三月的青岛楼市，新房市场由红盘引领。新房市场从点开始，逐渐扩展到面，将三月涂成了金色。与新房相比，二手房的表现更加亮眼，上涨速度迅猛。二手房作为房地产市场的“晴雨表”，其成交的量价变动受到广泛关注。从去年开始，青岛市新房和二手房的成交量开始接近，都在 7 万多套，有 6 个月的时间二手房成交量高于新房。从今年楼市开局来看，二手房表现依旧凶猛，成交“飞起”。
大批买房人入场 二手房单日破300套
春节过后，青岛的不少新盘售楼处迎来了大量的密集客流。尤其在周末的时候，单日到访的人数达到 100 组已经成为不少售楼处的常见情况。成交的数量自然也随之上升了。到了 3 月，更多的买房人“血脉觉醒”，市场的热度变得更高了。有几个加推新品的楼盘都销售得非常火爆。
3 月 1 日，中国铁建峯悦湾推出 2 号楼高层，面积有 95㎡和 116㎡。同时推出 10#小高层，面积为 119㎡。尽管周边配套还不够完善，城市界面显得有些陈旧，然而小高层单价上涨了 1000 - 2000 元/㎡，但依然销售火爆，目前小高层只剩下顶底房源。
3 月 7 日，中信泰富·滨海国际中心·九著 2 号楼（143㎡）的小高层开盘了。现场出现了一种久违的景象，那就是摇号抢房。有 50 组客户，将近百人在争抢 34 套房子。当晚，房子就卖到只剩下 4 套顶底房源了，并且劲销 1 亿元。
3 月初，城阳青特缦云开始加推 2 号楼（143㎡）。在平日的时候，通常能卖出两三套；到了周末，差不多能卖出近 10 套。其销售速度非常快，很快就全部出清了。如今新推的楼座，仅仅只剩下七八套房子了。
在整体供应减少且新盘不足的情形下，虽有个别红盘出现，整体成交也有显著提升，但新房的成交表现相较二手房而言是不如的。从数据方面来看，二手房的增长态势十分明显。青岛贝壳研究院统计显示，2025 年 2 月，青岛市二手房全部房屋成交数量为 4341 套。此成交量环比提升了 6%，同比大涨 70.8%。除市南、城阳、莱西这三个区域外，其他城区的成交量在环比上均呈现上涨态势。3 月延续了 2 月的热度，首周二手房成交 1528 套，并且比新房成交多出 606 套。从近十周的成交量数据来看，成交量处于第二位，仅低于上周。
青岛网上房地产统计显示，3 月 12 日二手房成交单日达到了 300 套以上。其中住宅有 307 套，非住宅有 14 套。在同一天，新房成交了 137 套。新房成交数量是近些天以来的新高，但与二手房相比，还是差很多。
学区房带动 二手房成交明显上涨
房产经纪人群体对二手房的热度感受更为直接。在李沧区的一门店，经纪人向记者透露，该门店负责的小区年后挂牌量有了明显的上升，来看房子的人也增多了。去年下半年，一个月最多成交一两套，有时甚至没有成交，然而在春节后的一个月时间里，已经成交了 5 套，热度让人有些意外，每天不是在带客户看房，就是在前往带看的路上。
每年的二手房市场，是从学区房开始升温的。浮山后片区的新房销售临近尾声时，浮山后二手学区房的热度一直保持在较高水平。链家浮山后片区商圈经理赵加强指出，年后浮山后片区二手房的成交量明显上升，门店的到访量以及客户的看房量也有所增加。大部分买房客户的观望情绪有所减弱。当前浮山后市场的成交主要分为两部分：一部分是小户型的学区房，像浮山后四小区和六小区；另一部分是次新房改善楼盘，例如市北金茂府悦府以及保利大国璟等。鲁信长春花园的改善大户型一直都比较热门。
为什么二手房热度一直很高？赵加强觉得，“其一，国家有着止跌回稳的政策基调，这给众多购房者带来了信心。从去年十月份起，整个市场的成交量逐步上升，到了今年的两会，‘稳住楼市’首次被写入政府工作报告，一系列的重磅利好接连出现，很多人就果断地出手买房了。”其次，贷款政策较为给力，其首付只需 15%，利率为 3.1%，这为许多刚需客户以及有改善需求的客户提供了购房的契机。第三，在年后，学区房客户表现得较为着急，他们有购房的需求。
德佑院士港店的负责人荆帅称，从正月起，二手房的咨询量以及带看量与去年同期相比呈翻倍态势。成交热度始终居高不下，目前在整个东李和世园会地区，最为紧缺的是 100 至 120 平的户型。只要价格适宜，成交周期极为迅速。绿城商圈在年后归来后，大户型的成交情况也一直很好。
业内：二手房销量涨但价格难涨
不过虽然热度上涨，二手房的价格表现却分化明显。
二手房市场很火爆，然而刘先生作为李沧区一小区的房东却感到疑惑，自己一套 90㎡的套二房源去年年初能卖到 130 万左右，可今年成交的同类房源却只有 110 万左右。他原本以为年后市场好转后价格能回升，可来看房子的人给出的价格都很低。一个令人痛心的事实是，当下很多二手房的成交仍然是通过降低价格来换取成交量。新房的库存量持续降低。二手房的存量仍较高。年后有许多新挂牌房源上线。一些百平以内的房源，房龄超过 10 年，离地铁较远，且没有硬核学区，其涨价动力不足。有的房东为促使交易快速成交，仍在继续降价。
赵加强谈到房价时表示，浮山后存在涨价出售的房源，不过这只是个别情况，整体房价较为平稳，他还未曾遇到网传的房东临时跳价的现象。荆帅称，东李的新房由于进入了“断供倒计时”，部分楼盘已经开始涨价，尤其是 120㎡左右的小高层，涨价的幅度还比较大。二手房方面，100 平以上的房源价格较为稳定。好楼层的房源甚至能卖到比去年均价更高的价格。然而，东李在十多年前开发的楼盘多数定位为刚需，所开发的小户型居多。所以，现在百平以内的小户型供应量是比较大的。对于这样的房源，如果房东想要快速成交，就只能选择继续降价。
东李资料图片
写在最后：
楼市本质上是政策市。最近几个关键信号被释放出来后，回暖的态势变得更加凶猛。如果接下来还能推出更多有力的举措，那么大家的买房热情将会进一步提升。
当下二手房市场中，业内人士给卖家和买家提出了一些建议。赵加强指出，当前房地产市场环境正在逐步回暖，整体成交量呈现出上涨的态势，价格的降幅在逐步变窄。国家的政策基调十分明确，贷款政策较为宽松，利率以及首付比例都很有优势。对于购房者而言，当前的购房周期较为安全，房产回归到了居住属性，相对来说比较适合那些有刚性需求和改善性需求的购房群体。
理强地产的总经理李强称，近期市场呈现出回暖的态势。然而，此前登记的房源目前并未出现涨价的情况。尽管二手房的成交数据较为出色，但卖家不应过度乐观，因为销量虽在上涨，价格却难以提升。对于二手房卖家而言，倘若遇到了具有诚意的客户，就尽量不要错失良机。
