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最近上海进行了两批次土拍，这些土拍十分火热。这使得不少购房者开始焦虑，他们担心房价会不会继续上涨。
事实上，上海从去年 6 月开始宣布取消了“地价上限”以及“房地联动价”。这就如同打开了两道限制的枷锁。
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新房何时出售、出售价格多少，皆由开发商自行决定。每一次出价都对市场的神经产生了触动。
全市范围内“地王”不断出现，外环外地块的溢价率能达到 30%，并且有外资开发商纷纷回归。
这些到底传递出了哪些不同以往的信号？
又将对接下来的上海新房价格产生怎样的影响？
01
上海正在批量制造“地王”
过去很长一段时间内，要知道，上海的“地王”一直较为少见，而不像其他城市那样，一年能够出现一个或者好几个。
上一次的“地王”还要追溯到九年前的静安中兴路
当时融信集团进行了整整 426 轮举牌，最终以超过 110 亿元的总价成功拿下。其楼板价达到了 10 万/平。
也就是今天的中兴路一号，平均售价13万+/平
图源：中兴路一号
到了2024年下半年开始，上海可以说是每逢土拍必出地王
去年的第三到第八批次，还有今年的两批次，加起来共八个批次
其中有 10 幅宅地，它们的楼板价超过了 8 万/平。并且，最高的有 4 幅地，这 4 幅地的楼板价更是超过了 10 万/平。
数据资料整理自网络，仅供参考
从这 10 幅高价地块的分布情况来看，杨浦的数量最多为 4 幅。徐汇有 2 幅，虹口也有 2 幅。静安有 1 幅，长宁同样有 1 幅。
板块集中在以下这些地方：杨浦滨江，徐汇滨江，瑞虹新城，曹家渡，这些地方都在内环内且较为热门。
总的来说，新“地王”诞生了，并且发生了转移。这代表着背后所在地块的价值被重新塑造了。
一是由供应决定，二是板块轮动和新兴崛起
前几年上海的土地拍卖主要集中在五大新城，而市区核心板块提供的土地数量少得几乎可以忽略不计。
瑞虹新城板块已断供将近三年了。上次瑞虹新城 10 期引发“千人摇”的情景仍清晰地呈现在眼前。
瑞虹新城地块区位示意图，图源楼市独家
新崛起的板块则以最突出的徐汇滨江为例
这几年它非常受欢迎，成了“当红炸子鸡”，也成为了无数新中产追捧的对象，是高端住宅的供应区
汇元玺是超高分的“日光”红盘，御江廷也是超高分的“日光”红盘，从汇元玺、御江廷再到香港置地启元，各个都呈现出这样的特点。
住宅用地出让的数量越来越少。去年推出来的这块地是企业用地转让的。这块地相当来之不易。
徐汇滨江部分新房项目示意图，供参考
也难怪让各路开发商争得彻底“杀疯了”
更为重要的是，更新更高的“地王”已经在路上了
这个月底将进行第三批次土拍，其中静安大宁地块的起始楼板价为 7 万/平，有希望继续往高处攀升。
徐汇东安一、二村已经被推平了。最新公布的有三块纯住宅用地，它们规划的总面积足足接近 40 万方。
很快也将拿出来公开拍卖，新的总价地王蓄势待发
东安新村效果图，图源网络供参考
黄浦外滩的 01 单元是寸土寸金的核心区，它在抓紧改造腾地；黄浦外滩的 02 单元也是寸土寸金的核心区，同样在抓紧改造腾地。
接下来的每一场土拍，都极有可能会刷新上海楼面价的成交记录，这不得不让人感叹。
换句话说，“没有最高，只有更高”
02
此外还有哪些地块，在拍出超高溢价率
除了让人眼花缭乱的内环“地王”之外
从溢价率来说，还有哪些地方也是超乎我们想象的贵
我进行了计数，从去年 7 月开始一直到现在，累计有超出 20 幅的地块，这些地块的溢价率在 10%之上。
其中有 10 幅地块的溢价率突破了 20%。最高的两幅地块，它们的溢价率更是分别达到了 40%以及在 40%以上。
数据资料整理自网络，仅供参考
最让人意外的必然是新杨思地块，地处浦东内中环
2022 年 9 月浦发集团获取土地之时，成交的楼板价仅仅是 5 万/平多一点。
只过了短短两年就跃升到了7.4万/平，涨幅惊人，接近50%
数据资料整理自网络，仅供参考
今年年初推出的地块，其位置较为优越。并且它还是板块内倒数第二块纯住宅用地，这更凸显了它的稀缺性。
起始楼面价相较于上一块，每平方米上涨了将近 3000 元。最终成交楼面价略微上涨了 269 元。
推动两次土拍的溢价率都突破了30%大关
而且都是由华润和越秀拿下，去年还多了一个中能建
这种联合体在同一个板块进行补仓的行为，一方面能够优势互补，另一方面可以共享客户。
还能更好地聚焦区域价值，把控新房的开发节奏和定价
我们还看到，外环外也有地块贡献了不错的溢价率
嘉定远香湖占比 30%，奉贤新城占比 16.54%，奉贤新城还占比 13.89%
数据资料整理自网络，仅供参考
