【前言】
2024 年 4 月和 9 月，青岛作为山东房地产的风向标，出台了“两批 12 项”居住品质改善新举措。其中最为重要的是公共配套、封闭阳台、空中平台、架空层、地下空间、社区大堂等方面的“计容规则松绑”，这为开发商品质的提升提供了政策依据。
青岛“两批 12 项目措施”这类政策利好在发挥作用，它正向推动了房地产品质的提升。淄博、滨州、日照等省内城市也纷纷开始采取行动跟随着。海信、青特、新东升等这些品质房企的新项目，率先享受到了政策带来的好处。
一些砖家大 V 以商业站台和获客卖房为目的，他们欢呼雀跃，并且断章取义地用“零公摊”“负公摊”“大福利”等噱头来博眼球和引流量。
事实果真如此吗？
政策利好无疑会惠及那些可以进行老项目变更以及新开项目的房企。然而，购房客户都能够享受到政策红利吗？
换句话说：
这些利好政策，开发商、购房者都能阳光普照、雨露均沾吗？
别天真！未必！
简要分析。不过瘾，看视频↓
青岛“两批12项”措施，说了啥？！
青岛有两批共 12 项措施，其核心在于对计容规则进行松绑，这是在给开发商送去福利，通过这种方式最终能够促进房地产品质的提升，目的是最终让广大购房客户从中受益。要点具体如下：
1、公共服务配套，不计容积率
集中配建的邻里坊，还有社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站、末端快递、便民商业等这些多功能综合服务，它们的性质类似“邻里坊”，都不计入容积率。
2、小区出入口门卫室（不大于20㎡）、车库出入口坡道不计容
出入口门卫室，如果其建筑面积不大于 20 ㎡，就不再计入容积率。有顶盖车库的出入口坡道，其容积率以往是按一半计算，现在调整为不计入容积率。
3、提升建筑立面品质，高品质立面材料不计容
居住小区建筑的外立面若使用砖石、金属、陶板等高品质材料，那么其饰面层就可以不计入容积率。
4、鼓励居住小区建设下沉空间，联通地下配套空间不计容。
鼓励开发企业利用与下沉空间相连的地下建筑来建设健身房等文体活动设施，这些设施供业主共享。这样做可以满足居民更高品质的生活需求，并且其建筑面积不会计入容积率。
5、鼓励住宅首层架空层，规定之内不计容。
住宅建筑底层可以设置架空层。该架空层紧邻居住小区的集中绿地。该架空层紧邻居住小区的活动场地。
架空层内部有电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等必要使用空间。这些空间的建筑面积，累计起来如果不大于底层投影面积的 30％，那么这部分面积就不再计入容积率。
优化阳台空间的尺度，将进深控制在 2.1 米以内的封闭阳台，按照 50%计入建筑面积。
第一批措施对阳台容积率核算标准进行了优化统一。原本住宅阳台的进深尺寸最大为 1.8 米，现在调改为最大 2.1 米。同时，封闭阳台按照一半来计算容积率。
完善“第四代住宅”的空中花园标准，保持谨慎克制的态度，避免陈规陋习和自身劣势。
6. 2.1 米 - 4 米的部分不计入容积率。
8、鼓励140㎡以上改善户型设计挑空客厅，满足规定不计容。
“第二批措施”规定：套内建筑面积超出 140㎡的住宅，能够在起居室（厅）设置一处挑空空间。此挑空部分的高度不超过两层层高，其面积要满足不超过住宅套内建筑面积的 25%且不大于 50㎡，按照其水平投影只计算单层容积率。
新动向丨借东风，卷品质！
新政策利好出台之后，市场有哪些新动向？仍以青岛为例：
山东地王——柏悦府：四代宅，独一份！
李沧有金水·云麓，西海岸有珠山韵海，之后虽然云山墅落地了，但是青岛官方对于第四代住宅的态度比较克制，以至于四代宅在主城核心区没有了。
山东的地王是青岛崂山·柏悦府，它整盘都是第四代住宅产品，并且有着不可复制的区位价值，在青岛的顶豪中是独一无二的！
海信依云小镇——价值提升，户型迭代！
利好政策出台后，金鼎开发商项目迅速做出反应，进行了设计变更，增加了配套。鑫江开发商项目也迅速行动，进行了设计变更，增加了庭院。这些开发商都在最大限度地利用政策空间。
2024 年 11 月，山东本土房企的领军者海信也发起了设计变更。以其依云小镇的新品为例：在规划变更空间有限的情况下，对社区配套进行了优化，对地下车库进行了优化，对景观空间也进行了优化。同时，还重点对户内空间进行了优化，户型实现了全面迭代，增加了封闭阳台。
典型户型迭代解析：
以 6#为例：楼座的平面，从交通核到室内空间这部分，基本上都进行了重塑。同时，产品的核心竞争力也得到了全面的提升。
主要包括：
1、交通核优化，减小外凸进深，立面装饰美化，提升质感；
“开敞阳台”与“飘窗”全面进行了迭代，变成了“大进深封闭阳台”，并且融入到了室内空间之中。
奢华主卧套进行了迭代。之前是“L 型全尺寸飘窗”，现在迭代为“270°全尺寸飘窗”。
