德州未来房价走势会有区域分化的情况。市区的核心地段房价或许会相对保持稳定。县域以及老旧小区的房价则面临着下行的压力。政策的支持以及城市的更新有可能会带来局部的机会。然而，整体上受到人口外流、库存压力等因素的限制，预计房价会在稳定中缓慢下降。依据最新的市场动态和政策导向来看，德州市未来几年的房价走势将会呈现出区域分化且稳中趋缓的特点，具体情况如下：
一、短期趋势（2025年）
1. 二手房市场承压明显
德州的二手房由于房龄老化以及居住条件不足，其价格一直在持续下降。比如在 2 月，铁西区的挂牌均价大约是 4920 元/㎡，部分业主集中将房子抛售出去，这就给价格带来了“软着陆”的压力。然而，核心城区（像德城区）凭借地段和学区的优势，依然具备一定的流通性。
2. 新房市场政策托底
国家层面推行“止跌回稳”的政策，其中包含降低首付比例以及给予购房补贴等举措。在 2025 年 1 月，全国核心城市的成交量相较于去年同期有略微的增长，达到了 1%，市场的信心正在逐步地得到修复。德州借助公积金政策的优化以及城市更新方面的工作，像高铁片区的建设等，在短期内有可能会缓解市场的下行压力。
二、中长期趋势（未来3-5年）
1. 支撑因素
德州处于京津冀协同发展的节点位置。如果德州承接产业转移，比如新能源产业转移或者生物医药产业转移，那么就有可能带动就业方面的需求，同时也有可能带动购房方面的需求。
老旧小区有自主更新和拆除重建政策，这些政策允许新增建筑面积，并且可能会刺激局部区域的房价。
2. 抑制因素
德州新房供大于求的格局难以改变。
2023 年城镇居民人均可支配收入为 4.2 万元。这一收入水平相对较低。房价收入比偏高。这种偏高的房价收入比抑制了投资需求。
3. 区域分化加剧
市区核心区，教育资源和医疗资源都比较集中。在房价方面，或许会相对稳定，例如德城区在 2 月的挂牌均价为 8131 元/㎡。
县域市场存在依赖传统产业的情况，并且人口外流现象较为严重，这导致房价面临着更大的下行压力。
三、未来情景预测
基准情景的概率较高。房价的年均跌幅在 1%到 3%之间。市区的核心地段具有较强的抗跌性。县域的房价跌幅可能达到 5%到 10%。
乐观情景下，如果京津冀的产业转移超出了预期，或者济南都市圈的政策得以落地，那么市区的房价有可能会出现小幅的回升，回升的幅度大概在年均 2%到 4%之间。
悲观情景下，经济增速出现放缓的情况，同时还叠加了房产税的试点，在这种情况下，房价有可能会下跌 10%到 15%。
购房建议
刚需群体会优先选择市区的现房，也会优先选择品牌开发商的项目，同时会避开远郊的大盘。
投资需求方面，三四线城市的流动性不太好，所以建议将投资转向核心城市或者进行稳健的理财。
三、关注政策：如城市更新、产业落地等可能带来短期机会。
总结
德州市未来的房价有很大概率会保持稳定并且缓慢下降，各个区域之间的分化情况非常显著。政策起到托底的作用能够减轻短期的压力，然而人口以及库存等这些长期的因素对房价的上涨空间有着制约作用。自己居住的话需要着重关注地段和品质，进行投资则需要谨慎地对风险进行评估。
