彭春来
2025 年政府工作报告把“稳楼市”放在经济工作的重要地位。这一部署精准地把握了当前房地产市场的形势，也积极回应了经济高质量发展的要求。报告首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，还再次强调要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并且提到要更大力度促进楼市股市健康发展。住房和城乡建设部部长倪虹在记者会上表明，会与有关部门一同行动，坚持从长远和短期两方面相结合，从根本问题和表面现象两方面同时治理，坚决让楼市保持稳定。
近年来政府工作报告对房地产工作进行整体规划，从整体来看，“稳”一直是其中的关键词汇。与之前的年份相比较，在 2025 年，继续保持了全力稳定楼市的主要基调。不过，在调控思路方面，给予了“因城施策”更多的力度。而且，政策举措更加注重“细节”，实施路径也变得更为清晰，呈现出了许多逐步递进以及创新的地方。
促需求有助于筑牢稳楼市的基础。房地产属于居民消费的大宗支出项目，也是畅通经济循环的关键着力点。当下，居住消费需求已经从单纯的“有没有”转变为对“好不好”的追求，并且越发展现出多样化的特点。今年的政府工作报告明确指出了多个能够充分释放刚性和改善性住房需求潜力的政策方向。
一方面，根据城市的具体情况来调整和减少限制性措施。这与之前的“四个取消、四个降低”政策相互呼应。自从房地产行业进入深度调整期之后，各个地方都在不断地放宽限制性政策，像北京和上海已经放宽了郊区的限购条件，“北上广深”也宣布取消了普通住宅与非普通住宅的标准。2025 年，会结合各地楼市的运行情况。预计核心城市会进一步对“限购”政策进行优化。重点城市会进一步降低落户的门槛。通过“以旧换新”这种方式。还会有购房补贴。会优化公积金政策。并且会降低房贷利率和交易费等。以此来刺激改善置换的需求。
一方面，加大力度开展城中村和危旧房的改造工作。城中村改造是发掘购房需求的关键要点。随后，各地会全力实施城中村改造与危旧房改造，在去年新增 100 万套的基础上进一步扩大改造规模，稳妥地推进货币化安置，使城中村居民拥有更多自主选择的权利，达成早入住、早安居的目标，并且这也有利于对存量商品房进行消化。城中村改造规模大，具有数万亿元的增量需求空间，能为房地产发展提供很大支撑；危旧房改造规模大，也拥有数万亿元的增量需求空间，同样能给房地产发展带来很大支撑力。
优供给为行业转型开辟了新的赛道。楼市得以稳住的底层逻辑在于供需平衡且适销对路。在满足需求端发生变化的时候，供给端的调整需要及时跟上。“优化增量，盘活存量”既是优化供给的主要旋律，也是重塑行业生态的有效途径。
今年的政府工作报告提及在新增供应方面，要优化城市空间结构以及土地利用方式，并且要合理地对新增房地产用地供应进行控制。这背后释放出了三重信号。其一，库存过高的那些城市在短期内会缩减土地供应的规模，甚至会暂停出让土地，目的是缓解供需之间的矛盾。其二，要顺应市场的需求，加大向改善性群体供应的核心地块的力度。其三，要合理地对城市的功能性用地进行优化，更加注重产业与城市融合发展。
今年的政府工作报告指出在盘活存量方面，要盘活存量用地和商办用房，并且推进收购存量商品房，同时在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。存量房收储提出的时间比较早，然而在实操层面存在着难点，一方面是收购资金的来源问题；另一方面是收购主体和开发商的价格难以相互匹配。从这个层面来考虑，给予各地政府更大的自主权去盘活存量，这是一个重大的突破。这表明 2025 年存量房的收储会加快。积极且有作为的灵活性政策，会让存量土地和存量房产的盘活规模增大，也会促使去库存的进程加快以及房价保持稳定。
近年来持续推进化解风险的工作，不断推进房地产融资协调机制，大力推动专项借款以支持项目复工。部分头部房企的交付缺口正逐步缩小，保交付的高峰期已经过去，然而交付问题仍在局部存在。当前防风险工作不能放松，需继续借助白名单项目融资，以防范房企债务违约风险，推动房企走向合规融资和精细化运营，促使房地产行业向高质量发展转变，这些仍将是 2025 年推进稳楼市工作需重点发力的领域。
最近的市场行情显示，稳楼市政策获得了积极的成效。从数据来看，去年四季度新建商品房的销售面积以及销售额都呈现出了正增长的态势。在今年的一二月份，房地产市场依然保持着停止下跌并开始回稳的良好势头。多种积极因素共同作用，使得房地产市场迈向平稳健康发展的新阶段更有希望。
