本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
3 月 17 日，国家统计局公布了 70 城房地产市场的相关数据。在 2 月份，新建商品住宅的销售价格走势开始转为下行态势，上涨的城市数量有所减少，并且 70 城总体的环比降幅呈现出扩大的趋势；二手住宅的销售价格走势一直处于低落状态，上涨的城市数量已经连续 3 个月减少，同时 70 城总体的环比降幅与上个月是相同的。
《中国经营报》记者获悉，当前存在政策效应减弱的情况，同时经济及居民收入增长较为乏力。在新房市场方面，依然在通过降价来换取销量；二手房市场呈现出“买方市场”的明显特征，价格端缺乏上涨的动力。从短期进行观察，市场的复苏依然存在不稳定性，价格要实现全面止跌回稳还需要一定的时间。
一线城市韧性凸显
国家统计局数据表明，在 2 月份，70 城的二手房价格走势处于低迷状态。2 月期间，只有 3 座城市的二手房价格环比出现上涨，相比于上月，上涨的城市减少了 4 座；有 2 座城市的二手房价格环比保持持平；其余 65 座城市的二手房价格在单月内环比呈现下跌的态势。2 月 70 城的平均环比为-0.34%，其跌幅与上月是一样的。
新房方面，从 2025 年 2 月份的 70 城新建商品住宅房价指数来看。2025 年 2 月新房价格环比上涨的城市有 18 个。这个数量比上月减少了 6 个。有 7 城的新房价格环比持平。其余 45 城的新房价格环比下跌。下跌城市的个数占比大约为 64%。2025 年 2 月 70 城的平均环比为-0.14%。跌幅相较于上月收窄了 0.07 个百分点。环比跌幅在年内首次转为扩大。
目前，房地产市场正处于关键时期，政策在持续发力，市场信心也在逐步修复。从 2 月的房价数据能够看出，市场正处于调整阶段，且情况较为复杂。一线城市的新建商品住宅价格有一定的支撑。二手房市场存在波动，但这不会改变市场持续复苏的趋势。而二三线城市面临着不同程度的价格调整压力，市场的分化依然持续存在。
2 月份时，一线城市新建商品住宅销售价格呈现环比上涨 0.1%的态势，且涨幅与上月保持一致。具体来看，北京上涨 0.1%，上海上涨 0.2%，深圳上涨 0.4%，而广州下降 0.2%。与此同时，一线城市二手住宅销售价格环比从上月的上涨 0.1%转变为下降 0.1%。其中，深圳上涨 0.3%，北京与上月持平，上海下降 0.4%，广州下降 0.3%。
统计局的数据显示，2 月一线城市二手房价呈现下降态势。其中，上海和广州的成交价格出现下滑。58 安居客研究院院长张波指出，主要原因在于二手房成交结构方面，中小户型成交占比在环比上有所提高，同时中低价位的高房龄项目成交较为活跃，这种成交的结构性因素使得房价总体呈现下滑的态势。春节后二手房的成交量情况来看，以及安居客线上找房热度超过 10%在上涨，由此可以看出一线城市的“小阳春”是没有悬念的。
值得关注的是，2 月份深圳新房的表现较为突出，并且以 0.4%的涨幅处于领先地位。张波指出，这其中一方面的原因是深圳新房价格从 2024 年 10 月开始，连续 4 个月呈现环比上涨的态势，从而形成了“买涨不买跌”的市场心理，进一步促使价格向上攀升；另一方面，在成交结构里，福田、南山等中心城区的高价项目成交情况非常活跃，这对房价的上涨也起到了一定的推动作用。
此外，北京 2 月的新房价格相较于上月呈现上涨态势。同时，二手房价格保持着平稳的状态。在市场价格整体走势较为低落的大背景下，北京依然能够保持稳步修复，这显示出了一定的市场韧性。
二三线城市分化明显
从数据方面来看，2 月份二三线城市市场的分化情况较为明显。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比，上月是上涨 0.1%，而这个月转为持平；二手住宅环比下降 0.4%，并且降幅比上月又扩大了 0.1 个百分点。这些情况显示出整体市场呈现出一定的压力。
其中，成都的房价潜在上涨动力依然较足。其中，南京的房价潜在上涨动力依然较足。其中，杭州的房价潜在上涨动力依然较足。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪介绍，2025 年 2 月南京新房环比上涨 0.7%，在 70 城中处于领先地位。到本月为止，南京新房价格环比已连续 4 个月上涨，并且连续 3 个月领涨。这显示出南京市场呈现出强劲的复苏态势。在低密豪宅和四代住宅项目增多的情况下，改善需求得到释放并有所增强，从而推动了房价的上涨。
成都二手房价格较为坚挺。2 月时，其价格环比出现上涨，上涨幅度为 0.2%。并且，从环比情况来看，已经连续 5 个月呈现上涨态势。
大部分三线城市目前存在一定的去化压力。二手房挂牌量在增加。购房者存在观望情绪。房东“以价换量”。这些是房价下行的主要因素。
广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，2 月份主要城市的房价表现较为弱势。其一，2 月份正逢春节，居民外出探亲出游的人数达到新高，导致看房买房的人数相对较少。其二，去年四季度商品房的交易较为旺盛，部分需求在春节前的 1 月份已经释放。开发商完成了冲刺全年业绩的任务。春节期间新推出的楼盘比较少，大多是 2024 年的尾盘。这些尾盘的降价幅度较大，从而使得二三线城市的新房价格表现不佳。
从近期二手房价格的走势方面来看，关荣雪指出，去年四季度所呈现出的“止跌回稳”这一特征正在逐渐变弱。进入 2025 年之后，价格上涨的城市数量再次回落到了历史较低的水平。价格的修复情况没有达到预期，房价的下跌趋势还没有完全被止住。再结合重点城市二手房交易量持续上升这一情况来看，“降价促交”依然是二手房市场的短期态势。当前的经济周期正处于调整阶段，市场信心的恢复需要一定的时间。
李宇嘉指出后市的表现情况。2025 年有最大的变化，即一大批改善型新盘开始进入市场。这些新盘尤其包括密度较低、配套完善且品质优良的“好房子”项目。近期，住建部明确做出规定，将住宅层高提升至不低于 3 米，同时还扩大了对存量在售新房的收储力度。供给侧改革会引领并驱动基于美好人居的改善型时代的到来；需求端积极地去消化库存，有希望改善供求之间的关系以及市场的预期，新房价格会获得更深入的支持。
由此，住房的改善潜力被激发出来，带动了换房需求。这促进了二手房的挂牌，并且“卖旧买新”的效率变得更高。二手房市场可能会呈现出交投两旺的活跃态势，议价空间也会逐渐缩小。
