海开、保利、招商、中铁、华润、金茂、华发等 10 余家房企都对此次竞拍表现出跃跃欲试的态度。
经过近 3 个小时的时间，经历了 264 轮的激烈厮杀。最终，这块地被中海地产拿下。其楼面单价约为 10.23 万元/平方米。这创造了“两集中”以来北京土拍市场成交楼面价的新高。并且它成为了北京首个楼面价 10 万+的住宅地块。
北京土地市场政策取消限价、指导价等政策之后，海淀的土地拍卖开始变得“热闹”。不过，在众多业内人士的眼中，重新回归“价高者得”规则的土地拍卖，从本质上来说已经变成了实力强大的国企央企的竞争场地，大部分房企只能远远地看着而不敢向前。
在海淀存在供不应求的情况，树村地块几乎将“全明星”阵容的房企都吸引过来并参与其中。从 3 月 17 日流出的报名截止名单来看，有 11 家房企参与了报名，并且其中 10 家房企进行了报价。中建系的中建壹品在此前北京土拍市场出现过。知名央企华润置地在此前北京土拍市场出现过。保利发展与招商蛇口组成的联合体在此前北京土拍市场出现过。中国金茂在此前北京土拍市场出现过。北京市属国企首开在此前北京土拍市场出现过。混合所有制企业绿城中国在此前北京土拍市场出现过。建发房产在此前北京土拍市场出现过。越秀地产在此前北京土拍市场出现过。
值得关注的是，在此期间，首开已经有一年多没有在北京土拍市场中出现了。曾经有“一部首开史，半座北京城”之称的首开，在过去的北京房地产市场中地位非常重要。业内人士指出，2021 年，因为频繁地踩错市场节奏，使得首开的部分项目出现地价高、限价低、利润薄以及销售缓慢的情况，直到 2023 年才开始逐渐好转。
为扭转局面，首开做出了调整。其一，调整了拿地和产品策略，逐渐减少联合开发，转而走向独立拿地和操盘。其二，重点布局内城核心地块，以此来提高投资的安全性和控制力。同时，从刚需市场转向改善型产品，以满足更高的市场需求，提升项目的附加值。基于这些举措，所以在 2025 年首开现身树村土拍现场，这便不难理解了。
随着拍地规则发生改变，在如今的北京土地市场中，实力起着决定性作用。不再需要身着象征好运的红衣，也无需携带装有橙子、香蕉的“大吉大利”袋子进入场地。只要预算充足，这便是制胜的法宝。企业只需凭借自身雄厚的资金，就能够在拍地场上大胆地放手一搏。
在一群身着深色衣物的人群里，越秀北京公司的总经理董毅身着橘色卫衣，这使他格外显眼。在此次树村的土地争夺行动中，董毅踊跃参与竞拍，充分展现出了他强烈的获取土地的意愿。然而，由于面临众多强劲对手的竞争，董毅最终未能达成心愿，退出了这场激烈的“争斗”。
树村地块的起拍价为 58.64 亿元，其楼面价约是 8 万/平方米，线上报价已经达到了 59.12 亿。进入到线下竞拍环节后，竞争变得更加激烈，在 264 轮的连番举牌之后，最终才确定了买家。中海以 75.02 亿元拿下了这块地，其溢价率为 27.93%，楼面价是 10.23 万元/平方米。
房企为何争相补仓海淀树村？
中指研究院土地市场研究负责人张凯称，其最强的优势在于所处的上地板块具备双重优势，即产业优势和学区优势。一方面，腾讯、网易、百度、新浪等这些互联网大厂都聚集在其后厂村区域，从而吸引了大量的高科技人才，而这些高科技人才对应着较高的购买能力。另一方面，在教育资源方面，对应着地学区。区域内分布着多种优质教育资源，其中有上地实验小学、清华附中上地学校、二十中学，还有正在建设的 101 中 12 年一贯制学校。
产品方面，地块处于上地街道。此地块为 R2 二类居住用地，占地面积是 39737.8 平方米，地上建筑规模为 73299.74 万平方米，容积率为 1.6，控制高度为 18 米。若按照层高 3 米来计算，预计会建成 6 层洋房。
项目设计规划有要求，项目需遵循城市设计的理念。建筑外立面材质要用石材、铝板等。风格要简洁，要实用，要美观。构造需安全合理，要与城市整体风貌相融合。设计方案在满足建筑功能的同时，要注重创造宜人的外部空间，要注重建筑文化内涵和品质，以提升建筑设计质量。居住小区的住宅建筑建议提升院落围合感，使其沿现状树村公园形成连贯的建筑界面。居住地块内部将中心花园与景观相结合，强化景观的均好性以及社区的归属感，同时要增进与树村公园景观的融合渗透。建筑的形式、体量和色彩需与圆明园遗址公园的风貌相适配，凸显历史特色，并适当融入新中式风格。住宅应选用坡屋顶的形式。街区内的居住建筑主要以暖色调为主。
张凯称，树村地块落槌之后，海淀迈入了“改善七盘”的时代。其中有永丰南北的颐海澐颂和嘉华天珺，还有功德寺的“双王”以及朱房村的“双姝”。在 2025 年，海淀的高端改善大幕即将拉开。
值得关注的是，土地市场的热度正向供给侧快速传导。从北京 2025 年商品住宅用地推介会的信息来看，海淀今年除了树村地块之外，还有宝山棚改地块、半壁店城中村改造项目地块以及四季青西郊机场周边极沿线城中村改造项目地块等待入市，并且这些地块都集中在上半年。
届时，大量新盘涌入会让海淀新房市场的竞争程度变得更激烈。开发企业要想在市场中站稳脚跟，就必须从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”以及风雨连廊等各个细节方面着手，全方位提升产品的竞争力。
