2025 年 1 月和 2 月期间，中国的房地产市场保持着分化的行情态势。在高能级城市，楼市的成交情况与去年同期相比呈现出正增长的态势。同时，土地市场的热度一直在不断地上升攀升。然而，弱能级城市依然面临着一定的压力。在政策方面，持续不断地发力推进。中央以及地方围绕着旧改、收储以及“好房子”的建设等相关方向，积极地推进各项细则的落地实施。并且，市场的预期也在逐步地进行修复。
一、核心城市成交回暖，供需两端分化加剧
新房市场呈现结构性复苏
2025 年 1 月到 2 月期间，全国 40 座城市的新房成交面积累计起来，与去年同期相比略微增长了 1.8%。在这些城市中，一线城市的表现格外突出。其累计同比的增幅达到了 9.0%。深圳单月的新房成交面积与去年同期相比增长了 138%，上海增长了 90%，北京增长了 44%，广州增长了 19%。政策方面的利好推动了需求的释放。在二线城市里，苏州、福州和济南的同环比都是正增长的。然而，大多数城市依然呈现出“环比回落、同比修复”这样的特征。与之相比，三四线城市的累计成交同比下降了 7.4%，只有吉安、江门等少数城市达成了同环比的双增长。
二手房成交热度维持高位
1 月和 2 月，全国有 18 座城市的二手房成交面积累计起来，与去年同期相比上涨了 21.4%。在这些城市中，一线城市的累计同比增幅达到了 41.0%。北京单月的同比涨幅达到了 90%，深圳单月的同比涨幅达到了 113%。在二线城市里，杭州、青岛、厦门等城市的二手房成交与去年同期相比，涨幅超过了 50%。二手房市场一直保持着活跃的状态，这反映出高能级城市中改善性需求的释放以及政策优化所产生的效果。
3月“小阳春”预期升温
克而瑞数据表明，3 月重点城市预计新增的商品住宅供应面积与上月相比增长了 166%。其中，改善型房源所占的比例达到了 51%。核心城市的供应大量增加，有希望促使市场的热度回升。然而，三四线城市依然会继续保持筑底的行情。
二、土地溢价率创新高，头部房企聚焦核心城市
土拍热度持续攀升
2025 年 2 月，全国 300 城的住宅用地情况如下。其平均溢价率达到了 8.7%，这创造了 42 个月以来的新高。在这些城市中，一、二线城市的住宅类用地平均溢价率分别是 15.0%和 17.4%。北京、上海以及杭州有很多地块以高溢价成交。并且，二线城市的土地市场热度已经超过了一线城市。1 月和 2 月期间，全国土地成交的总价相较于去年同期增长了 3.2%。全国土地的楼面均价与去年同期相比上涨了 10.6%。在核心城市，优质地块的争夺十分激烈。
头部房企拿地强度提升
百强房企 1 至 2 月全口径拿地金额呈现出同比大幅增长的态势，增长幅度为 43.5%。拿地楼面均价也同比有上涨，上涨幅度为 46.8%。华润、金茂、保利发展等企业处于领先地位。这些企业单月拿地金额都超过了百亿元，投资重点高度集中在高能级城市。比如，华润在 2 月的拿地金额为 194 亿元，其拿地强度（拿地金额/销售额）达到了 144%；金茂的拿地金额是 180 亿元，拿地强度达到了 408%。
政策支持土地收储
自然资源部和财政部明确规定专项债券要优先支持土地储备。北京在 2 月发行了 462.9 亿元专项债，其中有 59%的资金被投向旧改项目；广东成为第一个使用专项债来回收闲置存量土地的省份；四川的多个地方计划折价收购存量土地。在这些政策的助力下，土地市场的规范化运作以及存量的盘活有希望加快速度。
当前，房地产市场呈现出三个特征，分别是核心城市回暖、土拍热度分化以及政策优化深化。3 月传统销售旺季来临，供需两端共同发力。重点城市有望迎来“小阳春”行情，但市场整体的修复还需要政策与信心进一步相互呼应。
本文源自金融界
