预测 2025 年的房价走势需要把多重复杂因素考虑在内。以下从不同的维度去分析那些可能对房价产生影响的关键点，以供参考。
一、宏观经济环境
1. 经济增长与收入水平
如果 2025 年经济复苏态势强劲，也就是 GDP 增速超出预期，那么居民收入的增长或许能够对房价的稳定起到支撑作用。
经济若面临通缩情况，或者增长乏力，购房的需求就有可能受到抑制，从而使得部分城市的房价承受压力。
2. 货币政策与利率
央行若持续进行降息操作，比如房贷利率降到 4%以下。这样一来，购房的成本会有所降低，并且有可能会刺激购房的需求。
全球若进入高利率周期，比如美联储加息，就可能对国内的宽松空间形成制约。
二、政策调控方向
1. 房地产政策松紧
一线城市放开限购限贷，比如上海和深圳取消非户籍购房限制，在短期内有可能会引发需求的反弹。
保障性住房建设在加速，例如每年有 650 万套的计划。这样的加速建设可能会分流商品房的需求。
2. 财税政策调整
房产税试点范围扩大，比如将试点城市增加到 30 个，可能会导致多套房持有者加快抛售房屋的行为。
交易税费减免（如契税补贴）可能短期刺激二手房市场。
三、人口与城市化
1. 人口结构变化
2025 年适龄购房的人口，也就是 25 岁到 40 岁的人口预计比 2020 年减少大概 12%。三四线城市的需求呈现出萎缩的态势，并且这种萎缩在加速。
老龄化的情况在加剧，60 岁以上人口所占的比例已经超过了 21%，在此背景下，养老地产的需求出现了结构性的上升。
2. 城市化2.0阶段
19 个城市群汇聚了全国 75%的新增人口，长三角的核心城市以及大湾区的核心城市，它们的房价更具韧性。
收缩型城市，像鹤岗和阜新，其房价有可能会持续下降，并且万元以下的住宅会变得常态化。
四、市场供需关系
1. 库存周期演变
截至 2023 年第二季度，百座城市的住宅库存去化周期达到了 24 个月。在这些城市中，部分二线城市需要降低价格 10%到 15%，以此来加快去化的速度。
2021 年到 2022 年土地出让有所减少。这可能会引发一个后果，那就是在 2025 年，部分城市的新房供应会出现紧缺的情况。
2. 开发商策略调整
头部房企或许会提高现房销售的比例，预计会从 30%提升到 50%以上，这种情况会对价格体系产生影响。
资产包折价处置（如某大项目七折抛售）或拉低区域房价基准。
五、特殊影响因素
1. 不动产统一登记与数据联网
全国住房信息透明化之后，约占家庭总数 4.5%的多套房持有者可能会调整资产配置。
2. 共有产权房冲击
重点城市共有产权房占比提升到 30%的话，刚需市场或许会有 15%到 20%的需求被分流出去。
六、区域分化预测（以2023年为基准）
| 城市类型 | 2025年房价波动预测 | 关键依据 |
一线城市的核心区，其涨幅在+3%至+5%之间，这里聚集着稀缺资源以及高收入人群。
新一线郊区的供应情况是供应过剩且配套滞后，其价格变动幅度为-5%至-8%。
二线卫星城的人口流出且存在产业空心化的情况，其人口流出比例在-10%至-15%之间。
三四线地级市的库存周期超过 30 个月，同时需求出现萎缩，其库存水平处于-15%至-25%之间。
都市圈节点城市的发展在±5%以内。轨道交通的延伸带来了产业转移的红利。
决策建议
自住需求方面，在核心城市的优质地段可以选择合适的时机入手，同时要避开远郊的大盘；而在三四线城市，建议首先考虑现房。
投资需求方面，要关注将 REITs 扩围至商业地产的政策时机，以此来分散住宅市场的风险。
持有多套房的人：建议在 2024 年底之前完成资产的优化。可以将多套房产置换为核心资产，或者转换投资的品类。
总体而言，2025 年房价会呈现出一种格局，即深度分化。在这种情况下，结构性机会与风险是同时存在的。建议一直对 2024 年中央经济工作会议对房地产的定调进行跟踪，同时也要关注季度 70 城房价指数中二手房挂牌量的变化，当前重点城市的挂牌量同比增长了 35%，这些先行指标更能够反映出市场的真实走向。
