楼市市场惊天逆转真相曝光
2025 年 3 月 5 日，全国人大会议首次将“稳住楼市”写入政府工作报告。此时，整个房地产行业正处在一场静默的狂欢之中。北京有一个豪宅项目，其销售经理小王在朋友圈晒出了“3 月首周成交量破纪录”的捷报。而在深圳南山，某中介门店的挂牌量以每天 10 套的速度在减少。这场楼市复苏始于 2024 年四季度，正在通过“政策托底”“资本抄底”“需求觉醒”这三重力量，撕开持续了三年的调整周期。
楼市正在复苏，复苏是凭借着“政策托底”“资本抄底”以及“需求觉醒”这三重力量，将长达三年的调整周期撕开。
如今楼市出现了政策、市场、资本这三方共同作用的情况，并且房价即将开始出现结构性的上涨。
第一、政策“组合拳”打出市场底气
2025 年的政府工作报告首次把房地产风险当作“防风险”的首要任务。并且拿出了三大杀手锏。
限购政策已松绑，北上广深等 30 城已取消或对其进行了调整。其中，北京郊区的首付比例已降至 20%，上海的非核心区也取消了大面积段的限制，由此释放出了超过 2000 万的潜在购房需求。
中央财政安排 4.4 万亿专项债，用于土地收储以及保障房建设。广东一个省份计划收购 430 亿存量商品房。全国的商品房库销比从 6.8 下降到了 6.4，库存压力首次出现了转折点。
金融给予支持：5 年期以上的 LPR 降低到了 3.55%。房企的融资白名单增加到了 80 家。头部企业发行债券的利率跌破了 3%。流动性危机的警报基本上已经被解除了。
政策效果快速显现：深圳 1 月新房网签量与去年同期相比大幅增长 97.3%。成都、南京等二线城市的日均成交面积增加幅度超过 8%。70 城房价环比上涨的城市数量创出 19 个月以来的新高。然而，政策红利呈现出明显的差异——一线城市的核心区房价已经出现了结构性的上涨，而三四线城市依然在艰难地维持着。
资本暗流涌动，楼市成“价值洼地”
第二、资本暗流涌动，楼市成“价值洼地”
当普通购房者还在犹豫时，资本早已闻风而动：
港资进行抄底操作：李嘉诚旗下的亚腾资产管理公司投入 200 亿来收购上海浦东的核心区写字楼；黑石集团花费 35 亿美元加大对广州城中村改造项目的投入。
险资开始入场：平安资管与 6 家房企联合创建了 100 亿的城市更新基金，并且将重点布局在北上广深的旧改项目上。
炒房团又回来了。温州帮在时隔三年之后重新回到了深圳的豪宅市场。在某顶级豪宅项目中，有 30%的买家是来自江浙的投资客。
资本的选择验证了经济学家连平的判断，即 2025 年房地产市场将步入“资金增厚”阶段，房企的流动性改善会促使拿地、开工以及投资回升。尤其值得留意的是，中央准许地方自行决定存量房的收购价格和用途，这也就意味着在未来有可能会出现“政府补贴+资本运作”这样一种新型的房价支撑模式。
楼市需求觉醒：从“生存刚需”到“品质追求”
第三、楼市需求觉醒：从“生存刚需”到“品质追求”
政策与资本之外，购房者的行为逻辑正在发生根本性转变：
这显示出财富人群正在加速进行房产置换。
年轻群体开始入场。在 90 后购房者中，有 68%的人选择了现房或准现房。广州的某“好房子”项目，凭借其智能家居以及全明户型的优势，在首开时的去化率达到了 92%。
长三角城市群日均跨城通勤量同比增长了 12%，这使得城市群效应得以凸显。同时，这也带动了苏州、嘉兴等卫星城的房价上涨，涨幅在 8%-10%之间。
这种需求结构发生了变化，这使得房企不得不进行战略转型。万科宣布，到 2025 年，“好房子”的供应占比将提升至 40%。碧桂园投入了大量资金用于绿色建筑的研发。龙湖推出了“一站式家居+物业”的增值服务。
楼市未来已来：结构性机会与风险并存
第四、楼市未来已来：结构性机会与风险并存
站在2025年3月的十字路口，楼市正在孕育新的游戏规则：
城市分化的情况在加剧。一线城市的核心区房价或许会出现 5%到 8%的年涨幅。同时，东北以及中西部的部分城市，其房价有可能会跌破 2015 年的水平。
产品力能够决定价值。在同地段的房源里，装配式建筑能够带来 15%的溢价。物业服务的评级每提升一个等级，租金回报率就会增加 0.5 个百分点。
政策的窗口期较为短暂。房贷利率为 3%的优惠政策，目前只剩下 3 个月的时间了。城中村改造的货币化安置补贴，最快在 6 月就会退出。
2025年不是比谁卖得多，而是比谁活得久、活得好
某 TOP10 房企 CEO 在内部会议上说：2025 年的重点不是比拼谁卖出的房子多。而是比拼谁能够活得更久，并且活得更好。当政策所带来的红利逐渐消失，资本也回归到理性的状态时，在楼市的新周期里，真正能够稳稳立足的，始终是那些对市场怀有敬畏之心，并且尊重市场需求的企业。
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