引言
而另一方面，房地产企业遭遇现金流恶化的难题，居民收入增长缺乏动力，二手房库存一直处于较高水平，房价持续下降。
政府不断出台救市政策，国央企纷纷在土地市场出手，展现出挽救危局的决心。然而，经济产业下行态势一直没有好转，难以树立市场信心，潜在的购房者处于“买了怕跌，不买又怕涨”的两难处境之中。
本文会结合最新的数据以及政策的动态，尝试从多个不同的维度去深入地剖析上海楼市的实际状况，拨开云雾见到太阳，给购房者梳理清楚思路。当然，因为只是作为底层的一个老百姓，见识和能力都有一定的局限性，也有可能是拨开云雾见到了迷雾，让情况更加让人迷惑，就权当是一种娱乐吧。
行业前景呈现出分化加剧的态势，其中核心资产成为了“避风港”。这一方面得益于政策的托底，另一方面也反映了市场的分化情况。
2024 年，中央多次强调房地产市场的重要性，即要“止跌回稳”。到了 2025 年，政策的支持力度变得更大了。上海市采取了一系列措施来刺激住房需求，包括放宽限购条件、降低房贷利率以及增强公积金支持力度等。有消息传出，外环外或许将会全面取消限购，这样就能进一步释放购买力。中指研究院的数据表明，2024 年上海住宅均价出现同比上涨情况，上涨幅度为 15%。在这之中，黄浦区的涨幅达到了 23%。然而，市场呈现出明显的分化态势：黄浦以及徐汇等属于核心区域的优质地块，其需求大于供给，处于供不应求的状态；而松江、青浦等处于外围区域的地块，则面临着较大的库存压力。
人口与经济周期压力
全国人口负增长趋势在加剧，然而上海凭借其独特的吸引力，仍然具备人口虹吸效应。2024 年，上海的常住人口有微增，增了 0.3%。高学历人才持续流入上海，这为高端住房需求提供了支撑。但是，经济增速放缓了，并且居民收入预期不稳定，58 安居客的调研显示，有 24.9%的购房者因为就业压力而持观望态度，这些因素限制了市场的全面回暖。
上海楼市的特征是核心资产抗跌，而外围存在风险。购房者在进行选择时，应当将内环区域以及优质学区资源放在优先考虑的位置。
政策风向方面，宽松态势持续，然而“房住不炒”的基调并未发生改变。到 2025 年，政策工具箱的政策效果将会显现出来。
2025 年 1 月，上海的新房成交量呈现出环比增长 65%的态势。同时，二手房的带看量也恢复到了节前的高位水平。然而，政策从被出台到实际产生效果这一过程需要一定的时间。在短期内，难以让市场分化的趋势发生扭转。
三、土地市场方面：地价出现了新的高度，其背后有着相应的逻辑。央国企在其中起到了主导作用，并且对于核心地块的争夺十分激烈。
在资金压力的影响下，房企拿地的态度变得更加谨慎。2025 年上海土地市场在开局之时呈现出一派火热的景象。2 月 20 日进行的首批次土拍，其中有 4 宗涉宅地块。这 4 宗涉宅地块全部以溢价的方式成交。总成交金额达到了 159.26 亿元，平均的溢价率为 25.5%。
供应结构调整
但要警惕部分区域出现“面粉贵过面包”的泡沫风险。
结论：在危难时刻，央国企展现出了国之栋梁的责任担当。同时，它们聚焦于核心城市的核心区域并投入大量资金。这预示着核心城市的优质资产必定会率先稳定并回升。而且，今后优质资产的价值还将不断创新高。
四、二手房市场：以价换量，库存压力犹存成交回暖但价格承压
2024 年，上海链家的二手房成交量环比有了增长，增长幅度为 190%。同时，其成交量明显呈现出一种特点，那就是“以价换量”。58 安居客进行的调研表明，有 34.1%的购房者开始转向二手房市场。他们主要看重二手房市场“所见即所得”的这一优势，以及二手房相对较低的价格。
2024 年上海二手房租售比处于 1.8%至 2.3%之间。这一租售比仍比国际健康水平的 4%至 6%要低很多。核心矛盾是房价具有资产属性，而租金具有消费属性，两者出现了脱节。这种差距在短期内很难发生逆转。不过，相对不断走低的存款利率，其在 1.55%至 1.95%之间，二手房的吸引力正在逐步显现出来。租金回报率正在缓慢回升，房价的增速也在放缓，这些可能会成为长期的趋势。
库存去化周期分化
那么部分区域的二手房价格可能会进一步遭遇下行压力。
结论：二手房整体尚未到达底部，房价依然会处于下行态势，未来或许会迎来二手房的租售比与国际水平相接近的情况。
五、居民收入与信心：观望情绪仍占主流收入增长乏力制约购买力
还有 37.9%的受访者持观望态度。
信心修复依赖政策与经济复苏
购房者普遍认为，2025 年楼市会处于调整筑底阶段，这一观点的占比为 51.6%。而只有 14.5%的人对楼市回暖持看好态度。政策效果能否与居民收入增长相匹配，这成为了打破观望局面的关键因素。
六、三类人群应对策略刚需自住：择机入场，优选核心区
政策红利的背景之下，首套房的利率是处于较低水平的，税费成本也处于较低水平。刚需购房者可以去关注内环的楼盘，也可以关注近郊地铁沿线的楼盘，同时要避免盲目地去追高外围的地块。
改善置换：盯紧政策，置换链条或激活
2025 年，“以旧换新”政策或许会进一步拓展实施的范围。中心城区当中，像黄浦、静安这样的区域，其优质改善楼盘的保值潜力是比较强的。
投资客：谨慎为上，长线布局
人口红利逐渐消退，只有核心区域的稀缺资产有增值空间，像风貌别墅、优质学区房等，而这些资产短期炒作风险极高。
结语
2025 年上海楼市的核心逻辑包含“政策托底”以及“市场分化”。对于自住和改善型购房者来说，当下或许是一个比较好的购房时机。然而对于投资者而言，要警惕市场的“虚假繁荣”，务必牢记“房住不炒”这一基本原则。在市场筑底的过程里，只有精准地把握政策导向以及地段价值，才能够在房地产市场的周期波动中稳健地向前行进。
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数据的来源包括中指研究院、58 安居客、第一太平戴维斯以及上海链家。