4、设备平台优化，提升附赠面积，拓展北卧空间；
5、顶层产品优化，附赠大面积露台。
上图↑：阳台封闭后，建筑立面更加平整，质感更佳
青特滨湖国际二期——户型卷到极致！
1、极限2.1m进深大尺度封闭阳台
当下，山东部分城市有新规，比如青岛。规定 2.1m 进深以内的阳台，在满足一定条件的情况下，可以减半计算建筑面积。这是一个重大的革命性利好，于是大尺度封闭阳台就随之出现了。
128户型：9.8*2.1m封闭阳台，附赠50%↓
2、设备平台附赠
之前淄博的设备平台附赠情况是失控的，而此项目的设备平台附赠与之不同，它更加巧妙且克制。不过，后期仍需要对其进行集中的结构改造。
3、可拆卸飘窗
此项目的部分户型设置了南侧以及端侧飘窗。这些飘窗在后期装修时是可以拆卸的。并且部分户型的飘窗进深达到了 80 厘米。
关键指标：（可售+不可售）不计容建面！
注意！！！上文中，不计入容积率≠不计入建筑面积！
当下，山东的多数城市在规划计容以及建筑面积的计算规则方面尚未实现统一。在项目的规划建设阶段、房产销售阶段以及房产交付阶段，这三个阶段的面积测算规则存在着差异。
文件明确规定，以上不计入容积率的部分需按照国家有关标准规范来计算建筑面积。那些符合上述情况的建筑空间，应当在建设工程设计方案图纸上予以画出，同时标明“不计容积率空间”。并且，要在技术经济指标表中分别记载建筑面积、计容建筑面积以及不计容建筑面积。
青岛的现行政策是 2024 年 11 月发布的《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则（2024 年试行版）》。
以阳台面积测算规则为例：
政府对开发商有如下规定：计容规则呈现如下情况。对于符合条件的阳台，不管其是否封闭，都按照 1/2 来计算容积率。而富裕的指标能够用于配套、公区或者户内等方面，通过这样的方式可以增加可售面积，进而提升项目的货值。
客户购房所执行的规定如下：建筑面积的计算规则如下面的图所示。当阳台封闭时，会计算为全面积。这意味着那些政策利好的不计容建筑面积，在销售阶段是作为建筑面积进行销售的。
这些文件均来自官方文件，并且相关观点已经征询了青岛市自然资源及规划局以及某区的业务分管科室。
由此可见↓：
建筑面积由两部分组成。一部分是计容建面，它等于用地面积乘以容积率；另一部分是不计容建面，包含地下、配套、阳台、平台、品质立面等空间。
不计容建筑面积包含不可售部分和可售部分。不可售部分主要是配套等空间；可售部分包括符合条件的阳台的 50%等。不可售部分主要用于提升社区品质，可售部分则是政府给予开发商的政策红包。
保持清醒：不计容，有成本！
注意！！！
上文主要以阳台作为例子，其他空间也存在相同的状况。例如，2.2 米以上的架空层一般是不计容的，然而却需要全部计算建筑面积。
同时，部分空间虽不计容，但有成本，甚至较以往增加了成本！
以“第四代住宅”及“空中平台”的政策利好为例子，双层挑高常常超过 6 米，结构外挑超过 3 米，结构降板和覆土深度要求在 50 到 60 厘米，防水防渗、灌溉/排水/防根系穿刺的技术做法更加严苛……业内人士初步进行测算，在多数城市落地的“第四代住宅”，建安成本大幅度提升了 600 到 800 元每平方米。
同理，架空层泛会所的空间、地下会所的空间以及其他配套，都伴随着成本的追加。开源的方案只有两种，一种是平价换量，另一种是溢价销售。
多数情况，这些追加成本，无论是否可售，最终都要购房者买单！
【综述】
山东省内楼市方面，青岛具有代表性。楼市的利好措施为开发商品质的提升提供了政策支持。通过对计容规则进行松绑，给开发商送去了福利，提升了整盘的货值。然而，部分空间虽然不计容，但却计算建筑面积，购房客户并未在政策的利好中直接享受到面积赠送的福利。
不计容部分存在成本，甚至成本比其他部分更高。房企在这方面的选择各不相同：有的房企会提升品质，打造出溢价，从而提升利润水平；有的房企则会将“政策福利”传导给客户端，通过以同等价格提升品质或者品质相当但价格优惠等方式，把利益转赠给购房客户，以此来提升项目的竞争力。
可见！当下楼市政策利好，并非阳光普照，也不是雨露均沾！
擦亮眼睛！别做被收割了还帮人数钱的无知小白！
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金坐标（青岛）管理顾问有限公司
Golden Position（青岛）管理咨询有限公司。
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操盘经验
这些项目有的在售，有的已经结案。
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