2025 年 3 月的第一周，房地产市场呈现出两种不同的特征，即环比降温且同比回暖。在新房市场方面，有 37 座城市的成交面积环比减少了 30.5%，然而同比却上升了 11.4%。在二手房市场，16 座城市的成交面积环比下降了 3.8%，同时同比大幅度增长了 46.4%。在政策方面，政府工作报告首次提出要持续用力促使房地产市场停止下跌并恢复稳定。同时强调，要通过减少限制性措施、开展城中村改造、对存量商品房进行收储以及推进“好房子”建设等行动，来推动房地产行业进行转型和升级。
一、政策“组合拳”巩固市场信心
1.政策工具箱持续扩容
2025 年政府工作报告把“稳住楼市股市”当作经济工作的重点。首次提出了“盘活存量用地和商办用房”以及“推进收购存量商品房”等方面的方向。住建部部长倪虹清楚地表明，会通过稳固降息、增加贷款、减少税收等政策所产生的效应，更加努力地实施城中村改造（在 2024 年新增 100 万套的基础上继续扩大规模），还有对商品房开发制度进行改革等举措，以此来稳定市场的预期。地方政府专项债安排了 4.4 万亿元。这些资金重点用于支持土地收储。同时，也重点用于支持存量商品房的收购。
2.融资环境边际改善
3 月 9 日之前，房地产融资协调机制已经审批了超过 6 万亿元的贷款，这些贷款覆盖了 1500 万套住房的建设和交付。信用债市场出现了积极的信号，绿城中国在时隔三年之后重新启动了美元债的发行，房企的融资渠道进一步得到了拓宽。与此同时，保交楼的攻坚战在持续推进，在 2024 年累计交付了 338 万套住房，为市场注入了信心。
3.地方灵活施策激发需求
各地根据城市情况制定政策来调减具有限制作用的措施。例如北京和上海放宽了对郊区的限购政策，广州开始试点“以旧换新”的举措。政策所产生的效果开始初步显现出来，在 30 个大中城市中，2 月的新房成交面积与去年同期相比增长了 30.9%，其中一线城市的增幅达到了 65%。
二、供需两端发力推动行业转型
1.供给端：存量优化与质量升级并行
政府工作报告首次清晰地明确了“好房子”的建设标准。这个标准要求住宅的层高不能低于 3 米，并且要推动住房朝着安全、舒适、绿色、智慧的方向进行升级。房地产企业积极地做出了响应，例如绿城中国推出了七大产品系，将装配式建筑与智能化技术进行了整合；部分企业通过城市更新项目来探索功能的转型，像北京丰台西南郊冷库地块在改造之后以溢价的方式成交了。此外，存量商品房的收储速度加快了。在很多地方，专项债资金被投向了土地和房产的盘活工作。河南、安徽等省已经明确表示会将存量房转化为保障性住房。
2.需求端：结构分化与品质驱动
当前改善性需求所占比例超过 54%，这促使房企的产品竞争转向了品质赛道。中指研究院的数据表明，在 2023 年下半年之后，核心城市的高品质项目对新房价格的企稳起到了支撑作用。在政策方面，城中村改造的货币化安置预计会释放出 2 亿平方米的商品房需求，并且加上“四个取消、四个降低”的政策（例如降低房贷利率、交易税费等），进一步将置换需求给激活了。
3.长效机制：平衡增量与存量
政府工作报告提出了“严控增量、优化存量”的要求。在土地供应方面，库存处于高位的城市将会减少土地供应。到 2025 年，百城土地成交的建筑面积与去年相比下降了 9.8%。与此同时，公募 REITs 被扩大募集范围至消费基础设施以及租赁住房领域。截至 2024 年底，有 8 只 REITs 上市，其规模达到了 224.22 亿元，这为房地产企业的存量资产变现提供了新的途径。
本文的数据以及政策表述都是源自输入资料和公开报道的，并未引用外部信源。
本文源自金融界
