国家统计局最新数据表明，2025 年 1 月全国 70 个大中城市房价有明显分化情况。一线城市商品住宅销售价格环比处于上涨态势。北京的二手房微涨 0.1%，上海的二手房微涨 0.4%，深圳的二手房微涨 0.4%。在新房方面，上海和深圳有小幅上涨。而二三线城市环比总体呈现略微下降的态势，部分三线城市的二手房同比跌幅达到了 8.2%。这一数据表明房地产市场进入了一个新的阶段，即“分化小跌”阶段。核心城市的走势与低能级城市的走势有着显著的差异。
一线及强二线城市：政策托底，小阳春预期升温
2024 年“9·26”政治局会议提出“止跌回稳”目标。此后，一线城市采取降低房贷利率、减免契税等政策来刺激需求。同时，土拍市场溢价率出现回升，部分地块溢价超过 20%。这些因素使得市场信心逐步得到修复。春节之后，上海等城市的带看量与成交量有了显著的回升。贝壳的数据表明，节后的第三周，重点城市的二手房带看量相较于上一周增长了 8.3%。其中，上海的带看量更是超越了去年的高峰，增幅达到了 16.9%。这些迹象预示着 3 月将会有“小阳春”般的行情，是值得期待的。
供需关系得到改善：因为“三道红线”政策的影响，开发商在近些年减少了拿地的行为。到了 2024 年，土地成交的建筑面积同比下降了 16%。这种新房供应的减少促使了核心城市供需情况的逆转。与此同时，现房销售的占比提升到了 26.5%，这增强了市场的透明度，并且进一步吸引了购房的需求。
三四线城市：库存压力与人口外流拖累复苏
政策较为宽松，然而三四线城市遭遇着库存居高不下以及人口流失这两方面的压力。在 2024 年，50 座城市的租金累计下跌了 3.25%。像天津等这样的城市，其租金甚至退回到了 2010 年的水平，这使得房产的投资回报率被削弱了。另外，2024 年的房贷总量与去年同期相比减少了 3000 亿，这体现出低能级城市的购房需求比较疲软，并且市场依然处在调整周期之中。
未来趋势：结构性复苏与长期挑战并存
短期来看政策与信心的修复情况：广东省近期发行了 307 亿元的土储专项债，用于回收闲置土地。如果这种政策在全国范围内推广开来，或许能够缓解土地市场的过剩压力。一线城市如果能够在 3 月的小阳春期间保持热度，那么房价有望在年中完成筑底。而三四线城市仍然需要依靠产业升级和人口回流来实现长期的平衡。
经济与收入增长长期被依赖：城镇化率当前为 60%，改善型需求预计会新增 1.5 亿购房群体，货币宽松在 2025 年或使 LPR 降至 2.7%，这些仍是房价的支撑因素。然而，高盛等机构表明，市场要全面回暖需等待居民收入与就业信心得到实质性提升，此过程或许长达数年。
