2019 年已过，中国房地产市场呈现出一种仿佛永不停歇的热闹景象。一线城市的房价飞速上涨，同时三四线城市的房价在短短几年间也实现了翻倍增长，“房住不炒”这一口号似乎在市场的高温下完全消失不见了。
在众人都纷纷进入棋局、开发商大力进行扩张的时候，一位商业上的大巨头所做出的决定，就好像是一盆冷水一样，把少数有着前瞻性的市场参与者给浇醒了。
万达集团董事长王健林，选择了从房地产行业全面撤退。
王健林曾指出，房地产市场的繁荣周期一般不会超过 20 年。他觉得市场已接近饱和状态，随着适龄购房人口在不断减少，同时住房存量在不断增加，房地产行业即将步入一个结构性调整期。
五年已经过去，我们如今站在 2024 年的时间节点上回顾这段判断。我们对市场数据进行了分析，也开展了实地调研，由此发现王健林的预判正在逐渐展现出来。在 2025 年的房价走势方面，已经呈现出了四个不能被忽视的征兆。
征兆一：人口结构性变化导致的需求萎缩
国家统计局数据显示，中国出生人口在 2016 年为 1786 万人，到 2023 年降至 902 万人，降幅接近一半。2023 年，我国 65 岁以上人口占比达到 15.4%，由此正式迈入中度老龄化社会。
这一人口结构的变化导致了刚性购房需求持续减少。房地产行业属于典型的人口红利行业，它正面临着前所未有的挑战，增量市场在逐渐消失，存量市场则日益饱和。
走访多个二三线城市的售楼处后，能发现一个共同的现象，那就是看房者非常少，销售人员都闲坐在一旁。一位在江苏某三线城市从业 15 年的房产中介向我讲述：“以前在周末的一天能够签署三四单，而现在一个月能签署三四单就已经很让人感激了。”
征兆二：二手房市场的“抛售潮”
最能反映市场预期的是二手房交易趋势。通过分析 58 同城、贝壳等平台的数据可以得知，在 2023 年下半年一直到现在，二手房挂牌量一直在持续上升，并且成交周期也在不断地变长。
更值得关注的一点是，高层住宅的挂牌量增加幅度要比洋房和别墅的挂牌量增加幅度大很多。这显示出房主们对于未来高层住宅在保值增值方面的能力的信心正在逐渐降低。有一些进行房产投资的持有者开始选择卖出房产以减少损失并离开市场，目的是能够尽快把资金收回来。
在北方的某省会城市，我碰到了一位李先生，他拥有 5 套房产。他向我讲述道：“已经把 2 套房子卖掉了，现在非常着急要再把 2 套房子卖出去，只留下 1 套自己居住。房子空着的话交物业费太不划算啦，租金连物业费都没办法完全覆盖，更别说是贷款的利息了。”
李先生的这种选择不是个别的。在很多地方的二手房市场上，都出现了一些“抛售房源”，这些房源的价格比周边的成交均价低 10%-20%。并且，这些业主通常有着非常急切地想要把房子出手的现实需求。
征兆三：房贷违约率上升与空置率高企
银保监会数据显示，到 2023 年底时，全国房贷不良率上升到了 0.7%。这个数字从表面上看并不高，不过与之前相比，它环比增长了 40%，其增速是值得引起警惕的。
中国空置房屋的数量达到了 6500 多万套。这个数字与英国、法国和德国三国住宅的总数相加几乎相等。令人更为担忧的是，三四线城市的住房空置率已接近 30%。
河南某县城一个建成 5 年的小区，晚上亮灯的情况不佳，亮灯率不足 30%。物业经理表示：“我们这个小区有 280 户，实际入住的户数少于 100 户。很多业主是县里做买卖的，为了让孩子上学才购买的房子，平时他们都住在自己的老房子里。”
这种“买而不住”的现象在中小城市比较普遍，并且给未来的房地产市场埋下了隐患。一旦这些业主开始理性地思考持有成本和实际需求之间的平衡，二手房市场或许就会迎来更大规模的供给。
