楼市政策接连不断，那 2025 年的楼市投资逻辑究竟是什么呢？其一，我们得抓住楼市政策红利所带来的结构性机会并进行挖掘。
我们需要抓住楼市政策红利下的结构性机会进行挖掘。
第一、政策风向标一定要读懂。
2025 年政府工作报告把“稳住楼市股市”首次写入宏观政策框架。这标志着房地产正式迈入了“精准调控”的时代。有三条政策主线值得关注：
金融工具进行创新：商业地产的 REITs 扩充规模至 10 只，像上海的徐家汇以及北京的 CBD 写字楼项目，其预期收益率达到 5.8%，这为投资者开辟出了新的赛道。与此同时，“以旧换新”这种模式在南京和合肥进行试点，二手房的置换周期从 6 个月被压缩到了 45 天，从而激活了存量市场的流动性。
税收调节进行了升级。杭州以及海南的差异化房产税试点已经落地。首套住房可免征房产税，二套住房的税率为 0.6%，三套住房的税率为 1.2%。这样的税率促使多套房的持有者对自身资产配置进行优化。建议投资者在房贷合同里添加“利率重定价周期条款”，通过锁定 LPR 的调整周期来应对长期的利率风险。
供给侧改革不断深化：政府发挥主导作用，收购存量商品房来用于保障房的建设。在 2025 年，专项债达到 4.4 万亿元，重点对土地收储进行支持。这使得房企的库存压力得以加速释放。此政策会致使核心城市的私人房产出租收益出现下降的情况，从而倒逼投资者将目光转向 REITs 等标准化的产品。
面对冰火两重天的楼市一定学会避开雷区
第二、市场分化学会识别“安全区”与避开“雷区”。
当前楼市呈现“冰火两重天”格局：
核心城市群包括北上广深、成都、杭州等人口净流入的城市，在这些城市中，现房或者由央企/国企开发的项目成为了避险的首选。比如在深圳，城中村改造项目的租金回报率达到了 4.2%，这超越了多数的理财产品；而在北京和上海，“国际消费中心”的建设推动了商圈地产的价值重估。
风险警示区方面：三四线城市的库存处于较高水平。丹东、锦州等城市的二手房价格，与去年同期相比跌幅超过了 8%。要警惕出现“有价无市”的陷阱。远郊的大盘，房龄超过 15 年且没有电梯的老房，以及商住公寓，被列为“高危资产”。建议投资者永远避开这些资产。
资产遵循从“地段为王”到“三力模型”进行配置。
第三、资产遵循从“地段为王”到“三力模型”进行配置。
在“产品力革命”时代，优质资产需同时满足三大核心标准：
政策赋能强度方面：关注长三角以及大湾区中户籍互认的城市，像无锡和东莞等，这些城市的居民能够享受“候鸟式”的资产配置红利。而文旅康养地产，例如云南大理和海南陵水等地，由于受到政策的倾斜，成为了对冲通胀的新选择。
2. 现金流生成能力：
深圳城中村改造项目在租赁市场方面，年化回报率为 4.2%。建议将 30%的资金配置到租赁型 REITs 中。
跨周期资产：持有核心城市的项目，这些项目具有“低密+科技+优质物业”的特点。例如北京金隅·花溪云锦，因其 13 米南向面宽的设计，在开盘时就实现了溢价超 30%。
抗风险韧性方面，按照“532”的比例来配置资产。其中 50%是核心城市的改善型住房，并且优先选择现房；30%是 REITs；20%是文旅康养地产。这样就构建出了攻守兼备的组合。
应对不确定性我们更要注意避开风险。
第四、应对不确定性我们更要注意避开风险。
利用“换房退税”政策时，要对持有年限等细则进行严格核查，同时也要避免“最终解释权归开发商”的陷阱。
金融工具可通过“以旧换新”的模式来降低首付压力。不过，在这样做的时候需要留意开发商的资金链风险。同时，建议大家选择那些已经被纳入政府保交楼清单的项目。
心理建设方面，要设定家庭财务压力测试的底线。底线包括月供不超过收入的 40%，利率上浮 20%时仍能够承受，以及收入下降 30%也不会影响还款能力。
尽管楼市到如今不断变革的期间，然而我们需要从中寻找确定性
所以，在楼市不断变革的这段时间里，我们需要去寻找其中的确定性。2025 年的楼市已经不再是“普涨时代”，不过结构性机会仍然存在。如果你是一个投资者，那么我们要摒弃“抄底思维”，构建起“具备政策敏感度、增强资产运营能力、具备高风险控制意识”的三维决策体系。记住：真正的优质资产，其一能持续生成现金流；其二能享受政策红利；其三具备强大产品力，是稀缺资源。
对此，你觉得楼市是否还存在投资机会呢？欢迎大家一同来分享你们的观点。若喜欢的话，可以关注我。若有任何意见与建议，可在评论区留言进行讨论。