拿地名单中出现了新面孔，其中有贝壳集团旗下的贝好家，这让人感到惊喜
不可否认的是，当前土地市场仍然存在冷热不均的情况
热门地块的溢价率在持续上升，普通地块则以托底的方式成交，这两者之间的价格差距将会进一步变得更大。
也有业内人士指出，这更像是“结构性牛市”
03
在地价与房价的“同频共振”下，新房定价又会怎样突破环线
此前设置了联动价，目前有多个新房项目已过会待认购，这些项目的备案均价受到了限制
内环内的价格在 12 万到 19 万每平之间波动；内中环的价格大概在 9 万到 11 万每平；中环旁的价格都超过了 8 万每平。
部分新房项目分布示意图，供参考
不过，哪怕有联动价也可以突破
黄浦“地王”金陵华庭即将入市，其首批房源以 18.9 万/平的均价通过了价格审批，该均价远高于 15.1 万/平的项目联动价。
接下来还有大批不设联动价的新房项目，将逐一登陆市场
就拿上面提到的徐汇滨江“地王”来说
绿城拿到后规划只做清一色的大平层户型，由于楼面价超高，所以入市售价很有可能会突破 20 万/平的天花板。
绿城潮鸣东方效果示意图，图源网络供参考
这将是该板块有史以来新房价格最高的一次。并且，它超越了绝大部分的内环内新房价格。
瑞虹新城地块的售价也可能有16万/平
刷新了虹口内环高层新房项目的价格记录，并且比黄浦人广的海玥黄浦源价格还要高。
不光内环内在颠覆我们的认知
往外看，杨浦的内中环预计售价在 10 到 12 万/平。浦东的内中环预计售价也在 10 到 12 万/平。闵行的外环外预计售价接近 8 万/平。
部分新房项目分布和预计价格示意图，供参考
以土拍的成交楼面价为基础，按照开发商5%利润率红线推算
连外环外的嘉定远香湖地块的未来销售均价，都奔着6万/平去了
奉贤新城的两个新盘也有可能接近5万/平
取消“7090”限制后，与此同时，新房的套均面积在持续扩大。多个小区的主力户型处于 120 到 150 平这个范围之间。
在“单价变得更高”的情况下，面积会变大，进而总价会更高，在这样的逻辑之下，上车的门槛大幅上涨。
这两年的情况是，内环内新房套均价格已超 3000 万，中环的新房套均价格在 2000 万左右，外环内有不少价格为 800 多万的刚改项目。
数据整理自网络，仅供参考
更夸张的是，热门楼盘的套数还不多，有钱都不一定能抢得到
新房普遍采用“小步快跑”的推盘方式，每次的供应量被控制在 150 套以内，就如同挤牙膏一般，是一点一点地去试探市场。
这两年市场上除了有这么多市区大平层之外，还有一个产品在迅速崛起。 这两年市场上除了众多市区大平层之外，还有一个产品正异军突起。 这两年市场上除了这些市区大平层之外，还有一个产品在崭露头角。 这两年市场上除了如此多市区大平层之外，还有一个产品在突起。 这两年市场上除了这般多市区大平层之外，还有一个产品在崛起。
那就是完全不限价的风貌别墅
之前我们统计过，单是黄浦一个区的体量就已经不小了
黄浦区部分风貌别墅分布示意图，供参考
这些风貌别墅均价都不低于20万/平，总价动辄一个小目标
也给上海的顶豪争夺战又添了一把火
04
价格体系重塑的背后……
这几年全国楼市处于深水期，土地政策方面做了很大调整，购房限制方面也做了很大调整。
整个行业的变化是翻天覆地的
归根到底，土地价格的自由定价，也会推动房价走向市场化
上海是人口和资源高度集中的城市。核心区的资源较为稀缺，一直呈现“僧多粥少”的状况。这些稀缺资源受到了全球资本的关注。
我们常说具体到一个地块价格的上涨
这里可能具备很大的发展潜力，所以出现这种情况；也可能是在过去限价保护的作用下，板块内新房和二手价格存在严重倒挂，从而导致了这种现象。
对于不缺资金的购房者而言，他们对优质地段的需求越来越强烈，对大户型的需求越来越旺盛，对好产品的需求也越来越大。
“改善政策的盛行”使得去年上海的豪宅销售在全国呈现出了独特的销售态势。 去年上海的豪宅销售因“改善当道”而在全国走出了与众不同的行情。 由于“改善当道”，去年上海的豪宅销售在全国形成了独立的销售表现。 去年上海的豪宅销售因“改善”这一因素而在全国走出了单独的行情。 “改善”的态势让去年上海的豪宅销售在全国展现出了独立的销售情况。
全市均价在10万+/平以上的新房项目疯狂成交了近万套
越大的房子价格越贵，而且卖得越好。总价在 3000 万以上的豪宅，差不多卖出了 2600 套。
我们普通购房者不要过于焦虑，要去适应这样的一种新状态，并且在做每一次选择时都要保持谨慎。
“一分价钱一分货”，对于房企而言既是挑战，也是机遇
需要通过打磨产品力、提供定制化服务，开启新一轮升级
这些高价项目入市之后的销售情况如何，到底是哪些人在为其买单，我们会一直予以关注。
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第5944篇原创文章