征兆四：泡沫风险与全球对比
国际清算银行（BIS）的数据表明，中国房价收入比在全球主要经济体里处于较高水平。其中，一线城市的住房价格与居民年收入的比例高达 30 至 40 倍，远远超过了国际公认的合理区间 3 至 6 倍。
从国际经验来观察，房价如果长期偏离了基本面，那么必然会面临调整。日本以及美国等国家曾经发生的房地产泡沫破裂的历史情况显示，市场的调整通常不是短期的现象，而是一个会持续数年乃至十余年的漫长过程。
回顾从 2019 年开始的政策发展趋势，中央始终在着重强调“房住不炒”这一理念，同时也在坚持“因城施策”的政策。
2023 年起，房地产政策的工具箱几乎都已打开。其中包括降低首付的比例，下调房贷的利率，对限购和限售进行放松，以及提高公积金的贷款额度等。然而，市场的反应与预期相比相差甚远。
一位参与房地产政策研究的学者表示：此轮调整和以往不一样。它不单是周期性的调整，还叠加了人口拐点以及城镇化见顶等结构性因素。并且政策刺激的边际效应正在逐渐减弱。
2025年房价走势：分化将成为主旋律
对四大征兆进行分析后，可以合理推断出，2025 年的房地产市场会有如下特点：
一线城市和核心二线城市：因为有产业集聚以及人口吸引力的优势，房价或许能保持相对稳定，在某些特定区域甚至还可能有小幅的上涨，然而大幅上涨的可能性是非常小的。普通二线城市与强三线城市：房价有可能会处于横盘震荡的状态，局部的热点区域可能会保持着小幅的增长，但是整体上将会进入“存量竞争”的阶段。弱三线及以下城市的房价面临较大下行压力，在部分人口净流出的地区，房价可能会有 10%至 20%的调整幅度，“房子过剩”这种情况将在这些地区成为常态。
值得一提的是，同一城市内部存在分化且这种分化将加剧。其中，区位优势明显且教育医疗资源丰富的核心区域，依然会保持相对坚挺；然而，远郊区以及配套不足的区域，将会面临更大的调整压力。
在走访期间，我留意到一个有意思的现象：“90 后”对待房产的态度和“00 后”对待房产的态度，与上一代人大不一样。“90 后”和“00 后”更注重“体验式消费”以及“自我投资”，对房产的执着明显降低了。
95 后小王在深圳工作，他告诉我每月 1 万多的房贷压力很大，他觉得与其背负 30 年房贷，还不如租个舒适的小房子，把钱花在提升自己和生活品质上。
这种观念的转变会对未来房地产市场的需求结构产生影响。越来越多的年轻人开始去思考“先租后买”这种生活方式，甚至还会思考“长期租赁”这种生活方式，而这也为房地产市场的多元化发展提供了可能性。
如何应对2025年的房地产市场？
对于有刚性购房需求的人而言，能够继续保持观望的态度。然而，处于核心地段的优质房源依然值得去留意关注，尤其像是学区房以及靠近地铁站附近的房源。
投资者需要更加谨慎，不能在三四线城市盲目投资。要重点关注一线城市和强二线城市的核心区域。同时，还得充分考虑持有成本和流动性风险。
已持有多套房产的业主，能够考虑对资产配置进行适当调整。尤其对于非核心城市的房产，或许需要设定出合理的退出时间表。
回顾王健林 2019 年的判断，他并非仅仅预测房价的上升或下降。他洞察到了中国房地产市场正处在从不断增加规模的扩张状态，向已有存量进行竞争的历史性转变过程中。在这个关键的转折时刻，“房住不炒”不仅仅是一句政策层面的口号，更是在市场中自然形成的一种普遍共识。
一位资深房地产研究员说：“未来的房子更像是实用品。它不再是一项投资。那些期望靠买房让财富快速增长的日子，或许已经不复存在了。”
住房的本质功能一直是用来满足人们能够安定地生活、愉快地工作的基本需求。回归这样的本质，也许就是整个市场最为健康的发展方向。
——深观民生
